金茂服务“淬体”

看过武侠或者玄幻小说的都知道，主角们不论多牛，在打怪升级的路上都会“淬体”，净化体内杂质。

而当下的物管圈，作为未来主角的物企也在经历同样的事情。

如退盘、筛选低质项目、优化资产组合和收入结构，这被视为行业回归理性的标志。但缺点是会影响到物企短期的业绩表现，造成一些指标下滑。

作为物企，“保质”永远是第一位的，即标的高质量，服务高品质。这样才会继续留在牌桌上。

所以，不要在意短期业绩苟且，要看到行业的“诗和远方”。

回顾物管行业走过的路，以前几年是向规模要利润，当下则是向管理向质量要利润。

此前，过度追求规模，物企不可避免收购外拓了一些成色不佳的项目，加上风口期，价高于质。大多项目都没能完成业绩对赌，这都是物企的“黑历史”。

而十五五规划首次将“实施物业服务质量提升行”纳入国家级顶层政策，物业正式从地产配套角色，转向民生服务业、基层社区治理重要载体。

这便是物业管理行业从规模扩张向质量优先深度转型的时代背景。

而作为央企的金茂服务，一直是行业内的“高质玩家”。

不论标的质量，还是服务水准交上来的作业都是A+。但即便如此，金茂服务还是觉得不够。

为了未来更能打，2025年9月，金茂服务实施重大战略调整：

战略目标直指“客户满意、财务健康、持续增长、组织精进”。

数据显示，2026年上半年，金茂服务主动实施退出低效项目及改造提升等举措。

虽然金茂服务摒弃粗放规模扩张，管理规模下降了，对净利润有一定影响，但质量上拔高了。

如满意度上，深耕城市物业服务满意度达94分，科技系统满意度93分，老业主满意度94分。在当前的市场环境下，金茂服务坚持“难而正确”的路径没变且见效。

财务健康方面，金茂服务当期回款能力提升，回款增速已跑赢收入增速。其中第三方应收仅增长1%。账面现金较去年同期还增加了近7000万。

持续增长方面，金茂服务基础物管业务收入为13.85亿元，同比增长4.8%；社区增值业务收入达到3.57亿元，同比增长13.4%，业务结构持续向高成长性板块迁移，非周期业务底盘进一步筑牢。

还有组织架构，金茂服务已完成架构迭代，将原有区域中心城市平台拆分为多个分公司形式，实现管理收敛与城市深耕。

金茂服务四大战略目标已进入实质性落地阶段。

退盘低质项目，仅是金茂服务“淬体”的第一步，怎么对冲退盘影响高质发展才是关键。

金茂服务的答案很简单——“有退有进，择优拓盘”。

2026年上半年，金茂服务总签约额4.6亿，同比增速21%。其中49%是住宅的业态，51%是非住的业态，非住新增占比首次超过住宅业态的占比。

而新增住宅项目100%落位于高能级城市。

如中标宁波江望晴雨里、杭州月塘璟宸府等高品质项目。另外和关联方协同发展，而年内，预计迎来内生交付规模稳步提升，包括郑州璞逸云湖、西安璞逸曲江、成都璞逸锦江、三亚天鹭满湾、上海棠前名邸、上海润云澜庭等重点项目。

值得一提的是，本期业绩中，金茂服务成本增速有所上升，主要原因是在“品质服务”上下了功夫。

如“金玉满堂”服务体系焕新升级，涵盖金府九礼、璞逸五美、至棠三色、寻满四时四大服务产品，形成覆盖不同定位住宅项目的分层化、标准化高质量服务矩阵。

还加大科技投入，如在张江金茂府落地科技系统SOP标准化养护、“五衡”科技住宅运维、公区能源智能调节、智能清洁机器人等应用。

关联方输出高质楼盘，外拓很给力，加码服务投入，这都为基础物管底盘及社区增值业务提供充足增量来源。

金茂服务“择优拓盘”，不仅体现在住宅基本盘，更体现在“非住”赛道。

以前房企占C位毫无争议，但地产下半场，物企被推到了前排。

特别是38号文和十五五规划等政策的出台，为行业指明了方向。以前物企做住宅之外的“份外之事”心里还可能没底，但政策定调后，行业发展融入国家发展战略大局，物企底气足了。

另外，在勿爷看来，行业进入存量时代，住宅业态存量会不断缩减，而非住业态将是新的蓝海，又是大客户，未来有很大的增长空间。

这都是金茂服务非住赛道增量首次超过住宅增量的原因。

为了抢占非住优质赛道，2026年上半年，金茂服务成立了商企事业部。在专业团队努力下，中标光大银行、京东培训基地、广联达数字科技大厦、温州新生代大厦，还有安迪苏、蓝星、先正达等，涵盖了金融、互联网、芯片制造、商写等多个产业领域，且都是头部大厂。

另外，金茂服务发挥关联方优势，拓展中化体系内研究院、化工产业园及办公楼宇项目。

非住业态多元化，且都是行业头部客户，金茂服务在非住项目拓展上，主打的依然是”高端”局。

在勿爷看来，金茂服务之所以能在多个产业领域拿下头部大厂，是市场对金茂服务口碑的认可，也是金茂服务拓展能力增强的表现。

如建立重大项目接管机制，完善整套服务标准框架，同步沉淀专业人才储备，从组织、制度、人才多维度补齐非住业务的体系化能力，告别过去零散做项目的模式，建立标准化可复制的IFM 服务能力。

曾有行业大佬说，物企未来要注重能力建设。勿爷觉得，金茂服务在非住赛道的表现，表明其IFM能力建设已初露锋芒。

住宅和非住业态择优拓盘，可以说是规模指标。但物企的本质是服务，最终还是要是要在服务力上一决高下。

勿爷觉得，能体现服务力的指标除了满意度、收缴率，还有社区增值增值服务收入。

因为只有业主认可服务力、满意了，才会做“熟人生意”，否则再有性价比，业主也会捂紧钱包。

我们知道，在消费降级大背景下，很多物企社区增值服务都有所下滑，但金茂服务这一指标却增长了13.4%，其中其中美居业务收入大幅增长115%。

究其原因，是金茂服务将美居业务嵌入地产交付全流程，发挥物业贴近业主的C端优势，联动地产开展软装设计、精装加载、定制柜等业务，抓住新房交付窗口期实现快速放量，高端社区业主价值得到有效挖掘。

和以前相比，金茂服务不再追求大而全，而是“做精产品、精细运营”。如聚焦高适配社区的垂直类商品，优化业务效率，同时升级供应链，商城客户满意度达98%；社区服务打造特色营销IP，活动销售额同比提升75%。

曾经，社区增值服务收入被成为万亿蓝海，但经济有周期，随着经济下行，部分物企这一指标不复往年高增表现。

如今，金茂服务用事实证明，只要服务力做好了，一切皆有可能。

两年前的中报业绩，金茂服务向新而行。也向行业表明，物企要想破局，必须独立有方，增长有道。

两年后，随着时代背景变迁，金茂服务又用业绩证明，项目高质，服务高品，永远是物企“抗揍”的底气。

如今又有“政策东风”加持，虽然行业浪花不断，但物企的轻舟终将跃过深水重山。