2026年以来，上层对物业管理领域的政策密集出台。

如38号文、十五五规划、828之后社会工作部提出的探索居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式等。

目标只有一个，推动实现社区高效能治理、物业行业高质量发展，让“好服务”落地，百姓满意。

而作为“改革排头兵，创新发展先行者”的魔都，这次又走在了前面。

法治引领

9月18日，上海人大表决通过了《上海市人民代表大会常务委员会关于修改〈上海市住宅物业管理规定〉的决定》（以下简称《决定》），将于11月1日正式实施。

值得一提的是，《决定》被上海人大表决通过，离社会工作部提出探索物业新模式还不到10天。

事实上，6月25日，上海便对外发布了《上海市推进物业行业提质增效的实施意见》,其中就包括加强在党建引领下，将物业服务深度融入社区治理大局，推动企业主动对接街镇、居委，形成“三驾马车”协同运行的局面。

从“意见”上升至“决定”，意味着上海将以法治引领物业治理。

如果说社会工作部提出的探索物业新模式还在酝酿，那么《决定》则是将“新模式”直接落地。

在《828新政后，物业新模式也要来了？》一文中，勿爷就提到，行业当前乱象多发，主要还是缺少上层有效管理和监督，即方向指引和规则约束。

所以，《决定》被上海人大通过，也意味着，以前业主、业委会、物业等多方纠缠不清的问题、权责不明的顽疾、信任危机等都将在法规指引下得到充分解决。

《决定》亮点

勿爷觉得《决定》亮点主要有以下几个方面：

一.增加了党建引领，将物业管理工作纳入国民经济和社会发展规划，构建党委领导、政府主导、居民自治、社会协同的工作格局完善物业管理工作体系。明确市人民政府加强统筹协调，区人民政府建立住宅小区综合管理工作制度，街镇为业主大会、业委会规范运作提供支持和服务。

我们知道，上海业委会组建率94.5%，全国最高。但部分小区因内部矛盾等原因尚未组建业委会。如今政府主导，并提供支持服务，很大程度上会让业委会不会跑偏，也会促进业委会组建率向100%逼近。

二.明确法律责任，推动业委会规范运作。

《决定》第二十一条第一款，明文规定：业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见的形式，或者通过互联网方式进行。

第四款：业主大会会议采用互联网方式进行表决的，通过本市统一的物业管理监管与服务信息平台进行。

还有第二十二条第二款，管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，专项维修资金的筹集、使用、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

业委会本来是业主代表，为业主发声，但往往出现权力过大、业主被代表、暗箱操作等情形。特别是第三方平台，神秘力量都会掺杂其中，造成投票结果易操纵、不透明，不公正。

而上海通过统一的物业管理监管与服务信息平台进行投票表决，官方背书，可以说杜绝了“程序不规范”、外部力量干扰的猫腻，让业主、业委会和物业重建信任。

另外管理规约对业主、业委会权力义务明确了法律责任，一定程度上限制甚至打消了别有用心者的违法企图。

三.组建物业治理委员会。

《决定》第四十二条规定：符合业主大会成立条件，但在规定时间内无法选举产生首届业主委员会，以及业主委员会任期届满或者符合本规定第三十八条提前换届改选条件，但未能在规定时间内完成业主委员会换届改选，政府应当及时组建物业治理委员会。

主要负责选举新的业委会，业主依法表决物业管理有关事项并组织实施。

我们知道，业委会会到期轮换或者提前换届，会出现空窗期，业主利益无法保证。物业治理委员会的出现能很好的顶上这段时间。

四.规范共有资金监督管理。

《决定》明确规定:一要加强对利用共有部分获取收入的管理，要求以物业管理区域为单位开立专门账户，有关情况纳入业委会年度报告和财务审计内容；二是规范专项维修资金的管理，专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则，按幢立账、按户核算。

公共收益一直是业委会和物业矛盾焦点之一，业委会要求物业公示、审计，归还给业主，但有些物业拒不履行；还有专项维修资金，有时会被业委会、物业挪用掏空。

《决定》相关规定一定程度上让账目透明化，管理规范化，缓解多方矛盾。

意义

民生问题一直是上层头等大事，物业问题又是老百姓反映最集中的问题。从多项政策密集出台，以及上层表态不难看出，国家正在积极有针对性的解决业主和物业之间的矛盾。

在社会工作部提出探索居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式之前，已有不少小区试点成功。如今上海率先发布新版《上海住宅物业管理规定》表明，“物业新模式”已从“探索”逐步走向“落地”。

在勿爷看来，上海即将打开的这扇门，也是物管行业未来提升满意度、收缴率的大门。

未来若在全国铺开，深水区的物管行业或离上岸不远了。