11月4日收盘后，港股物企和泓服务（06093.HK）发布公告，计划由间接全资附属公司，把贵阳兴隆物业管理100%股权出售，交易对价1.15亿元。

交易完成后，贵阳兴隆不再并入集团报表，公司预计形成约6799万元未经审核亏损，最终数字要等核数师审计确认。

一笔折价交易：成本、对价与交易结构

这笔交易，相当于把多年前在西南区域的收购原路退了大半。2021年物业并购热潮里，和泓服务花1.568亿元拿下贵阳兴隆70%股权，借这个标的快速切入贵州市场。贵阳兴隆在当地深耕多年，现成项目储备充足，收购之后，和泓服务的在管面积直接上了一个台阶。到2025年，公司再向标的主席屈培军收购剩下30%股权，对价6018.97万元，实现全资控股。前后两次投入合计接近2.17亿元，如今转手价格远低于当初的收购成本，亏损由此产生。

贵阳兴隆本身算不上差资产。公告披露，它在贵阳及贵州其他地市管理29个项目，总在管面积约1199万平方米。2025年全年营收2.04亿元，2026年前九个月收入1.56亿元；截至9月30日，未经审核净资产约2212万元，日常业务持续产生现金流。这次定价不是随意敲定，独立估值师采用市场法，选取5家可比公司，按平均3.2倍EV/EBIT倍数测算，贵阳兴隆100%股权在9月30日评估值约1.14亿元，1.15亿元的成交价基本贴着估值走。行业热度回落之后，早年收购常见的高溢价基本消失，市场评估标的，更看重盈利倍数，这也是折价出让的大背景。

支付安排很能反映各方当下的资金状态。1.15亿元总对价里，1.13亿元走欠款抵销：买方一抵销4075.47万元，买方二抵销7224.52万元。真正需要支付的现金只有200万，分两笔各100万，分别在今年12月31日、2027年11月30日前付清，这笔现金用作集团日常运营。大额款项直接对冲旧债，只留小额现金交割，意味着这笔股权转让几乎没有大额现金换手。对和泓服务来说，它更像是借着交易理顺债权、卸下一块回报不达预期的资产，而不是一次性回笼大额现金，这种方式，近期不少港股物企处置资产时都会采用。

买方结构抬高了这笔交易的合规门槛。买方二由龚文桃持有93%股份，剩下7%属于独立第三方吴雨桐；龚文桃是贵阳兴隆主席屈培军的配偶，属于附属公司层面的关联人士，买方一则是无关第三方。对照港交所上市规则，相关百分比率落在25%到75%区间，这笔出售同时属于主要交易和关连交易，必须交由股东投票。公司计划11月25日前寄出股东通函，之后召开临时股东大会审议协议。协议还有明确截止线：所有前提条件，核心是股东批准，要在12月31日前全部落地，超时没完成，买卖协议直接失效。

资产剥离后，物业的取舍逻辑已发生变化

和泓服务对外给出的理由很直白：精简业务组合，收回资源，集中投向物业管理和增值服务主业。

这不是孤立的个案。前几年物业行业的主线是扩张，资本市场偏好在管面积增速，企业依靠收购快速铺区域、冲规模，很多标的在乐观预期下被收入囊中。行情转冷之后，回款压力、商誉、跨区域管理成本这些问题陆续暴露，不少港股物企财报持续承压，和泓服务此前的业绩也已经体现出压力。曾经用来冲规模的收购标的，慢慢变成需要持续投入、回报达不到预期的包袱。

公告没有写明标的存在隐藏风险，只强调战略聚焦。但从交易细节里能读出几个信号：物业并购溢价时代已经过去，估值持续下行；交易各方都尽量避免大额现金流出；资产回到原实控人相关方手里，也更利于项目平稳过渡。

接下来交易能不能落地，卡在股东大会投票和年底这个时间窗口。如果股东同意、各项条件按时达成，贵阳兴隆不再并表，和泓服务在西南的物业版图随之收缩，一桩多年前并购留下的资产正式出清。贵阳兴隆回到熟悉本地项目的团队手里，继续在贵州做物业。

放到行业周期里看，这只是物业并购退潮中的一桩。过去行业比拼谁收得快、谁管得大；现在标尺已经变了，比起纸面的在管面积，企业更在意资产能不能稳定赚钱、值不值得继续投入。当年轰轰烈烈的收购浪潮，正在靠着一桩桩折价剥离、资产回流的交易慢慢收尾。