经过上一轮上市潮之后，物业服务业务已经成为房企比拼规模的另一个大赛道。有业内人士透露，2021年依然会是一个融资并购大年。

过去一周多的时间，融创服务、新城悦服务、世茂服务、恒大物业、佳兆业美好先后披露了2020年财报。这五家企业在管理规模、营业收入上均保持高速增长，但利润增速出现分化。

以世茂服务、恒大物业、融创服务为例，2020年，世茂服务实现营收50.26亿元，同比增长101.9%，增速同比增加14.6个百分点；恒大物业实现营收105.09亿元，同比增43.31%，增速同比增19.15个百分点；融创服务实现营收46.23亿元，同比增长63.5%，增速同比增加10个百分点。

2020年，世茂服务归母净利为6.93亿元，同比增长80.2%，增速同比下降83.5个百分点；恒大物业归母净利26.47亿元，同比增184.3%，增速同比增17.81个百分点；融创服务归母净利6.01亿元，同比增122.6%，增速下降51.05个百分点。

规模加速跑

2020年在物管企业的发展中，其中比较明显的动作是收并购。

由于各大地产商的新项目增速相对稳定，所以物业业务向外拓展加速普遍依赖并购动作。根据亿翰智库统计，2020年上市物业公司有效收购事件共76起，是2019年的有效收并购事件27起的2.81倍，共花费金额107亿元。

从融创服务、世茂服务、恒大物业这三家物管企业2020年的收并购市场表现来看，收购项目数量、收购面积、以及金额上都有所提升。

近两年，世茂服务共完成12笔收购，仅2020年，就收购9家物业管理公司，包括广州粤泰、成都信谊物业、北京冠城酒店物业、浙大新宇、福晟生活服务、西安方瑞物业等，在管建面1.461亿平方米，合约建面2.011亿平方米，同比分别上升114.4%和99.4%。

恒大物业也一直在加速外拓，仅仅从2020年12月31日至2021年2月28日，恒大物业累计签订外拓及并购物业合约面积就达到约1.15亿平方米，在管面积约1.1亿平方米，以及城市公服项目36个。而恒大物业最近一次的并购是2021年1月，公司以15亿元总对价收购宁波市雅太酒店物业服务有限公司100%股权。

而融创服务通过2020年完成对开元物业管理的股权收购，也促进了融创服务的资产价值显著上涨，较2019年末增加106.86亿元至129.5亿元。

据近期曝光的2021年恒大物业“军令状”显示，恒大将在2021年实现两大目标：一是实现月新增在管面积3000万平方米；二是实现每季度利润都较上年同期实现50%以上的增长。

此外，世茂服务也也在今年的业绩发布会上提出的新三年的目标，其中2021年需新增合约面积达1亿平方米以上；2022年新增合约面积将在2亿平方米左右；2023年，合约面积将达到5.5亿平方米。

但收并购也是一把双刃剑，投后整合管理将会给企业带来毛利率和净利率下滑，比如，世茂服务的毛利率下滑，其中有一部分原因来源于收购。

物业管理服务费收入占比最大

目前已上市物业企业的收入主要分为三个版块：物业管理服务费、增值服务、其他收入，不同企业这三块业务的营收占比不同，但大头收入均为物业管理费，并且前几年概念火爆的增值收入有下降的趋势。

根据2020年财报显示，恒大物业的物业管理服务营收63.2亿元，占比60%；其次是非业主增值服务，营收29.23亿元，占比28%；占比偏低的是社区增值服务，营收12.64亿元，占比12%。

虽然恒大物业社区增值服务占比偏低，但其细分业务的社区团购、社区传媒等社区经营服务的增长率超过200%；家政、家装等社区生活服务的增幅也达到138%；二手房租赁等社区资产管理的增幅近六成。

对于社区增值服务的超预期增长，管理层表示肯定，“公司三大业务收入齐头并进，社区增值服务发展迅速，3年的复合增长率高达94.25%，是我们所有业务板块中增长最迅猛的一部分。其中，我们的社区团购、社区传媒以及社区空间运营等社区经营服务实现收入约6.21亿元，同比增长207%。”

再看融创服务各业务的收入占比，其中物业管理服务板块收入约27.74亿元，同比增长141.6%，在总收入占比达到60%；非业主增值服务收入16.73亿元，从2019年收入占比55.6%，缩减至36.2%，收入同比增长6.4%；融创服务的社区生活服务业务收入约1.76亿元，占总收入的3.8%，为三大业务中收益最少。

融创服务的社区生活服务业务构成有空间运营服务、美居服务、房屋经纪服务、便民服务等。其中，空间运营服务收入占比高达约36%。

在收入的三个板块中，世茂服务较往年同期也都有了显著增长。2020年世茂服务的物业管理服务收入达到27.124亿元，占公司总收入54.0%，同比增长126.1%。社区增值服务收入达人民币16.006亿元，占公司总收入31.8%，同比增长146.8%。另外，非业主增值服务收入达到了人民币7.127亿元，占公司总收入14.2%。同比增长11.2%。

在毛利率上，但相比较2019年，2020年世茂服务的毛利率为31.4%，较之2019年的33.7%降了2.3个百分点。

整体来看，三家物业企业在营收板块中物业管理服务收入占比最大。这也是物业服务行业最传统的一项收入。而业内有人士分析称，从当前行业的发展来看，物业管理服务利润空间小，随着人工、材料等各项成本的上涨，物业管理服务收入的利润空间被进一步压缩。

行业头部效应愈加明显

在房地产行业存量时代，物业行业已经被认为是地产开发之外的另一个万亿级赛道。

2020年，在国家“房住不炒”以及“三条红线”的政策限制下，分拆物业业务上市，也让房企看到了通过资本动作降低表内负债率的可能性。

目前在TOP20的房企中，仅有万科和龙湖尚未分拆物业上市。不过万科已经表露出对物业分拆上市的兴趣。实际上，明确表示不分拆物业业务上市的只有龙湖一家。

目前已经有45家物业企业上市，在这45家物业服务上市企业中，有34家拥有在A股或H股上市的地产公司背景。此外，包括中骏、禹州、融信、越秀等地产公司也纷纷分拆物业板块排队等候上市，越来越多的房企也加入分拆物业板块上市的大军。

行业头部效应愈加明显，截至2月底，这45支物业股总市值8049亿人民币，较2020年同期增长178%。其中碧桂园服务市值已超千亿，雅生活、绿城服务等市值也超过了地产板块市值。

根据克而瑞物管研究，预计2030年我国物业管理行业管理规模或接近500亿平方米。按照500强物业服务企业平均物业费3.09元/平米·月，并考虑一定的物业费价格增长，2030年基础物业服务市场规模将超过2万亿。

同时克而瑞物管研究分析，随着2021年物业行业的定义将越来越模糊，物业服务企业日益“出圈”，纵向服务挖潜将成为行业蓝海。

在头部物业企业的发展上，一方面物业通过收并购进行规模发展。另一方面，物业服务的业态也越来越丰富，比如为业主、租客提供各种增值服务赚钱，输出科技、大数据降低成本，做房屋中介服务，做电梯、外立面、通道、车库等社区传媒；还有很多物业企业通过与地方政府、国有企业、产业园等签约，将服务范围向市政、河道等范围扩展，积极提升其第三方服务面积。

但业内也有人士分析，物业企业开展新的增值业务会遇到多重挑战，一方面需要较为专业的技能，另一方面这些服务领域并非空白市场，要打破原有格局会非常困难，物业企业靠地缘优势做到一定规模之后很快会遇到瓶颈。