2021年，房企们分拆物业公司上市的热情不减。

4月29日，中梁控股旗下的物业公司向港交所递交招股书。相比同行，这家冲击IPO的公司更加机智，找来了上市物管龙头企业碧桂园服务为自己“撑腰”。

这个资本故事会更有新意吗？

01 来看看大环境

随着房地产行业进入白银时代，房企们也在努力寻求新的增长点，物业板块成为了首选，毕竟大公司自己的盘体量就够大，轻资产的故事资本市场也更喜欢。

2018年开始，分拆物业公司上市成了香饽饽，最近三年各家房企蜂拥而至。

克尔瑞物管统计的数据显示，2018-2019累积上市物业公司分别为8家、19家。

截至去年底，已有上市物业公司42家，其中，多达39家成功登陆港股市场；到今年4月上旬，又新增了2家上市物业服务企业。

更让人有想象空间的是，在物业板块，如果运营有方，能够实现弯道超车，而不只是依靠房企母公司。

典型如近年来频频收购的雅生活，也是在2018年赴港上市，如今市值已追上了房企母公司，股价表现还更好！

但2020年，上市物管公司却出现了破发，认购不足等情况，不如此前吃香了。

今年已有10余家物管服务公司在争取IPO，在此背景下来看中梁物业的操作就容易理解多了。

今年3月底，中梁物业与碧桂园服务旗下的碧桂园物业香港签订了投资协议，后者持有中梁物业6.24%的股份。中梁物业也由此获得上市物业龙头公司的背书和光环加持。

十多天前，中梁物业更名为中梁百悦智佳服务有限公司（以下简称“中梁百悦智佳”）。这两个举动也可见其为了上市和今后减少对于中梁控股依赖的努力。

02 来看中梁百悦智佳的成色到底如何

据招股书披露，截至2020年底，其在管项目178个，签约总建筑面积约60.3百万平方米，其中67.1%的在管建筑面积位于长三角地区。

弗若斯特沙利文的研究显示，2015-2020年，我国物业管理服务公司的总收益复合年增长率为10.4%，而长三角地区为13.1%；而2020-2025年的预期总收益复合年增长率长三角地区也比平均水平高了3.8个百分点。

但长三角虽然，过度依赖单一地区的风险也不小，中梁百悦智佳最近两年也在积极拓展其他地区的业务，比如进入了中部、南方、西南及北方地区。

尽管富二代们大多数都声称不想靠爸爸，但行动更诚实。追求上市的物业公司也大致如此。

中梁百悦智佳也未能摆脱这一通病。

招股书显示，2020年，中梁百悦智佳79.9%的物业管理服务收益、74.9%的在管面积都来自于中梁控股集团及其合营、联营公司或其他关联方开发的项目。 

嘉和家业物业云的统计数据显示，2020年上市物企的在管第三方面积占比平均值为51.8%，同比增长了12.2%。

中梁百悦智佳对比上市物企的该项均值差距还颇大，对于第三方公司的开拓能力还有待提高。

03 亮点来看，中梁百悦智佳打造一个高增长的资本故事

2018—2020年，其在管建筑面积复合年增长率为58.8%；净利润复合年增长率为79.9%。

招股书中，中梁百悦智佳的一组数据颇为意外，也学习了一个讲故事的技巧。

其招股书中声称，在上市/正在上市物企中，按2018—2020年期间的总收益复合年增长率统计，中梁百悦智佳排名第一，复合年增长率为100.2%；同期在管建筑面积复合年增长率，中梁百悦智佳也排名第一，复合年增长率高达769.3%。

具体来看，2018-2020年，中梁百悦智佳的收益分别为1.76亿元、3.54亿元和7.05亿元。

高增长与其2018年的基数较低不无关系。好比一个排名40名的同学成绩上升到了20名，远比排名10名的提高到第5名进步大多了。

当然，客观来说进步大是值得肯定的，毕竟潜力也大，未来讲故事的空间也大。

但这个高增长故事的背后却有一个不容忽视的bug。

那就是中梁百悦智的毛利率2018-2020年分别为33.6%、30.8%和28.4%，呈持续下滑态势。

如果其毛利率能够保持正增长，这个高增长的故事就具有更大吸引力了。

此外，从业务来看，嘉和家业物业云的数据显示，2020年上市物企在非住宅物业快板的增速为59.6%，在住宅物业板块的增速为28.3%。

也就是说，从上市物企的发展轨迹来看，非住宅物业才是今年增长潜力大领域。

而中梁百悦智截至2020年底，其业务99.6%为住宅物业，非住宅物业占比仅为0.4%。业务结构还有待改善。

总的来说，资本市场如今对物企上市的态度已有所转变；

在物业这个万亿级的蓝海市场上，收并购最近几年越来越多，如房企间的竞争一样，马太效应在加剧；

像中梁物业这类物企体量不大，优势不够突出，更需要抓紧时间冲击上市，毕竟上市了才有拿到更多更便宜的钱，获取更多发展的机会。

先进场才是重点，才有机会走上牌桌。