3月10日，联交所迎来了2022年首支物业股，金茂服务（00816.HK）正式登陆资本市场上市。同时，金茂服务也是2022年首家通过聆讯的物企。

此次IPO企业招股香港超额认购倍数为1.2倍，国际发售超额认购1.4倍，发售价为8.14港元/股，预期募资额为7.596亿港元。据募资用途显示：

所得款项净额55%用于企业战略收购及投资；

22%用于升级智慧社区以及发展智慧城市解决方案；

13%用于发展增值服务；

及10%用于营运资金及一般用途。

截至发稿，业内仅余9家物企正排队等待聆讯，此场景与半年前超过20家物企同时等待聆讯对比鲜明。值此寒冬，这场企业和市场的双相选择，究竟满足了双方什么样的需求？而其上市又传递了什么样的行业发展信息？

金茂服务为何坚持上市？

聚焦一二线高端物业，稀缺标的市值抗压

当前资本市场大部分物企股价低迷，企业价值不被市场认可，截至2022年2月10日，上市至今跌幅最大的十家物企平均市值损失高达58.7%。这也导致了部分物企在通过聆讯后并未直接上市，反而将企业打包售出，以相对上市较高的估值提前兑现企业价值。值此关头，金茂服务仍坚持上市，究竟是出于何种考虑？

截至2021年9月30日，金茂服务在管物业项目共137个，其中住宅项目96个、非住宅项目41个，总在管面积为2320万平方米；合约面积达4570万平方米，同时合约面积复合年增长率超过30%。

从区域布局来看，截至2021年9月30日，金茂服务的合约项目分布于中国22 个省、自治区及直辖市的47座城市，涵盖了主要经济区域的核心城市，包括长江三角洲、京津冀地区、珠江三角洲、中西部地区及成渝经济区，位于一二线城市的物业项目在管面积占比84.2%。

从服务项目来看，金茂服务聚焦于高端物业，以高端住宅和高端商写为主，在管物业包括金茂府系列高端小区以及上海金茂大厦、兰州亚欧国际大厦等地标性摩天大楼。

在高人均收入城市布局和高端业态布局的双重加持下，金茂服务平均物业管理费远高于行业平均水平，于2018年、2019年及2020年末，分别达到人民币6.2元/平方米、5.9元/平方米及5.4元/平方米。

在金茂服务上市前，板块内定位于一二线城市高端物业市场的物企仅有绿城服务和滨江服务两家。市场对贴着该稀缺标签的物企也都表示出相当的青睐，截至2022年2月10日，绿城服务和滨江服务分别以328.2%和282.6%的涨幅位列行业历史累计涨幅第五和第六。

数据来源：wind，嘉和家业物业云

因此，虽然短期内物业股整体估值偏冷，但是部分独具特色、拥有稀缺标签的企业，其股价有较强的承压能力，能较好的保障市值不受大幅度的损失。金茂服务仍选择继续上市，其高端物业标签的抗压保值作用至关重要。企业相信其内在价值能够抵御资本市场低迷的压力，得到一个较高的估值，并以此获取更充足的资金，尽快为市场竞争做准备。

资本市场为何选择金茂服务？

营收快速增长，利率空间较大

物业板块估值回落，资本对物业股看法愈发冷静甚至严厉，那么资本市场又是出于何种考虑选择了金茂服务？

2018年 - 2021年9月30日，金茂服务经营收入逐年增长，分别为5.75亿、7.88亿、9.44亿、10.49亿人民币，预估至2021年末复合年增长率为37.3%。其中2021年较往期有较大突破，截至当年9月末，收入同期增长率达57.7%。

注：除金茂服务数据截止日期为2021年9月30日，其余物企数据截止日期为2021年6月30日

资料来源：招股书、嘉和家业整理

可以说，金茂服务的高速发展离不开其关联方的鼎力支持。金茂服务的收入于2021年大幅度增长，主要得益于住宅物业收入和非业主增值服务收入，分别增长68%和87%，其余各业务线收入也均有所增长。然而需要注意的是，金茂服务的业务大部分来源于中国金茂、中化集团及关联企业，以物业服务项目为例，来源于关联方的项目收入占比高达92.5%。

同时，关联交易还保障了金茂服务未来的的持续发展。截至2021年9月30日，金茂服务合约在管比为1.97，较行业均值高0.34，在上市物企中排第七。金茂服务强大的面积储备主要得益于其母公司中国金茂在土储方面的雄厚实力：截至2020年12月31日，中国金茂持有土地储备9510万平方米，自2018年起复合年增长率为21.7%。而这部分土地储备将会在未来2-3年内转化为金茂服务的合约面积，因此，我们认为金茂服务的在管面积增长具有很强的确定性。

注：除金茂服务数据截止日期为2021年9月30日，其余物企数据截止日期为2021年6月30日

数据来源：嘉和家业物业云

另一方面，金茂服务毛利率水平较其高平均物业服务费略有失色，2018年 - 2021年9月30日分别为20.0%、19.2%、24.9%及29.6%，在已发布2021年中报的42家上市物企中，仅排29名。但是我们可以看到毛利率在其下的物企中，具有国企背景的企业占据较高比例，其中不乏保利物业、招商积余、中海物业等高质量物企。

注：除金茂服务数据截止日期为2021年9月30日，其余物企数据截止日期为2021年6月30日

数据来源：嘉和家业物业云

我们认为国企低毛利率现象的出现可能是基于两方面原因：

1. 客观上，国企较高的行政人力成本将会挤压企业的利润空间；

2. 主观上，国企具有较强的民生性质，体现在经营中将更多的去实现社会责任而非盈利。

基于以上两点，我们认为对于国资背景的物企而言，毛利率水平不能简单的直接对标私企。而在与国资背景物企对标中，金茂服务的毛利率处于较高的水平，并且近两年来涨势迅猛。

金茂服务的毛利率自2020-2021年以来有较大幅度的提升，其主要原因是项目密度提升带来管理成本占比下降。2019年，金茂服务在八个区域中心拥有40个在管住宅项目，每个区域中心的在管项目密度极低。同时，为维持服务质量并预备未来业务拓展，金茂服务在每个区域三大业务线均配备全套人员。随着2020年企业在管面积的突飞猛进，区域中心开始向同地区的更多项目提供服务，高昂成本逐渐随时间稀释，并因此实现了规模经济效益。

未来，随着金茂服务项目密度进一步提升，一方面企业与关联方订立的成本分摊服务框架协议也将凸显其作用，持续降低成本占比；另一方面，企业将更好的借助高项目密度以开展高利润率的社区增值服务，毛利率有较大的提升空间。

传递了什么样的信号？

国资背景稳定市场，或成行业新兴势力

当前市场仍处于较为动荡的阶段，频繁有房企陷入困局，依靠卖出关联物企断臂求生，因此也给物企的发展带来较大的不确定性，给行业笼上一层阴霾。在这种行情遇冷的时刻，国企作为行业基石，往往起着稳定市场的作用。

近期，国资背景物企频频出手，或成2022年物管行业新兴势力：招商积余连续收购上航物业和南航物业、华润万象生活连续收购禹洲物业和中南服务。而再往前看，我们可以发现自2021年7月行情遇冷后，首家通过联交所聆讯上市的物企——京城佳业，同样拥有着浓厚的国资背景。此外，中铁建物业也在年度会议中定下上市的目标。

金茂服务同样国资血缘深厚，据招股书披露，在上市前，中国金茂持有金茂服务已发行股本100%。而中国金茂的前三大股东分别为中化集团（持股35.3%）、平安人寿（持股41.1%）、新华保险（持股8.5%），其中，中化集团隶属于国务院国资委，是根正苗红的国企。作为金茂集团内唯一的物业服务提供商，金茂服务除了能够从中国金茂手里接过稳定增长的合约面积外，还能通过中化集团获取潜在的项目机会。

在当下地产公司频繁暴雷的时期下，金茂服务强大的国资背景，使得企业向资本展现其极大的抗风险能力；而待上市物企中，已失效以及二交表的关联方运营能力则不尽如人意，放眼望去，清一色的黄档属性，其中部分物业更是已被收购。其实市场并不介意企业的收入是从哪来，更关注的是其持续经营的能力。即使是之前不断被强调的第三方外拓，其本质也是同样的。

结语

金茂服务将自身品牌定位优质生活服务提供商。在其聚焦高端物业的细分领域定位，以及关联方中国金茂的鼎力支持下，金茂服务正充分发挥自身潜能、处于高速发展阶段。而上市融资对于金茂服务无疑是如虎添翼，能进一步充实手里的资金，通过收并购来加强自身的在管规模和企业实力。