合景悠活谈毛利率波动

过去两年间，与房地产联系密切的物管公司扎堆IPO，它们在上市后“跑马圈地”，试图以此壮大规模，减少对地产母公司的依赖。随着房地产领域的深度调整，不少物企受到波及，坚持独立生长并取得一定成效的企业有着更高的抗风险能力。

“我们一直坚定走独立和市场化道路，截至期末第三方项目在管面积占比达到88%以上，独立性和品牌号召力进一步提升。”对于今年上半年的经营表现，合景悠活执行董事兼首席财务官杨静波总结道。

8月24日，合景悠活召开中期业绩会，与杨静波一同出席的还有集团首席执行官王建辉以及投资者关系及资本市场部负责人李明明。

上半年，该公司实现营收20.64亿元，同比增长68%；对应归母净利润约3.14亿元，与去年同期基本持平；毛利同比增长14.5%至6.22亿元；毛利率则较2021年末下降约7.5个百分点至30.1%。

对于毛利率下滑的原因，杨静波直言主要是由于毛利率较低的公建项目数量增加、业务组合发生变化以及在品质、抗疫及科技赋能方面的投入加大三方面因素影响。

截至6月末，合景悠活分别获得了江西于都县人民医院、上海工商信息学校及大良重点区域环保降尘项目等公建及城市服务项目。受此影响，其来自公建物业的收入占比从去年同期的10%增至32%，整体非住宅物业的收入占比由去年同期的31%提升至50%。

　业务板块划分来看，报告期内，合景悠活住宅业务的毛利率约为25%，非住宅板块则为35.3%，“这符合管理层此前预期，在行业中也处于中等偏上的水平。”刘明明透露，随着各板块业务的增长，预期集团未来毛利率将保持稳中有升。

非住宅业务的提升在管理规模中体现得更为直观。截至6月末，合景悠活拥有在管面积2.14亿平方米，合约面积2.86亿平方米，分别同比增长29.7%和28.9%。其中，在管面积里的住宅物业占比为47%，公建物业27%、城市服务18%、商业物业及运营8%，整体非住宅物业占比提升至53%，即约1.13亿平方米；同期合约面积中的非住宅物业规模亦达到约1.38亿平方米，同比增长80.7%。

外拓的发力是促进非住业务占比提升的主要原因。2020年10月上市以来，合景悠活在收并购市场一路高歌猛进，很快实现规模破亿。在借助收并购撬动规模的同时，其亦完成了对多元业态的布局，那些被并表的标的也成为了合景悠活外拓的触手。

以特丽洁为例，今年上半年，合景悠活完成了对该公司的收购，正式入局城市服务赛道。截至6月末，特丽洁进入西南及华中市场，为合景悠活拓展了15个新项目。

算上其它业态，报告期内合景悠活共拓展新项目334个，合计新增外拓合约面积1400万平方米，其中非住宅占比为64%。同时，集团第三方项目的管理面积达1.89亿平方米，占总在管面积的88.2%。

尽管收并购标的为公司带来明显助力，但市场依然好奇合景悠活对投后企业的整合进程。关于这一问题，杨静波在业绩会上透露，公司从文化、体系、制度三个层面对被投企业进行整合，建立统一大平台，在管理层核心业务、财务以及系统方面都有不同程度的赋能及对接，“现在在进一步实现深化的融合以及升级”。

截至6月末，合景悠活用于战略收并购的27.03亿港元“作战”资金还剩下2.5亿港元，按预期时间，这些资金将在2023年末前使用。谈及未来在管面积的增长路径及潜在收并购意愿，管理层直言，公司未来专注于内生性增长以及市场化发展战略，但若有优质标的亦仍将考虑。

对于优质标的，管理层也给出了具体标准，如是否在专业赛道中有特殊资质、专业区域是否有特殊规模效益，“形式多样，届时是通过收并购或资源互换或成立合资公司，管理层也仍在探讨”。

不过，在优质标的难寻的当下，合景悠活又该如何加强经营的可持续性？王建辉指出，未来整个行业将经历数字化提质增效的管理模式变革阶段，公司将抓住时机加大数字化投入建设，并在品质上继续发力，保持规模、团队能力等稳定增长。

谈及物管企业的股价估值波动，李明明称，物业板块的估值回调主要是受宏观环境及部分房企信用风险影响，并非物业基本面问题，板块回恢复需要一定时间和信心，但中长期趋势不会改变，“物业公司有着非常强的抗周期属性，现金流较强，相信板块成长性、确定性一定会被资本市场看到”。