京东要给“兄弟”们分房了？

2月初，北京2022年第五批次集中供地结果出炉，京东以31.12亿元拍得亦庄新城0303街区地块，一时引来热议，对于这块地的用途，目前尚无定论。

不过，令物股通感兴趣的是，今年1月份，京东在给其员工发布的新春贺信中透露，疫情三年京东新增28万名员工，目前员工总数已超过54万人。

不断扩大的员工规模率先释放了办公需求，京东一年内启动了3栋办公楼。先是在2022年初，京东启用了其集团总部2号楼C栋，9月份，京东又宣布总部2号楼A、B栋正式启用。

大厂花钱自己买地盖办公楼，京东不是第一个，腾讯、百度、阿里、小米等知名企业这两年纷纷在一线城市买地。

（近3年大厂买地情况统计，物股通整理）

大厂热衷买地盖楼，原因包括规模扩大、员工人数增加、改善办公环境、新业务发展需要等等。相比于购置建好的成品物业，自建的办公大楼可以更好地满足大厂的个性化需求，也是云、物联网等新技术的试炼场。

不过，建好之后，谁来管、怎么管，成为了大难题。

大厂期待全能型“管家”

互联网公司从谷歌开始，便纷纷尝试营造友好、暖心的办公环境，工位空间够大，空间场景够多元——咖啡间、休息间、健身房、食堂等设施配套一个都不能少，而这已经远远超出传统商业写字楼服务的范畴。

随着中国经济不断向高质量发展进阶，职场经济逐渐兴起，大公司们都在比照大厂的配置，来营造办公环境，与之相配套的管理服务亦需要提升到全新的维度。

体现在大厂对服务品质的要求更高、标准更严、更需要人性化，同时又要兼顾服务效率，以及因为行业属性或空间的不同而呈现出定制化的特点。

（来源：2022年中国商办资产运营行业研究报告）

一份行业研究报告显示，81%的中国受访员工认为比起疫情暴发前，工作环境的质量更重要，该比例位列全球首位。员工对办公环境中的空气质量、噪音控制、采光、设计、多样化的工作场景和健康休闲设施的配置均表达出更高的期待。

而大厂营造符合员工期待的办公环境，通常需要同时协调设置设备管理、环境、秩序、活动策划、装修设计等多线条多公司作业，这让行政的工作变得异常复杂和棘手。

大厂想要聚焦主业，提升效率，就急需一个懂行的“大管家”来管理统领需求，提升服务品质和效率。

正是在这样的背景下，为了顺应客户的需求，更多的物业公司开始从PM转向IFM赛道，从硬服务转向软服务，并把服务重心放在深研企业及其员工的需求上。

以龙湖智创生活为例，其面向企业客户推出的定制化服务方案，则涵盖行政助手、空间规划、员工生活、前介服务等四大类项目，大到企业搬家、办公室空间设计，小到绿植租摆、员工福利活动，龙湖智创生活都可以提供解决方案，让定制服务变得更加人性化。

例如，在服务中国重汽集团之后，龙湖智创生活充分考虑重汽的行业属性、品牌调性和办公楼设计理念，为重汽设计了一套整体空间布置方案，对各类功能空间进行合理的规划，甚至精细到花材搭配、盆器选择，这些专业行活既保障了员工的舒适度，又节约了行政成本。

专业之外，龙湖智创生活对客户需求始终保持敏锐的洞察力。

在服务广州网易职场的过程中，工作人员发现，曾有女同学在深夜加班等候出租车时遭遇到陌生人的语言侵犯。

为了保障同学们的安全，龙湖智创生活随即安排门岗秩序队员陪同独自打车的同学等候车辆，直到其安全离开，并由此形成定制化的夜间陪护制度。

在小米，龙湖智创生活设置女士紧急需求物资，其贴心服务也得到众多女同学的认可。

当然，推陈出新的同时，龙湖智创生活更严格地践行各项商服标准，以保证服务效果为宗旨，为客户提供安全、绿色、专业的基础物业服务。

正是对服务的极致追求，使得龙湖智创生活收获了不同行业头部大厂的认可，从其官方披露信息来看，其目前为阿里、网易、京东、腾讯、小米、李宁等知名大厂提供服务。

商办赛道前景向好

英国私营房地产顾问服务公司莱坊发布的报告称，2022年第四季度，接近六成的上海甲级写字楼新租赁成交来自金融机构、专业服务企业以及TMT(科技、媒体和通信行业)企业，其中基金公司以及律师事务所对于核心位置甲级写字楼的租赁需求非常旺盛。

在需求的行业结构上，呈现出金融业稳步增长、科技行业需求修复、制造业仍具增长势能的特点。

同时，品质升级也是近年来国内写字楼市场的主流趋势。2022年，甲级写字楼在全部净吸纳量中的占比进一步上升至81%，北京、上海、广州、天津、杭州等城市的乙级写字楼市场均录得负吸纳。

未来发展态势方面，根据弗若斯特沙利文数据，预计2024年写字楼物业管理总面积为10.55亿平方米。

根据克而瑞物管跟踪的市场数据，2020年物企在管办公物业管理面积约为8.94亿平方米，到2025年，预计写字楼物业管理面积可达13.04亿平方米，比2020年新增约4亿平方米。

此外，根据中信证券的测算，2022全年商办物管收费总计超过1920亿元。未来5年，随着新项目的落成交付、物业覆盖率的继续提升、增值服务的发展，预计营收仍能维持双位数的增长。 

作为承载中国经济向高质量发展的主力军，非各行业头部企业莫属，而为其企业提供优质空间服务的商写物业管理赛道则是长坡厚雪，值得深耕。

有望实现新超越

众所周知，在写字楼物管领域，尤其是高端写字楼，国际五大行拥有品牌优势。五大行在近百年的办公物业运营管理中，构建了成熟的运营管理体系，积累了丰富的办公楼宇管理经验。

而近年来，以万物梁行、卓越商企服务、华润、龙湖智创生活等一批国内物企也崭露头角。

龙湖智创生活，是“一个龙湖”体系下生长出来的生活服务提供商，依托强大的智能科技创新能力，将龙湖高品质的服务基因也传承到居住、商业、城市空间的运营管理服务中。

依托龙湖在数字化层面构建的优势，龙湖智创生活在服务中加入更多智慧化的元素。例如：

• 在沈阳新世界商业中心，龙湖智创生活为楼宇布置的远程楼宇控制系统，使得建筑自身具备了数据自动采集的能力，不仅有效节约人工管理成本，还能精准把控运行数据；
• 在珠海横琴光控项目，龙湖智创生活利用其自研的IBMS系统对能耗用量监控分析，对照明、空调、电梯等设备进行精细化管理。

既要满足企业高效办公、提升团队协作效率，又要适应科技创新企业多元化、个性化、潮流化的办公生活新需求，具备全能型的“管家”能力，是越来越多的大厂对物业服务企业提出的新要求。

物股通认为，在数字科技的加持下，龙湖智创生活推出的企业定制化综合服务会是获得大厂客户青睐的重要抓手。

结语

商写物业管理，尤其是总部经济园区形态，作为打造高端服务品牌的航道，正吸引越来越多有实力的竞争者进入，原有的行业竞争格局将被改写。

更加激烈的竞争局势下，头部企业聚焦客户需求、优化运营管理、展现服务温度，是保持市场长久吸引力的关键。

期待以龙湖智创生活为代表的中国本土新势力，在服务以大厂为代表的客户圈层“卷出”新高度。