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禁不起细看的越秀服务年报

物股通
2023-03-10 02:34

首发的越秀服务,以较为平稳的方式拉开了22年物业上市公司财报披露的序幕。

越发冷淡的物业年报季,还是有“热血青年”抢先发布行业首份2022年财报。

3月8日盘后,越秀服务延续过往风格,再次抢跑发布业绩报告。物股通认真的通读了业绩公告全文,发现这份看似不错的财报中,藏着一些有意思的细节。

经营表现四平八稳

数据显示,越秀服务2022年实现总收入24.86亿元,同比增长29.6%;毛利6.79亿元,毛利率为27.3%,同比下降-7.7pct;公司拥有人应占溢利为4.16亿元,同比增长15.7%,净利率同比下降-2.0pct;每股盈利0.27元,同比持平;建议派发末期股息9.6分,分红金额1.456亿元。

(来源:越秀服务2022年业绩推介材料)

分不同业务类型看,上半年越秀服务来自商业管理及运营服务所得收入为5.45亿元,同比增长10.5%;非商业物业管理及增值服务所得收入为19.41亿元,同比增长36.2%。

管理规模方面,22年共新签约84个项目,新增合约面积1310万㎡。至此,越秀服务拥有在管项目323个,对应在管面积为5169万㎡,增长33.0%;合约管理项目387个,合约管理面积7060万㎡,同比增长20.9%。

总体来看,经营管理波澜不惊,没有超出市场预期的亮点。相比越秀地产的强劲,越秀服务的表现有明显的落差。

主业利润停滞,赚钱靠“外挂”

虽然越秀服务的合约和在管面积、营业收入都保持了增长,但细看,2022年的经营盈利为约5.042亿元,2021年的经营盈利为约5.037亿元,只增长了52万元。

其中,其他收益由2021年的-1602.5万元增加至2022年的1440.7万元,变动幅度为3043.2万元。

根据财报的解释,22年的其他收益中外汇收益为1390万元,主要因为IPO所得款项是港元,而年末港元兑人民币汇率上涨,由此带来了增长。

如果剔除此项变动的影响,2022年越秀服务的经营盈利同比将减少约3000万元。

另一项表现突出的财务收入方面,2022年录得7481.3万元,较2021年的2381.7万元增长314%

暴涨的原因是越秀服务的收入、IPO所得款项及银行存款增加,以及为提高资金回报率而采用资金集中管理模式带来的。

物股通发现,截至期末越秀服务现金及现金等价物有43.61亿元,是全年营业收入的1.75倍,其中IPO募集资金还有15.31亿元。

就是靠着巨额银行存款的利息,给越秀服务贡献了13%的除税前利润。

再看主业这边,22年整体毛利率和净利率都出现下滑,其中非商业的毛利率下滑幅度较大:非业主增值服务毛利率同比下滑-11.4pct;业主增值服务毛利率同比下滑-13.2pct;基础物业管理毛利率同比下滑-5.8pct。

(来源:越秀服务2022年业绩推介材料)

物股通认为,虽然22年受到疫情管控的影响对经营利润有影响,但主要靠关联地产“赞助”的非业主增值服务,其毛利率竟然也下滑的如此厉害,有点意外。

综上,若不是外挂给力,越秀服务主业赚钱能力“倒退”的真相就无法掩盖了。

或为股票行权预留空间

对于部分投资者吐槽的公司账面囤积巨额现金却不开展收购,也不加大分红力度的现象,物股通认为,管理层是有点“小心思”的。

去年底酝酿的股权激励方案,经过一系列筹划后,现在已经得到股东大会投票通过。根据行权条件可知,最核心的两条分别是:

  • 2023-25年扣非归母净资产收益率不低于12.8%、12.9%和13.0%且≥同行业平均水平+1个百分点;

  • 2023-25年扣非归母净利润相较2021年增速分别不低于32%、52%和75%且≥同行业平均水平。

(来源:越秀服务2022年业绩推介材料)

在外部环境并不乐观的情况下,备足弹药,在需要的时候出手,以保顺利完成行权条件,管理层的这点小心思,也是人之常情。

此外,根据募集资金使用时限规定,IPO剩余的15.31亿元,都需要在23年底前用完。其中有将近10亿是用来收购和投资的,也就是说,留给管理层继续收购画饼的时间不多了。

当然,也不能排除公司在到期前发布一则变更公告,学习保利物业,给这笔钱再续几年的命,好躺在银行赚利息,那可比做业务赚钱多了。

而且,钱是别人给的,赚了利息还是自己的,纯正的双赢(赢两次)。

结语

总而言之,首发的越秀服务,以较为平稳的方式拉开了22年物业上市公司财报披露的序幕。

物股通分析,由于管理层关键的考核期在23-25年,所以自然不会拉高22年财报的基调,更多通过成本和费用前移、利润后置的方式完成跳跃前的深蹲。

而面向未来,越秀服务除了有在手的43.61亿现金及现金等价物,还有越秀地产及广州地铁两大实力股东的大力输出,完成行权条件,管理层应该是胸有成竹,以致可以“随意拿捏”22年的财报。

注:本文来源于物股通。 声明:本文观点不代表日新网立场,转载请注明原文出处;如文章内容或图片涉及版权,敬请联系本站进行删除。
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