3月22日深夜，中国恒大发布公告，恒大与境外债权人小组已签署重组方案的主要条款。

主要包括：恒大将发行新的债券对原债券进行置换；新债券年限4至12年、年息2%至7.5%；前三年不付息，第四年初开始付息、付本金的0.5%。

恒大境外债重组主要条款的签约，意味着重组即将成功。

在长达200页的报告里，对恒大物业的着墨不少。

1）恒大物业股份的处理

按恒大条款清单的构想，恒大物业作为中国恒大的一个子公司（股票代码：6666，恒大物业），其股份由中国恒大持有的合计：

(a)2,493,778,025股的恒大物业股份（相当于截至恒大条款清单日期的已发行恒大物业股份总数的约23.1%）；

(b)749,465,275股的恒大物业股份（相当于截至恒大条款清单日期已发行恒大物业股份总数的约6.9%），应存入证券账户并质押以分别为A2恒大物业股票挂钩票据和C2恒大物业股票挂钩票据（均在恒大条款清单中定义）提供担保。

受恒大物业股份账户质押约束的恒大物业股份可以在恒大条款清单中规定的某些条件下会被释放以出售给战略投资者。向战略投资者出售恒大物业股份应在A2恒大物业股票挂钩票据和C2恒大物业股票挂钩票据之间按比例进行。

（重组方案部分截图，来源中国恒大公告）

此外，中国恒大将发行强制可交换债券，可交换为2,331,985,700股的恒大物业股份（占截至恒大条款清单日期已发行恒大物业股份总数的约21.57%），这些恒大物业股份应存入质押的证券账户（受限于惯常的解除条款）。

物股通初步分析认为，当债权人选择将可转债交换为恒大物业的股份时，中国恒大将失去绝对控制权，仅保留第一大股东的身份。

当然，这也要求恒大物业能够在23年9月30前完成复牌，以保住自身的上市地位。

2）恒大物业经营情况

截至2023年2月28日，恒大物业有2730个在管项目，在管总建筑面积约5.05亿㎡，为超过330万业主提供物业管理服务。这些在管项目覆盖22个省、5个自治区、4个直辖市和香港。

截至2023年2月28日，恒大物业总签约建筑面积约8.22亿㎡，签约项目总数3142个。恒大物业目前在管的物业中约有70%为中国恒大开发的物业。

根据披露的恒大物业21年未经审计的示意性合并财务信息显示：

• 收入约145.86亿元；

• 税息折旧及摊销前利润约42.35亿元；

• 经营活动现金流出为104.93亿元；

• 贸易及其他应收款高达166.30亿元，占总资产的80.45%；

• 现金及现金等价物仅有11.98亿元；

• 贸易及其他应付款57.86亿元；其他债务36.03亿元。

值得注意的是，对恒大物业的关联方的经营性应收按80%计提减值，但尚未对恒大物业质押所涉及的134亿计提减值。

能把一家上市公司糟践到如此这般境地，实控人真是“身怀绝技”。

3）预测现金流

假设恒大地产持续经营，继续交付房屋并转化为恒大物业在管面积，同时恒大物业保留现有外拓力度，预计恒大物业到2026年将拥有5.33至6.52亿㎡的在管面积。

暂不考虑恒大物业质押所涉及的134亿元，2023年至2026年的累计无杠杆现金流预计将达到130亿元至170亿元之间。

画外音：抗战都打了八年，我们只要再勒紧裤腰带大干4年，就能补上窟窿啦。

结语

22年业绩报告披露季正火热的开展中，已经拖欠了21年年报、22年半年报的恒大物业有可能仍然无法在短期内补交作业并顺利披露22年年报。

接下来就看中国恒大会使出哪些招数，让恒大物业拿回被质押的134亿资产并恢复交易。