占据天时、地利的央企物管22年业绩成色如何？未来发展前景怎样？新的时代背景，又将肩负哪些使命担当？本文物股通将为大家做全面解析。

业绩表现均好

根据业绩报告披露，22财年保利物业、招商积余、华润万象生活、中海物业及金茂服务5家央企物管公司分别实现收入136.87亿元、130.24亿元、120.16亿元、126.89亿港元及24.36亿元。

保利物业营收最多，金茂服务营收同比增速最快；归母净利润方面，华润万象生活以22.06亿元成为最赚钱的物管公司，金茂服务以88.79%的增速位列第一。

五大央企物管的营收及归母净利润均取得双位数的增长，金茂服务增长势头最猛、招商积余增速最弱。

经营规模方面，保利物业的合约面积及在管面积均处于领先地位，金茂服务体量最小；华润万象生活受益两单大型的收购，合约面积及在管面积的同比增速都大幅领先。

经营质量方面，华润万象生活与金茂服务两大定位高端市场的公司均收获了30.10%的毛利率水平，华润万象生活的归母净利率18.36%，遥遥领先；招商积余的毛利率及归母净利率水平依然没有得到改善，继续垫底。

派息比率方面，五大央企均超过了20%，金茂服务以接近40%的比率领先；股息率方面，因被市场低估的原因，金茂服务达到4.12%的水平，是其他四家的2~4倍，体现在市盈率上就是PE值只有其他四家公司的1/4~1/2。随着业绩的持续增长，金茂服务估值有大幅提升的空间。

值得注意的是，中海物业保持了自上市以来持续8年分红的传统。

五大央企物管的核心指标显示，在风云变幻的2022年依然延续了均好的发展状态，体现出其稳健、高质量发展的基本面，实现了国有资产的保值、增值。

当然，物管行业南强北弱的格局也再一次验证，总部在北方的仅有金茂服务一家；而总部在南方的则有广州的保利物业及深圳的招商积余、华润万象生活、中海物业四家巨头。

发展前景明朗

在房地产经历过22年的洗牌后，资本市场对物管行业的认知越发清晰，即：地产强则物管强，地产强大带来的市场溢价能让关联物管企业多方面受益，且未来央国企的市场份额将不断扩大，行业发展格局已定。

物股通根据克而瑞地产的数据，统计了五大物管企业关联地产企业2023年1-3月操盘面积及新增货值的数据，显示出强劲的增长能力。

此外，

1）23年保利发展基本已经锁定地产一哥的王座；

2）中海地产定下了23年销售合约额20%的增长速度，在主流的房企中，中海地产的增长目标是最明确的，增速也比较高。中国海外发展行政总裁张智超表示，2023年公司的可售货量有7900亿，可售货量行业领先，这是销售增长20%的底气所在；

3）华润方面则表示，2023年华润置地还有5300亿元-5400亿元的可售货值，按照60%的去化来看，应该可以实现超过3000亿元的销售；

4）招商蛇口总经理蒋铁峰在业绩发布会上表示，有信心完成3300亿元销售目标；

5）中国金茂在高能级城市的市场份额也将得到大幅提升。

在有了强大的后援支撑后，相比民企物管的战略收缩，五大央企物管在23年的未来展望中则保持了进攻的节奏。

五大央企物管公司基本围绕市场拓展、科技应用、组织优化、业务组合提效等方面绘就高质量发展的路径；招商积余则率先锚定了23年156亿的营收目标，同比增长约19.78%。

见微知著，在内、外部力量的协同下，23年央企物管的业绩增长值得期待。

肩负新一轮国资改革重担

3月21日，在第二届国有经济研究峰会上，国资委党委书记、主任张玉卓表示，国有经济是国民经济的主导力量，坚持公有制主体地位、发挥国有经济主导作用，对坚持和完善社会主义基本经济制度、推进中国式现代化行稳致远具有重大意义。

他指出，要着力打造适应中国式现代化要求的现代新国企。国资央企将不断健全中国特色现代企业制度，加快建立灵活高效的市场化经营机制，提升企业核心竞争力、增强企业核心功能，打造具有全球竞争力的世界一流企业。

目前央企物管中，承接最积极的是华润万象生活，凭借商业模式的领先性，其已定立创建世界一流企业的发展目标，并广而告之；其余四家则有待进一步明确。

物股通认为，央企作为胸怀“国之大者”的践行者，落位到物管行业，应该展现央企的担当，在ESG治理体系上成为表率，引领行业走向健康、可持续发展之路。

结语

未来物管行业南强北弱的格局将会得到强化，央企物管间一南一北的竞逐也会延续。

同时，随着央企物管公司业绩增长的确定性越来越强，资金、人才等各种资源会越来越多的流向央企物管公司，从而迎来高质量发展时期。