复牌临门一脚 彩生活一夜补发三份财报

“物业第一股”，这个过去常常被人提起的光环，如今更多是一句戏谑。

但对彩生活来说，外部的评价已没有太大的参考价值，发展失速已是既定事实，目前最重要的是向前看。但首先它不能就此遗憾退市。

7月5日晚间，彩生活刊发迟来的截至2021年12月31日止年度、截至2022年6月30日止六个月中期、截至2022年12月31日止年度全年业绩报告。

在此之前，因未如期披露2021年年报，彩生活自2022年4月1日起停牌，至今已超15个月，摘牌危机迫在眉睫。

因此，彩生活管理层近段时间加强对复牌指引的跟进。包括密集推动董事会调整，分别在6月14日、6月21日以及6月28日，令原执董陈新禹和朱国刚退出，将首席财务官杨澜提升为执董，原薪酬委员会成员朱武祥成为薪酬委员会主席，并让李恩辉上任独董。

这番人事变奏直接指向彩生活接获的额外复牌指引。这些指引对上市公司董事会内，独立非执行董事的人数、资质、占比，以及审核委员会、提名委员会的构成有相关要求，而彩生活过去显然未达到部分标准。

如今一晚补发三份财报，市场人士将该事件视为彩生活继续为复牌扫清障碍。根据最新发出的一份新闻稿，该公司宣布：截至目前已达成全部的复牌指引。

据悉，彩生活已向港交所申请公司股份于北京时间2023年7月6日上午九时正起恢复买卖。

保住了上市地位，但公司的发展前景何以为继。过去两年，经历新冠疫情、房地产行业变局、母公司财务危机三重冲击，彩生活重新起步的空间还有多大？

事实上在2021年前，彩生活的经营状况也并非一帆风顺。

2014年上市，彩生活作为最早一个踏入资本市场的物业管理企业，却并未能及早挖出更深的“护城河”。

由于母公司本身规模不大输血能力弱，彩生活长年依靠第三方拓展和收并购扩充管理规模。公开资料显示，彩生活管理层在上市后曾提出较激进的增长目标，并在随后几年内保持过年外拓面积超5000万平方米的纪录。

如此模式独立性的确高，不过据悉彩生活于2006年提出“零管理费”理念，后续开拓市场时秉持低价战略，因此收纳了不少资质较差的项目。

到2020年末，彩生活合约管理突破至 5.63亿平方米，拥有社区数量2841个，产生收益的合约管理面积也有3.61亿平方米。但其仍存在不少收费单价低于1元/平方米的物业收费项目。

更早一年，时任CEO黄玮就曾透露，2019年末彩生活8毛钱以下/平方米的物业收费项目仍有150个，总体物业平均收费单价仅1.15元/平方米，低于行业水平。

另一方面，彩生活曾花费多年投身互联网+物业模式的探索，试图推动物业增值服务收入增长，但一直没有太大成效。

在2020年业绩会上，潘军就坦承过去彩生活在发展过程中走了不少弯路：“彩生活有一段时间大量精力在线上服务方面，某种程度上忽略了线下物业管理和服务，造成客户满意度下降，增长速度有所放缓。”

当时，发展较早的彩生活已步入企业的战略调整期，公司内部发生多场重要高层人事变动。管理层一度提出要以二次创业的心态调整变革，但不久后就因“花样年系”流动性危机而陷入经营停滞。

观察最新发布的业绩报告，彩生活2021年、2022年总收益录得31.23亿元、13.11亿元，分别同比下降13.2%和58.0%；净利润录得1881.6万元、4851.8万元，与2020年的5.42亿元有较大的差距。

规模方面，2021年9月份彩生活将核心企业邻里乐出售予碧桂园服务，过去的规模优势不复存在。到2021年末，彩生活合约管理总建筑面积下滑到4.23亿平方米，对应的小区数量2220个，产生收益的合约管理总建筑面积降至2.3亿平方米。

而到2022年末，彩生活合约管理总建筑面积进一步下滑至4亿平方米，对应的小区数量2107个，产生收益的合约管理总建筑面积降至2.09亿平方米。

期内，彩生活新委任及收购的合约管理面积有962万平方米和146.6万平方米，但终止合约的有2581.9万平方米；在更艰难的2021年，新委任及收购的合约管理面积仅有630.5万平方米和101.5万平方米，当年终止合约的有1.44亿平方米。

拓展能力减弱，另一个体现可能是，通过出售邻里乐收回约33亿元现金，彩生活相信几乎全部用来偿还债务。资料显示，单2021年一年彩生活就将有息负债从25.3亿元削减92.7%到1.85亿元。

到2022年末，彩生活更全部还清了所有有息负债。

具体收入方面，由于出售邻里乐丢失了大量包干制管理的项目，2022年彩生活按包干制计算的物业管理服务收费同比下跌60.3%，影响物业管理服务费总额同比下降58.2%至12.06亿元。

增值服务同样受出售影响，2022年网上推广服务、销售及租赁协助、其他增值服务分别下跌55.8%、68.0%和11.5%。令增值服务费总额从2021年的2.05亿元下滑至8800.7万元。

工程服务方面，设备安装服务费受地产行业下行，年内收入跌去76.7%；维修及保养服务费同样受出售影响，年内跌去88.5%，仅新整合的节能服务费增长49.7%。最终工程服务费总额2022年收入1.67亿元，同比下降48.8%。

但好消息是，彩生活的毛利率水平已从26.9%恢复至32.1%，几乎达到2020年的33.6%水平。

多项经营指标呈现持续下滑的态势，不过彩生活眼下的业务体量依然足够庞大，也至少能符合复牌指引的要求。

而复牌之后，要怎样步入正轨，那是下一步的打算。