难言输赢的物管两巨头

7月25日，在复牌20天后彩生活公告了一项“非常重大出售事项”，这也意味着两年前和碧桂园服务的一笔33个小目标的交易即将完成最后一环。

交易标的是彩生活核心资产“邻里乐控股集团有限公司“。至于有多核心，看一组数据就知道了。

根据公告，2019年、2020年，邻里乐控股的税后净利分别为3.06亿和3.09亿。同期彩生活净利分别为5.36亿和5.42亿。邻里乐控股贡献占比超过：

57%。

超过净利润的半壁江山。卖掉邻里乐，相当于彩生活直接废掉了气海雪山。

如果说2016年收购万达万象美物业是彩生活上市以来的高光时刻，那么2021年则是其滑铁卢之年。

2021年，口口声称账上有钱的花样年意外爆雷，融资无门。为渡过难关，旗下彩生活不得不为其借贷，用核心资产抵押，向碧桂园服务借了7个亿短期贷款，还款日是2021年10月14日。

按照原有的剧情，等安然渡过危机，自然可以还清借款。但是借款到期后，彩生活并没有偿还相关借款。想想也是，如果彩生活有多余的现金，也不至于向碧桂园服务求救。

由于还不上钱，根据贷款协议，碧桂园服务要求彩生活转让邻里乐控股全部股权，并先一步强行质押。

但邻里乐的估值可不止7个亿，最终双方敲定转让协议，碧桂园服务以33亿收购邻里乐全部股权。

款项分三期支付，第一期23亿，第二期7个亿，第三期3个亿。

截至当年10月，第一笔款项23亿彩生活已收入囊中，但后面两期一直没有支付。

直到2022年3月28日，双方订立补充协议，约定第二期未支付的7个亿抵消借款，第三期的3个亿在满足一定条件下分两期支付，如解除交易标的质押、担保等。

事情发展到这里，大概可以看出，彩生活盯上了碧桂园服务的借款，而碧桂园服务盯上了彩生活的资产。

2021年对彩生活是暗黑之年，但对碧桂园服务却是四处挥刀之年。如收购蓝光嘉宝服务、富良环球，无不震惊业内。当时李长江正在磨刀霍霍，彩生活及时送上了核心资产。

后面的故事大家都知道了，彩生活因发不出年报停牌至2023年7月，后续交易可能也被迫延期。如今停牌封印解除，交易自然也提上日程。

事实上，这笔交易实质性内容已经走完，就差尾款和一道股份过户手续。如邻里乐股份被质押后，当年便已并表碧桂园服务，为李长江的千亿目标添砖加瓦。

也就是说，彩生活复牌召开股东大会，股份转让完毕，收到尾款后，将和邻里乐再没半点关系。

物管圈收并购，一般都是各取所需的双赢结局。但彩生活和碧桂园服务的这笔交易，却难言输赢。

业内人士分析说，感觉这是个双输的收并购，彩生活并没有因此变好，碧桂园服务也多花了冤枉钱。

勿爷觉得，彩生活没有因此便好，是肉眼可见，但碧桂园服务却并未多花冤枉钱。只是和当下行情对照，才觉得如此。

按照交易对价来算，交易收购市盈率大概在11倍左右，在2021年收购风口里并不是最高，比蓝光嘉宝还便宜不少。

按照规模体量来算，邻里乐1.125亿平方米的在管面积，其收入水平大抵和同体量物企相当。所以，以当时的行情，碧桂园貌似还捡了个便宜。之所以比蓝光嘉宝等同规模物企便宜，是因为其盈利能力。

如，2020年蓝光嘉宝服务在管面积1.3亿平方米，营收27.34亿，净利润5.33亿；而邻里乐股份同期在管1.125亿平方米，营收24.97亿，净利润3.09亿。比起规模小的建业新生活当年在管面积1亿平方米，营收26.5亿，净利润也有4.4亿。

所以，当时看碧桂园是捡了个便宜，但现在看这个便宜可能并不便宜。    

彩生活此前几年业绩滑坡，原因除了停止并购外，还有在管项目质量不高，物业费低廉等因素，即便是核心资产的邻里乐也包括其中。由此邻里乐可能还会拖碧桂园服务的后腿，或许其毛利率、净利率下滑便有邻里乐的贡献。

综上，物业第一股彩生活瘦身，瘦掉核心，物管一哥碧桂园服务增肌，却可能是死肌肉。看似是各取所需，事实上却难言输赢。