7月23日-25日，彩生活召开了年中经营绩效总结会议，称企业要坚持打造可持续盈利的能力。

经历了过去两年的危机，这个曾最早踏入资本市场的物业企业一度险些要失去上市地位。挺过这一轮调整之后，彩生活已失去了曾经的规模优势，在管面积从2020年末5.63亿平方米下滑至2022年末不到4亿平方米。

尽管自身规模缩水，但在行业内彩生活的实力仍不容小觑。截至目前，为2107个社区提供服务，遍布全国117个城市，业主超过800万。

现有体量之下，彩生活依旧可以不断发掘动能。

7月26日，彩生活宣布与光大养老形成战略合作，双方计划共同打造社区居家养老服务、智慧养老服务、适老化改造服务等多领域应用场景。

彩生活执行总裁刘宏才表示，期待双方在共同业务覆盖城市中展开合作，未来共建医康养服务中心，为客户提供康复、理疗、体检等健康服务。

后续，彩生活将持续挖掘整合优质资源，积极参与健康养老服务布局，推动公司养老服务体系不断完善。

近年来，随着政策支持，物业服务企业将服务范围延伸到养老服务已是大势所趋。早在2019年4月，国务院印发《关于推进养老服务发展的意见》，指出要探索“物业服务+养老服务”模式。

今年5月21日，国务院印发《关于推进基本养老服务体系建设的意见》，其中再次提到鼓励社会力量参与提供基本养老服务，支持物业服务企业因地制宜提供居家社区养老服务。

养老服务的巨大市场源于深刻的现实背景，中国社会老龄化程度正在不断加深。2022年中国人口迎来负增长拐点，新增人口数量和老龄人口数量形成的剪刀差越来越大。

有数据显示，从康养市场供给端来看，护理型床位在2022年达到8.8万张，未来三年年均增长将实现3倍增长。同时以房企、险资为代表的品质康养社区正在快速扩容，2022年同比增长27%。

目前我国现行的养老服务格局代表性模式为“9073”，即居家养老、社区养老和机构养老的比例实现90%、7%和3%。

有观点认为，目前居家养老服务供给严重不足，且没有形成有效的商业模式。针对居家养老服务的痛点，可以发挥物业的优势，引入机构养老来赋能，打通居家养老的最后一公里。

根据观研报告网发布的《中国物业管理行业现状深度分析与投资前景预测报告（2023-2030年）》显示，目前许多物业公司都开始朝着养老服务领域发力，如碧桂园服务、绿城服务、世茂服务、兴业物联、龙湖智慧服务、奥园健康、远洋服务、银城物业等，围绕养老的多样化需求拓展社区生活类增值服务。

从布局方向看，多提供助餐、助洁、助浴、助急、助行、助医、代办、日间照料、精神关爱、健康护理、适老化改造等服务。其中，日间照料、健康护理等是重点布局业务，预计未来在集团内部有成熟养老业务的物企更加具备领先优势。

彩生活选择与光大养老合作切入这一赛道，利用双方优势积极参与健康养老服务布局。

而光大养老健康产业发展有限公司是中国光大集团旗下专业的养老产业投资、服务运营公司，目前业务布局覆盖全国，床位总规模位于行业前列，包括养老院、护理院、社区服务中心等多种机构形式超过170家，服务长者约30万人次，是国内领先的养老产业集团。

尽管“物业+养老服务”市场巨大并且前景广阔，也不得不忽视养老产业作为民生服务的一种低利润属性。

光大养老董事长赵泽辉此前在接受观点新媒体专访时就曾表示，目前养老产业仍有许多观念与行业标准需要建立，盈利问题可能在很长时间里都难以解决。

可以看到，物企争相布局的同时，也有企业选择退出这一赛道。如苏新服务于6月7日公告称以580.81万元出售苏高新怡养健康管理有限公司的49%股权，目标公司主要从事提供养老、护理及医疗服务。

苏新服务于公告指出，自投资目标公司以来，经营状况未达预期，于2021年及2022年持续亏损，未来经营状况存在不确定性。

布局养老项目多年的金隅集团也在5月一口气挂牌四家养老子公司100%股权，将养老业务剥离上市平台。2022年度审计报告数据显示，金隅集团挂牌的四家公司去年营业收入合共1101.84万元，营业利润共11.54万元，净利润10.97万元。

尽管金隅集团四家养老公司整体维持了盈利表现，但利润规模极小。有分析指出，目前养老机构可显现报表的数字利润是8%左右，前提条件是床位入住率在60%以上。

另一方面，过去三年疫情给养老产业造成了不小冲击。

赵泽辉告诉观点新媒体，原以为疫情之后入住率能迅速恢复，但是现在实际情况不理想，在一季度入住率见底之后，二季度并没有出现反弹或者井喷的情况。

对于物企来说，“物业+养老”模式还未出现非常清晰的盈利模式，高投入、慢产出的特点也常常意味着薄利甚至是亏损。

对于彩生活而言，如何在养老赛道探索出解决痛点的商业模式是一门重要的课题。

就其收入结构来看，目前彩生活三大主营业务分别为物业管理服务、增值服务以及工程服务，2022年收入分别为12.06亿元、0.88亿元、0.17亿元，物管收入贡献占比高达92%。

随着行业整体规模增速放缓，以及来自住宅端的盈利空间收窄，或许彩生活下一步要做的，是探索如何多条线布局在细分业态抢占市场空间。