01 政策支持，物业受地产利好影响

7月24日，中央政治局会议明确指出“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产”。

从中央政治局会议的表态来看，优化房地产政策的方向被重点提及，防风险仍旧是今年房地产工作的主基调，结合今年二季度以来楼市下行的背景，预计下半年市场适度放松的调控政策会陆续出台，一二线热点城市限购放松相关政策出台的概率也在进一步增大，值得注意的是，本次会议精神未提“房住不炒”，虽然近期新房，二手房价格均在低位，但此次会议释放信号更积极，但支持刚需和改善需求明显。

政治局会议明确政策方向后，7月27日住房城乡建设部近日召开企业座谈会。会上，住房城乡建设部表示，下一步要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

政府对房地产行业政策的放松对当下的市场来说，无疑是打了一剂强心针。如果政策能够顺利落实，那么房产的交易量和价格在短期内会有一个较为明显上浮。而购房需求增加对于和地产行业关系密切的物业行业所带来的积极影响，也将引起市场环境对于物业行业信心的增加。

02 市场波动，物业行业估值稳中向好

一直以来物业的发展与地产走势高度相关，当前物业与地产仍处于同涨同跌的阶段，随着地产政策不断支持，当前物业行业仍处于历史低位，但未来仍有发力空间。2023年，受地产“三支箭”及金融地产十六条等政策利好的影响，板块整体估值得到大幅提升，PE均值走高，目前小幅回落，维持在17倍左右，与2021年下半年相当。若剔除极值及负值，截至2023年6月30日PE均值为9.97倍。

针对股价与市值的持续下滑，物企各显神通，使用了增持、回购、股权激励等刺激手段。

中骏商管从年初至6月30日，累计回购公司股票6000万股，耗资1.15亿港元，德信服务集团，累计回购公司股票2113万股，耗资6039万港元。

包括世茂服务、金科服务、建业新生活、新城悦服务、星盛商业等在内的5家物企则通过股份激励方式，涉及股份约1.4亿股，总估值约7.91亿港元，其中金科服务就发放了5973.17万股，估值约6.5亿港元。

万物云也通过了回购议案，回购总额不超过截至当日已发行的H股数量总数的10%，万物云董事长朱保全已4次对万物云进行增持，共27.23万股，耗资746万港元，目前累计持股比例已达0.21%。

这恰恰说明目前物业行业正处于历史低位，股价远远低于公司的内在价值，回购将公司价值被严重低估这一信息传递给市场，增强投资者信心，未来仍有发力空间。

03 物企并购，于风雨后见晴空

近几个月随着市场环境以及市场信心的变化，物企并购也逐渐从风雨中迎来阳光，越秀服务、荣万家、金科服务等纷纷行动。

   越秀服务：手握10亿额度，积极探索并购标的

2023年3月8日，越秀服务一如既往地打响了业绩发布的头炮，公司管理层在被问及收并购问题时回答称，“目前估值也接近了合理的水平，所以我们也在积极探索一些并购标的，保持开放的态度。” 据知情人透露越秀服务通过上市募集资金中有6成规划用于收并购，额度约在10亿元。

   荣万家：计划以4000万元收购河北金项物业80%股权

2023年6月21日，荣万家、卖方廊坊国际展览集团有限公司与目标公司河北金项物业集团有限公司签订协议，据此，荣万家同意收购及卖方同意出售目标公司80%权益，代价为4000万元。

   玉禾田同坎德拉科技签订并购框架协议

2023年7月27日，玉禾田公布，公司于近日与坎德拉(深圳)科技创新有限公司签订了《股权并购框架协议书》。公司拟以自有资金通过股权受让和认购新增注册资本方式对坎德拉(深圳)智能科技有限公司进行分期投资。首期投资，公司拟以自有资金不超过8000万元人民币受让坎德拉(深圳)科技创新有限公司持有标的公司34.65%股权。

   金科服务拟2.33亿收购荷特宝配餐股权

2023年7月27日，金科服务发布公告称，于当日，公司与创始股东许峥、余下股东、一阶段退出股东及二阶段退出股东就执行投资安排达成一致意见，以取得目标公司上海荷特宝配餐服务有限公司（以下简称“荷特宝配餐服务”）最多66.8511%的股权，斥资2.33亿元。

相对于现在的物业并购而言头部物企大额并购逐渐淡出市场，中小标的物企因为并购难度小、投后融合更快速等因素受到当前市场青睐。结合荣万家收购标的来看，也基本符合当前市场的风格，对于购买方来说，更关注于企业的持续性发展，在区域布局上符合公司发展的买买买，在未来买卖双方则更加理性。相较于金科则是拓展了餐饮服务业态，也可能是为社区增值服务体系打造更多内容和消费点，这也符合金科围绕业主“食住行游购育”等个性化需求，在未来物业多元化增值服务这一块有很强的业务驱动能力，传统物业相对于单一，企业发展还是需要增收维持。

并购市场并不缺乏交易标的，随着地产政策的支持，以及政策持续发力，地产、物业行业的回暖将会是肉眼可见的未来，并且物企在行业的估值仍然有很大的想象空间。

让我们拭目以待！