置富产业信托内地、香港与新加坡重心

今年上市二十周年的置富产业信托，旗下资产已由上市时的5个物业逐步增加至目前的17个，当中包括去年向长实收购的新加坡项目“高文之星”，亦是其首次踏出香港市场。

时隔将近两年之后，置富产业信托行政总裁赵宇再次接受观点新媒体采访时指，虽然会继续留意内地及海外收购项目，但香港市场仍然是置富的重心。

去年8月，置富产业信托以8800万新加坡元向长实收购新加坡项目“高文之星”36个零售分契单位，以及1个公共停车场分契单位。这是该信托时隔4年多的收购举措，更是首次踏出香港市场，令物业组合价值扩大至395亿港元。

置富的管理人ARA资产管理总部位于新加坡，所以对当地市场十分熟悉，管理人可以适时提供支持。另外，亦觉得新加坡的法律框架或营商环境与香港比较相近，而且市郊区零售物业在疫情展现韧性，疫情后亦有足够的发展空间，所以将新加坡作为置富第一个海外物业投资地。

赵宇介绍，项目今年有差不多四成租约到期，新加坡目前零售物业市场向好，收购之后签订的续租租约租金有提升。而且新加坡恢复步伐比香港快，所以看好这个市场。

除了新加坡之外，赵宇提到，会留意内地一线城市或者大湾区项目，如零售项目及综合性项目，因为不同的物业有不同的经济周期，与现时物业有互补性，可以增加收入的稳定性。

完成收购新加坡项目后，海外物业占比约2%，中期目标是希望有八成半至九成仍然是香港物业，即海外物业占比大约10%至15%左右。

整体来说，虽然香港物业回报率不及其他地区，但稳定性较高，亦是熟悉的市场。在考虑收购项目的时候，除了回报率之外，还有考虑增长潜力，是否可以透过进行资产增值或调整商户组合来增加资产回报。所以，香港仍然是置富在收购时主要考虑的地区。

不过美国进入加息周期后，令借贷成本持续上升，使得置富对收购计划慎之又慎。

“进行收购是希望可以提升股东回报，在低息环境，利用借贷进行投资相对较容易达到提升回报的目的；但是在高息环境下，尤其是借贷成本可能已经达到五厘的时候，项目需要更高的回报，才能够作出收购决定。”赵宇表示。

因为房托对利息比较敏感，由于房托自身有一些债务，所以会影响债务成本。香港的房托基金都会进行一些资本管理，例如置富便将逾六成的浮动利息债务转换成定息，以降低在持续高息环境下的风险。

置富至去年底负债比率为24%左右，赵宇认为相对比较低，利息成本也可以维持在一个不太高的水平，“去年利息成本全年大约升了25.1%，但整体港元拆息已升了123个基点”。

置富将固定利息的比例由50%逐步提升至62%，因而对于去年下半年业绩不会有太大的负面影响。未来会继续控制利息成本方面，不论环境如何，都会将固定息率的比率维持五成以上。

“当然，对冲有一定成本。但以2021年底为例，当时港元拆息为0.2厘左右，如果掉期的息口为1.1厘至1.3厘左右，短期会出现负息差，但2022年下半年港元拆息已超过该水平，令房托可以获得对冲收益。”

即使息口会影响收购决定，但赵宇强调，收购是置富产业信托的三大策略之一，另外两个就是资产增值及物业组合的内部增长。置富2003年在新加坡上市时只有5个物业，目前已经增加到17个，收购是重要的增长动力。

另外，香港证监会于5月时曾提出，随着内地房地产投资信托基金(C-REIT)市场快速增长，预计中港两地房地产信托基金市场长远将有更紧密的联系，证监会将继续与内地监管机构探讨房地产信托基金潜在的监管合作以及互联互通。

赵宇对此表示，香港房地产信托业界一直期望将房托基金纳入沪深港通之内，并一直与不同的监管机构商讨。内地上市房托基金增加，令该计划实现的机会增加。对于投资者来说，市场流通量是重要考虑之一，所以希望房托基金可以纳入互联互通，以增加流动性及利好该市场的发展。

问及两地的竞争，她相信，即使C-REIT市场增长，香港的REITs仍具竞争力，因为两地房托市场产品有分别，香港REITs投资的物业类型和地点没有限制，上市集资所得款项用途亦不设限。

根据戴德梁行报告，截至2023年5月底，内地公募REITs市场已上市产品共计28只，市场市值为858亿元。整体底层资产以产业园区、仓储物流、工业厂房、保障性租赁住房、清洁能源、高速公路和生态环保七大类型为主，受到市场的追捧。

随内地REITs产品发行常态化，2023年中国内地在市值规模上跻身亚洲前四大REITs市场。

赵宇认为，内地商用房托基金或是消费类别的房托基金，如果这些有实力的营运者能够进入，其实会令更多投资者关注这个市场，也可以令香港及内地市场达至双赢的局面。

以下为观点新媒体对置富产业信托行政总裁赵宇女士的访问实录：

观点新媒体：能否介绍一下香港零售市场的复苏情况？如何看目前零售消费氛围？

赵宇：今年年初开始，香港经济已开始恢复。两地通关后，旅客按月都有上升，但比较疫情之前，2023上半年已重回2018年同期的50%。

大家仍然关注恢复步伐，未必有想象中快，但势头向好，所以对于香港零售市场来说，我们认为是正面的。

很多时候，旅客消费首先会在核心商业区反映出来，之后随着香港经济继续好转，失业率保持低水平，也可以对民生商场有提振作用。

我们在香港的十六个物业就是民生商场，最主要客户是附近住宅或上学上班的人群。由2022年下半年开始，旗下商场表现一直向好，每个月人流都有上升。

但不同行业恢复的步伐未必是一致，以旗下商场为例，一些必需品的行业，如教育、家品、餐饮等恢复速度会比较快，尤其是今年开始婚宴亦有增加。虽然可能与疫情之前的情况仍有一段距离，但持续在复苏。至于非必须品如服装等，恢复会比较慢。

我们希望今年香港经济持续好转，对下半年整体零售物业市场保持审慎乐观。

观点新媒体：公司旗下物业组合有三分之一租约于2023年到期，怎样判断今年的续租租金调整？

赵宇：我们的租约多为三年期，在2023年到期的租约大多是在3年前，即2020年所签订的。

疫情之后，零售市场租金其实一直处于下行局面，续租租金因而持续向下至今差不多三年，希望今年尤其是下半年可以扭转跌势。

根据我们的观察，今年上半年一些续租个案已经达致持平或正增长，反映租金可以有调升的空间。

下半年在基数较低、香港经济持续好转及零售市场复苏的情况下，期望零售表现可以更好。同时希望续租租金表现恢复上升势头，但全年仍然有待观察。

旗下商场人流由去年9月、10月开始按月增长，去年及今年续租率维持接近八成左右；我们会继续与商户保持紧密联系，加强推广，促进商场生意额。

观点新媒体：置富产业信托未来是否加强在海外或内地的投资？是否设置物业分布区域的比例？

赵宇：收购是房托基金三大策略之一，另外两个就是资产增值及物业组合的内部增长。

置富2003年在新加坡上市时只有五个物业，目前已经增加到十七个，收购是一个重要的增长动力。尤其是2013年10月收购天水围嘉湖商场，我们透过改良租户布局及更吸引的市场推广活动，成功在收购后的一年内完成过半面积的续租或再出租，并把续租租金提升35%，令派息在收购后两年之间增加了差不多接近三成。收购完成后，亦积极研究资产增值方案，令回报增加。

目前来说，中期目标是希望有八成半至九成仍然是香港物业，即海外物业占比大约是百分之十至十五，在收购新加坡物业之后，目前海外物业占比为2%，仍然有空间继续留意香港物业或海外物业。

观点新媒体：目前内地持续降息，有没有考虑加快收购资产？

赵宇：整体来说，虽然香港物业回报率不及其他地区，但稳定性较高，亦是基金所熟悉的市场。

在考虑收购项目的时候，除了回报率之外，我们亦会考虑增长潜力，是否可以透过进行资产增值或是调整商户组合来增加资产回报，所以香港仍然是收购时主要考虑的地区。

我们过去留意内地一线城市或者大湾区项目，除了零售项目之外，亦有综合性项目，我们认为是适合的。

不同的物业有不同的经济周期，与现时物业有互补性，可以增加收入稳定性，所以除了零售项目之外，会考虑一些综合性项目。

观点新媒体：去年公司首次布局海外，在新加坡收购物业，主要出于什么考虑？目前租金提升的情况如何？

赵宇：我们对新加坡非常熟悉，因为总部在那里。

新加坡在疫情后的恢复步伐比香港快，2022年GDP为3.6%正增长，2023年头六个月的旅客人数已经恢复至2018年同期的80%，所以我们都看好新加坡市场。

上年八月在新加坡收购物业，作为我们海外的第一个投资。2018年起股东批准收购香港以外物业，从那时起我们一直有留意亚太地区以及国内的商用项目。

为什么第一个会选择新加坡？一方面集团在那边有一些支持，物业管理团队经验丰富，另外新加坡的法律框架或营商环境与香港比较相近，所以是一个不错的尝试。

今年有差不多四成租约到期，签订的续租租约租金有提升。物业属于民生商场，与集团一直以来的经营组合差不多，可以利用我们多年的经验。

接下来的收购方面，主要都是留意香港零售物业，亦会继续留意新加坡或内地的项目。

观点新媒体：未来是否会和管理人ARA（亚腾）合作获取相关项目？

赵宇：ARA其实在地产不同板块方面都有接触点。管理人除了零售之外，亦有零售以外的其他板块。

另外亦有一些房托基金主要投资新加坡或澳洲的办公室或零售物业，或投资美国酒店，所以整个集团有不同的板块负责不同的项目。

置富专长在于零售项目，未来亦希望专注于这一个板块。

观点新媒体：美国持续处于加息周期，美联储7月加息预期增强，如何看加息的影响？公司有一部分借贷是浮动利率，是否会有影响？

赵宇：房托是息口敏感股，加息对债务成本有一定影响。

虽然对房托基金旗下物业表现没有多大影响，但由于自身有一些债务，所以对债务成本有些影响。

香港的房托基金一般都会进行资本管理，例如置富便将逾六成浮动利息债务转换成定息，以降低风险。

另外一方面，置富的负债比率相对比较低，现时约为24%左右，利息成本可以维持在不是太高的水平。去年利息成本全年大约升了25.1%，但整体港元拆息已上升超过123个基点。

我们会一直留意息口走势，固定利息比例维持在60%左右，因而对于置富业绩不会有太大的负面影响。

观点新媒体：今年的融资安排可以透露一下吗？

赵宇：整体可动用债务额度大约100亿港元，今年有大约15亿港元到期，另外有一些短期循环贷款。

在香港，与银行签订的企业融资一般是按浮动拆息加上一个固定的息差(margin)去计算。我们在进行债务管理时会根据当时整体融资组合去作出适当的对冲以确保公司在利息波动较大的时候能得到充分保护。年内，预计置富可在第三季落实15亿港元的再融资，目前62%的债务已利用利息掉期合约锁定息率，而加上直至2024年初前并未有任何掉期合约到期，因此我们的债务成本在可见的将来会相对稳定。

当然对冲有一定成本，以2021年底为例，当时港元拆息为0.2左右，如果进行掉期的息口为1.1至1.3左右，短期来说会出现负息差，但2022年下半年港元拆息已超过该水平，令房托获得对冲收益。

未来我们会一直控制利息成本，不论是低息环还是高息环境，都希望固定息率比率维持五成以上，目前六成多是一个健康的水平。

观点新媒体：2022年末集团负债比率提升至23.9%。如果加强收并购，希望将负债比率控制在什么水平？

赵宇：进行收购是希望提升股东的回报。在过往低息环境下，利用借贷进行投资很容易达到提升回报的目的；但是在高息环境下，项目需要有更高的回报，才可以吸引基金作出收购决定。

观点新媒体：香港证监会与内地监管机构正探讨将房托基金和基础设施REITs纳入互联互通机制的可行性，这将产生什么利好？

赵宇：由港股通推出开始，业界一直希望可以将房托基金纳入，并一直有与不同的监管机构商讨，内地上市房托基金增加，令该期望可以提升。

我们相信，如果房托基金可以纳入互联互通，有利市场发展。因为房托基金特性是稳定及回报率高。

如果内地散户或一些机构投资者有机会参与香港房托市场，在房托基金稳定性高及回报不错的特性下，可以吸引一些资金流入，壮大香港的房托基金市场。

对于投资者来说，市场流通量是重要考虑之一，所以如果房托基金可以纳入互联互通，能够增加流动性及利好该市场的发展。

近两年有不少内地房托基金来港上市，主要是因为香港政府及证监会不断推出鼓励政策，反映监管机构均想推动房托基金市场，期望未来有更多房托基金来港上市。

但目前加息周期情况下，未必有利于房托能上市或集资。希望息口下跌时，会有一些营运商考虑以房托基金形式来港上市。

观点新媒体：如果内地REITs扩大到商业，对香港REITs市场会不会有冲击？

赵宇：我认为冲击是正面的，内地有一些商用的房托基金或是消费类别的房托基金，是有实力的营运者，其实会令更多内地投资者关注。

目前内地大部分上市房托基金底层资产是基建或产业等，更容易被散户投资者理解和接受。如果未来多一些消费类别相关的房托基金上市，也可以令香港及内地市场双赢。

两地房托基金条例有些许差别，而香港房托市场经历约十多年的发展，比较成熟；香港房托市场对于资产类别及地点没有限制，所得资金的用途亦比较宽松，令到中港两地的房托市场产品会有分别。

如果内地市场蓬勃，可以吸引更多人关注该板块。而香港方面，目前香港房托基金回报率比较吸引，以置富为例已经接近八厘。在内地减息的情况下，如果内地投资者或机构投资者投资于房托基金，其实会有相对稳定且较高的回报。