物管到底是不是一门好生意，物企该不该上市，大佬们各执一词。

认为是好生意的代表人物是唐学斌和潘军，打造了彩生活上市和曾经的高光业绩。

还有王老板掌舵的万达商管，去地产化后虽然还没上市，但规模体量及盈利水平足以笑傲江湖。

彩生活和万达商管证明：物管不但是好生意，还可能是比地产还大的生意。

相反，融创孙大圣和龙湖吴亚军就不看好物管上市，更别说承认物管是好生意了。

2015年，大圣曾公开表示，分拆物业上市很荒唐，他表示看不到房企转型需要。而吴亚军物业公司按照既定的模式往前扩张是危险的，一旦上市，它跟我的地产接轨的弹性就将大打折扣。

可事实上，5年后孙大圣还是分拆融创服务上市了，吴亚军也用多次递表表明龙湖智创生活上市的决心。

多位大佬先后证明，物管的确是一门好生意。

不过，由于房地产行业危机频发，先是美元债违约波及到物管圈，一些物企被摆上货架。后来房企现金流吃紧还不上应收账款，物企被迫大额计提……

好生意好像不好了。

但在勿爷看来，物管是好生意不假，只是暂时遇到了行业性难题。

01 曙光

世茂服务，作为头部物企之一，去年中期至今，连续计提了两期关联方款项，导致中报业绩大幅缩水、年报净利润亏损。

不仅世茂服务，其它一大波物企友军成绩也没能及格。

可以说，2022年对上市物企很不友好。而2021年中期，世茂服务营收增速171%，毛利增速136.1%，净利润增速133.3%。各项指标翻倍增长，是圈内最靓的仔之一。

两相对比，落差不是一般的大。当时，市场上有两种观点，客观公正的观点是行业利空出尽，物企筑底前行。偏激的说法是不挣钱，都被大股东掏空了，好不好要拿业绩说话。

勿爷觉得，两种观点一种是长期主义，一种是短期主义，没有对错之分。就好比大佬们说的是城门楼子，短期利益者说的胯骨轴子。无法有效沟通只能是尬聊。

好在，在经历疫情洗礼和关联方大考后，世茂服务等物企扭亏了。

中报数据显示，2023年中期，在营收和毛利下降的情况下，世茂服务净利润2.04个小目标，同比增长9.7%，与年报环比增速125.2%。

虽然还没回到前几年的高光时刻，但也意味着世茂服务已渡过至暗时刻。

02 独立

之所说世茂服务已经渡过至暗时刻，是因为渡劫后的世茂服务正在排除风险，夯实底盘。

老铁们都知道，独立是民营物企正确的打开方式。但大多物企上市时主要依赖关联房企，虽然表示过半的管理规模来自第三方，但收入占比却干不过关联方输出，这是物管圈通病。

而经历过计提大劫后，世茂服务来自关联方的输出再次下降。如非业增值服务收入占比下降至3.0%，总收入中关联方收入占比下降至5.3%，为历史新低。

也就是说，未来即便关联方气色没有变好，计提影响也会很小，无碍大局。

物企规模来源于两方面，一是关联方输出，一是自身并购外拓。在缩减关联方业务和并购止步的大背景下，世茂服务扩大地盘的招式便是外拓。

凭借外拓，世茂服务来自第三方的合约面积占比从去年中期的76.3%增长至77.6%；总在管面积来自第三方的超过2亿平方米，占比77.1%。

值得一提的是，得益于“中心城市深耕”战略，世茂服务外拓发力主要集中在人群消费能力高的一二线高能城市。

如，2023年上半年，世茂服务第三方外拓成功中标中国移动福建公司全省物业服务采购项目，这也使其实现了物业管理业务首个破亿合同的突破。此外，其亦中标了数十个超千万级项目，如郑州赫优仕广场写字楼项目、兰州大青山农副产品物流中心等。

数据显示，世茂服务高潜力的住宅及学校项目的合约面积占比达47.2%，而位于一线二线及新一线高能级城市的项目合约面积占比达68.3%。

另外，世茂服务第三方竞标外拓项目平均物业费也从去年的每平方米2元提升至2.3元，高于世茂服务整体每平方米2.2元的物业费水平。

这表明世茂服务外拓品质提升，正在兑现高质量发展。再也不担心外拓并购标的成色问题，像其它物企一样对低质并购计提。

有风险的关联方业务占比降低，增强独立性的第三方占比稳增，世茂服务的安全系数又提升了一个级别。

03 筑底

本届中报季，世茂服务等物企扭亏为盈，但不可否认的是营收、毛利指标下滑。

在勿爷看来这是世茂服务及时调整发展战略所致。

此前，和其它激进物企一样，世茂服务的战略的是求快求大，抢占市场份额做大做强，但经历了行业难题后，已然回归理性。

正如世茂服务主席报告所说，经济形势发生变化，房地产行业继续下行，物企转而聚焦确定性更强利润率跟高的业务。提升经营能力和修炼内功，回归经营本质，兑现股东价值，追求利润质量和长期稳定成为物企新的方向。

对世茂服务来说，缩减关联方业务，剔除低质量管理项目，都或多或少影响了收入、毛利水平，但这并不影响世茂服务底色。

自2020年上市以来，世茂服务便开始布局各个潜力赛道，规模跃升至头部物企，业态遍布高校、医院、产业园，公建、住宅和城市服务等。

2021年又开辟了养老赛道，如，与长期照护专业养老品牌椿熙堂达成战略合作，共同发展养老服务业务。截至今年上半年，世茂服务的养老服务业务已覆盖全国17个城市，运营超过50个服务站点，体现了头部物企的社会责任。

可以说，全能型的世茂服务基本盘底色不减，还很牢靠。更主要的是世茂服务把渡关联方大劫当成了一场练兵。

中报数据显示，世茂服务上半年公司管理费用率、销售费用率、财务费用率三项费用率相较于2022年底，大幅下降8个百分点。

单以本期销售成本32.36亿计算，可以省下2.5个小目标，相当于赚出了半年的净利润。

对财务成本的控制，意味着筑底的世茂服务未来盈利水平提升做好了铺垫。

另外，世茂服务在渡劫期还升维了投后管理能力和完善了团队组织建设等等。

世茂服务在出清风险后，已经开始转型筑底。

04 结语

之前，勿爷分析过世茂服务，认为走向独立的世茂服务正在涅槃，结果之后便遭遇了行业难题。

如今看来，不论是独立还是涅槃，都需要一个过程。

对具有永续、民生属性的物管行业，世茂服务等物企要做的就是，在存量市场的土壤：

像种子一样，一生向阳。