物企好伙伴｜恒好停杨丰睿：让停车位成为业主家庭的核心资产

9月22日，由粤港澳大湾区产业发展研究中心（以下简称大湾区研究中心）和日新网联合主办的《物企好伙伴》在广州举办，本次活动邀请了广东省物业管理协会会长杨国贤为活动致辞、邀请了粤港澳大湾区产业发展研究中心主任唐学斌、碧桂园生活服务集团执行董事兼总裁李长江、中海物业集团市场拓展中心总经理刘忠、长城物业集团终端运营中心总经理张毅、越秀服务副总裁成茹、日新网创始人张建全作为评审嘉宾，对路演项目进行点评。

《物企好伙伴》是面向物业管理细分赛道的生态服务商路演平台，秉承百业赋能物业，物业培养百业的宗旨，推出赋能计划，通过为服务商提供公关机会，促成服务商与物业企业高效对接、提升企业品牌影响力和融资成功率；赋能物业企业高效对接优秀的服务商，实现物业产业转型升级。

参加本次路演的企业有云拿科技、恒好停、洲围、蓉易火、丰巢网络5家企业，分别从物业企业的赋能增效、经营创收角度，提出了有效的解决方案。

以下是恒好停演讲文字整理：

恒好停总经理杨丰睿：

在房地产存量的时代背景下，市场上能够被投资的优质标的是什么呢？结合物业行业的管理经验以及对停车位的评估，我认为停车位具备优质标的特性，是被严重低估的优质资产。

目前，停车位资产的现状主要有以下几点。第一，资产去化速度不理想，物业团队营销能力偏弱；第二，逐步减少区域公告照明；第三，无力开展地库增值服务业务，收入有局限性；第四，停车场收支不平衡，无力承担墙地面等大型维修成本。

但同时，停车位还具备着以下可以作为优质标的的特征。一、自家楼下的现货固定资产，搬不走、毁不掉、不灭失。二、专有市场，不受外部行情限制，每个小区车位都可独立定价。三、以停车场整体进行合作，低价可谈判，溢价空间巨大。四、恒好停专业机构运营，市场行情可控，保值增值有保障。在未来，随着车多位少的形势推进，它的价值一定会得到释放。

就着这条思路分析，假设停车位是优质表标的，那么它的投资价值应该是什么定位呢？我们将市场上能够投资的产品进行了罗列分析。一般来说，收益高的产品风险也会随之变高，收益低的风险也会降低，但分析发现，停车位的收益率和风险度等性质处于一个均衡状态。它的收益不会像优质地段的房地产一样，动不动就翻番，但比起那种流动性好收益差的产品而言会强很多，因为它有年化10%-20%的收益增幅。所以在这个前提下，停车位是具备投资属性的优质标的。

那到底是什么原因导致停车位的价值没有被发现呢？可能是以下两种原因。第一，定价策略错误。第二，营销方式错误。这两个错误导致了停车位的畸形发展状态。试设想，当一个车位的年化收益能够达到10%甚至15%时，该资产会被认为是低效的吗？

那该如何提升运营效率和投资收益率呢？首先，我认为地库是一个非常好的经营场景，现在已经有很多物企看到了它的价值，比如充电桩、洗车场等多种经营业务。这是一个非常好的开端。

关于在地库开展经营的问题，恒好停重点体现了停车位的个体价值。因为在一个群体里面，如果不凸显个体价值和差异，就会不被重视。

恒好停要做的，就是将每一个车位的价值都凸显出来。主要是通过为车位安装数字化的设备，让每一个车位变成一个独立可交易的个体。简单而言，就是让车位数字化，当一个车位被数字化后，这个车位就可以进行单独的交易、二手买卖甚至是分时共享。

我们不妨对未来进行畅想，在未来，车主和车位之间可能会形成一种自动撮合的机制，类似预约停车。

至于资产的保值增值，我们认为应该围绕着单个车位来进行，这是恒好停不断在努力的一个方向。

总结而言，其实恒好停是一家平台化的企业，志在让每一个车位的价值都被看见，让每一个车位都能通过平台买卖租赁进行分时租赁，主要通过轻资产的运营模式为三类客户服务，分别是B端、C端和F端客户，合作方式共有车位代理销售、地库委托运营、恒好停模式顾问服务三种模式。第一种模式主要是针对停车场的经营管理和地下的多种经营服务，本质上是空间运营。第二种模式是当你有车位区划的需求时，我们可以通过设计单个销售车位的产品，帮助促进车位区划。第三种模是，如果你有销售团队和车库经营，那我们可以通过顾问的方式帮助解决车位营销或经营过程遇到的问题。

关于粤港澳大湾区产业发展研究中心

粤港澳大湾区产业发展研究中心成立于2022年9月19日，简称“大湾区研究中心”，由广东省物业管理协会主导设立，聘请唐学斌为研究中心主任，该中心立足于深圳，依托于国家对粤港澳大湾区要建成充满活力的世界级城市群，打造宜居宜业宜游的优质生活圈，成为高质量发展典范的重大规划。对此大湾区研究中心成立，旨在通过以大湾区物业管理产业研究为中心，推动跨省市重大合作，搭建链接人才、技术、资本的产业平台，为物业管理产业降耗提质，开源节流助力。

关于日新网

日新网是一家致力于推动新科技、新理念、新政策引入房地产后市场的产业创新服务平台，以物业管理产业发展为契机，推动行业高质量发展为使命，连接物业企业、创新企业、投资机构、媒体、政府等参与者，加速行业信息、人才、资金和技术的充分流通。从建立开始，日新网一直深耕物业管理产业的企业服务领域，已发布了超过10万条优质行业内容，平台聚集了上百位行业专家，300多家创新企业。能为产业创新企业和机构提供媒体报道、培训咨询、品牌公关、会议组织、渠道资源对接、投融资对接等业务。