金融街物业收购合资公司股权，绕道多支出近4万元

在当前物业行业收并购热度渐冷，不少企业纷纷削减并购资金的大环境下，金融街物业（01502.HK）却逆流而上，展现出与众不同的战略眼光和坚定决心。“市场化拓展是我们的基础，但同时也将坚持进行收并购。” 金融街物业的这一表态，犹如一颗投入平静湖面的石子，在行业内激起层层涟漪。

今年 3 月，金融街物业做出了一项引人注目的决策：更改募资用途。公司砍掉了增值服务、信息技术及智能设施升级的部分资金，将收购金储备余额从 2.558 亿元大幅增至 3.847 亿元，并计划在 2026 年 12 月 31 日或之前全部投入使用。这一举措无疑彰显了其对收并购市场的高度重视和积极布局的决心。在随后的业绩会上，金融街物业董事长孙杰，党委书记兼总经理宋荣华，进一步释放出积极收并购的信号，同时强调保持 “审慎” 态度不变。

终于，在临近年末之际，市场等来了金融街物业的收并购官宣。12 月 13 日晚间，金融街物业发布公告，其附属公司北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司（简称 “金融街第一太平戴维”）通过重庆联合产权交易所公开市场竞价，成功收购重庆市江北嘴物业服务有限公司（简称 “江北嘴物业”）11% 的股权，收购价格为人民币 651.28 万元。收购完成后，金融街第一太平戴维对江北嘴物业的持股比例将达到 51%，江北嘴物业也正式成为金融街物业的间接非全资附属公司。

值得关注的是，金融街第一太平戴维本身是一家合资公司，由金融街物业与第一太平戴維斯（中國）有限公司分别持股 80%、20%。第一太平戴維斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球房地产服务提供商，在国内与众多物企都有合作成立合资公司的经历。

此次收购看似简单，实则暗藏玄机。从收购路径来看，这是一次颇为奇特的 “绕道收购”。江北嘴物业原本就是金融街物业旗下的合资公司，成立于 2011 年 10 月 18 日，注册资本 600 万元，由重庆市江北嘴置业有限公司（简称 “江北嘴置业”）与金融街第一太平戴维分别出资 360 万元、240 万元，持股比例为 60%、40%。其中，江北嘴置业是国资企业，为重庆市江北嘴中央商务区投资集团有限公司所属全资子公司，而后者由重庆两江新区管理委员会全资拥有。

今年 11 月 14 日，江北嘴置业挂牌转让江北嘴物业 11% 股权，转让底价即为此次金融街物业公告的收购价。按照常理，合资公司一方股东出售股权时，其他股东在同等条件下享有优先购买权。但令人费解的是，金融街第一太平戴维并未直接向江北嘴置业收购这 11% 股权，而是选择绕道重庆联合产权交易所公开市场竞价。这一绕路操作，使得金融街第一太平戴维需按照重庆联合产权交易所《国有资产交易项目收费办法》的规定，缴纳交易服务费人民币 37,564 元，平白多花了近 4 万。

那么，江北嘴物业究竟有何独特之处，值得金融街物业如此大费周章？从金融街物业的收购公告中可知，江北嘴物业立足于重庆市金融商务区，管理项目业态丰富，自成立以来发展良好，在重庆市江北嘴区域树立了高端商务物业管理的品牌形象。然而，公告中并未披露其在管规模。从过往财务数据来看，2022 年、2023 年江北嘴物业的税前净利润分别为 810.79 万元、801.15 万元，税后净利润分别为 680 万元、667.39 万元，呈轻微下滑趋势。2023 年度，其营业收入约为 9717.91 万元，净利润率约为 6.87%，虽跑赢了 2023 年上市物企平均净利率（约 5.9%），但与金融街物业同期约 9.48% 的净利率相比，仍有差距。更令人意外的是，2024 年前三季度，江北嘴物业营业收入约为 4809.74 万元，净利润仅约 62.21 万元，净利润率约为 1.29%，已站在亏损的边缘，稍有波动便可能陷入亏损境地。在此情况下，金融街物业能否力挽狂澜，将其从亏损边缘拉回，成为市场关注的焦点。

聚焦金融街物业自身，其盈利能力也面临着挑战。今年上半年，金融街物业实现营收 8.14 亿元，同比增长约 14.23%，但同期毛利约 1.28 亿元，仅微增 1.09%，整体毛利率约为 15.71%，已连续三年走低，累计下跌 6.41 个百分点（2021 年中期 - 2023 年中期的毛利率分别为 22.12%、19.5%、17.76%）。净利方面，经营利润约为 8697 万元，同比减少 11.09%；净利润约为 7135 万元，同比减少 9.06%；公司拥有人应占利润约 6347 万元，同比减少 10.75%。

为了挽救盈利能力，金融街物业积极探索新的业务增长点，布局中介业务便是其中重要的一招。大约一个月前，即 11 月 18 日，金融街物业宣布其增值服务品牌 “怡己 IZEE” 新上线房产经纪业务。该业务已在金融街物业北京区域物管项目中上线，可为客户提供商品房销售代理、存量房转让经纪、房屋租赁经纪等服务，涵盖住宅、写字楼、商业等多类型资产，同时还提供商业选址、新房代理、产权转移代办等一系列服务，旨在满足客户多样化的需求。

不过，“物业 + 中介” 的模式并非金融街物业首创，在行业内早有先例。有行业观察者认为，金融街物业此次布局中介业务有些 “老饭新炒” 的意味。这一业务能否为其坚持的增值服务道路带来显著助益，还有待时间的检验。此前，金融街物业的增值业务主要由经营业务、咨询服务、资产运营、资源管理、定制服务及其他收入六大板块组成。今年上半年，该板块贡献营收约 1.47 亿元，同比增长 7.04%，在总收入中占比 18.12%。未来，随着房产经纪业务的深入开展，增值业务板块在金融街物业的整体营收中又将扮演怎样的角色，值得期待。

在物业行业的激烈竞争中，金融街物业通过坚守收并购战略和积极布局新业务，努力开辟属于自己的发展道路。无论是对江北嘴物业的收购整合，还是中介业务的拓展，都将对其未来发展产生深远影响。金融街物业能否在困境中突围，实现盈利能力的提升和业务的持续增长，让我们拭目以待。