京城佳业跨界？工地 “盒饭” 业务首曝光

在资本市场的浪潮中，京城佳业（02210.HK）近日做出了一个引人瞩目的决策 —— 更改募资用途。这背后，是花不出去的并购金，以及对新业务增长路径的急切探索。

自 2021 年冬，京城佳业以每股 8.28 港元的发售价启动全球招股，凭借独特的胡同资源吸引了广联达科技 (002410.SZ) 和东方雨虹 (002271.SZ) 主席李卫国旗下 Keltic 作为基石投资者，成功募得净额约 2.47 亿港元。当初规划中，65% 的资金被划定为投资并购金，旨在助力京城佳业在物业管理赛道开疆拓土，通过收购其他物业管理公司及下游服务提供商，实现规模的快速扩张。

上市初期，京城佳业确实迈出了并购的步伐。2022 年 4 月 29 日，它以 778 万元的总对价收购了卓联物业 60% 的股份。卓联物业背后是北京市国资委旗下的北投集团，与京城佳业同属国资阵营，这场 “熟人生意” 为京城佳业带来了 66 万平米的商业管理面积，包括亚洲金融大厦等三座位于北京的商业地标。且此次收购市盈率仅约 4.6 倍，远低于当时物企平均 10 - 12 倍的收购市盈率，看似是一笔划算的买卖。

然而，此后三年多时间里，尽管京城佳业物色了近 20 家潜在标的，却再未实施新的并购。大量并购金趴在账上，与此同时，京城佳业的规模与业绩增长陷入瓶颈。截至 2024 年 6 月 30 日，其在管项目面积约 4350 万平方米，同比增长约 12.1%，但营收增速几乎停滞，上半年总收入 8.9 亿元，同比仅增长 0.17%。

在这样的背景下，京城佳业决定调整策略。此次变更募资用途，主要是对并购金进行 “动刀”。变更前，募资款净额已使用约 9519 万港元，不到四成，其中发展增值服务和营运资金原分配额已全部用完，分别用于租户招揽、社区增值服务拓展以及员工薪酬支付。尚未动用的约 1.52 亿港元中，并购金约 1.39 亿港元，数智化升级资金约 1291 万港元。变更后，并购金下调至 9104 万港元，砍出的 4778 万港元被重新分配给发展增值服务（2276 万港元）、数智升级（985 万港元）以及营运（1517 万港元）。

而在新的业务布局中，最吸睛的当属工地餐饮。京城佳业计划借助北京城建集团庞大的施工工地资源，与市场上成熟的工地餐饮供应商成立合资公司。通过这种方式，深入挖掘施工工地餐饮市场，打造自身的餐饮产品与运营体系，并逐步向市场化工地业务拓展。

在增值服务领域，京城佳业也有了更为宏大的蓝图。获得 2276 万港元增资后，它将在高校、医院、社区及施工工地等多场景发力，涵盖餐饮零售、适老性改造、家装换新、设施设备管理等精细化服务。比如在城市运营项目中进行升级改造，挖掘社区业主存量装修需求，开展家电以旧换新、门窗更换等业务；全面融入北京城建集团产业链，继续开展施工工地集成箱式房供应及租赁业务。 

值得关注的是，京城佳业与大股东北京城建集团的协同效应正在不断增强。今年 6 月 21 日，北京城建集团新成立北京高校后勤服务有限公司，接收多家目标高校后勤公司部分股权，并委托京城佳业管理，涉及 13 家高校共 14 家目标公司各 75% 股权，且后续或有更多股权纳入划转范围。北京城建集团承诺在 2027 年底前解决与京城佳业的同业竞争问题，京城佳业也表示将利用预留并购金开展相关潜在战略收购交易。

从踌躇不前的并购之路，到积极开拓工地餐饮等新业务领域，京城佳业正站在战略转型的十字路口。未来，它能否凭借新的业务布局打破增长困境，在竞争激烈的物业市场中开辟出一片新天地，市场正拭目以待 。