在物业服务行业整体下行的大环境下，即便像华润万象生活这样备受投资者看好与期待的龙头企业，也难以独善其身。尽管其业绩保持着稳健增长，但自今年以来物业企业普遍面临的应收账款增加、现金流缩减等问题，同样也摆在了华润万象生活面前。

01 亮眼业绩支撑下的惊人分红

从财报数据来看，今年上半年，华润万象生活表现十分亮眼。营业收入达到 79.57 亿元，同比增长 17.14% ；毛利为 27.03 亿元，同比增长 19.97% ；净利润 19.22 亿元，同比增长 36.41% ；归母净利润 19.08 亿元，同比增长 35.99% 。

在业绩表现稳健的基础上，华润万象生活给出了令人咋舌的分红比例。董事会宣布，向所有股东每股分红 0.279 元，外加每股特别分红 0.575 元。如此算来，此次分红总额高达 19.5 亿元，几乎等同于上半年的净利润。

大额分红无疑让投资者眼前一亮，纷纷给出好评。但从长远视角出发，华润万象生活仍需应对房地产市场下行以及消费市场的巨大变化，毕竟这才是支撑股价和分红的根基。

02 高增长背后的关键因素

相较于同行，华润万象生活的主要财务指标表现更为出色。今年上半年，收入约 79.57 亿元，同比增长 17.1% ；毛利 27.03 亿元，同比增长 20% ，毛利率提升至 34%，提高了 0.8 个百分点；归母净利润 19.08 亿元，同比增长 36% ，归母核心净利润 17.66 亿元，同比增长 24.2% 。

深入分析华润万象生活的利润分配，有三个关键指标影响着利润变化：其一，投资物业公允价值变动收益，今年录得 1.18 亿元，去年同期仅 0.21 亿元；其二，行政费用等成功压减，两费费率同比下降 1.5 个百分点至 6.5%，行政费用从去年同期的 4.37 亿元降至 4.06 亿元；其三，其他收入及收益从去年的 2.61 亿元上涨至今年的 3.54 亿元 。

从业务板块来看，虽然商业板块表现亮眼，但物业仍是主要营收来源。上半年，商业航道业务收入 28.5 亿元，同比增长 23.4% ；物业航道业务收入 51.02 亿元，同比增长 13.8% ；生态圈业务收入 573.3 万元 。

这些业务板块营收增长的背后，是华润万象生活在管面积和管理购物中心数量的持续增加。2024 年上半年，新开业 7 座购物中心，在营购物中心达 108 座，新签约 7 个商业轻资产外拓项目；在营购物中心零售额达 1007.1 亿元，同比增长 19.7% ；业主端租金收入 125.7 亿元，同比增长 19.7% ；业主端经营利润率同比提升 0.6 个百分点至 67.8% 。

物业拓展方面，新增合约面积 2433 万平方米。截至 6 月底，在管面积 3.98 亿平方米，合约面积 4.46 亿平方米，覆盖全国 164 个城市，拓展城市公共空间项目 57 个 。

值得一提的是，在今年上半年国内重奢购物中心普遍表现平淡，太古、恒隆等企业业绩有所波动的情况下，华润万象生活表现相对稳健。旗下 13 座重奢购物中心零售额同比增长 9.6%，同比增长 4.0% 。不过，管理层也提醒，整体奢侈品增速已从超高速回归常态化增长，尽管长期来看，受益于经济高质量发展带来的消费升级机遇，高端消费市场前景依旧可期。

03 分红背后的隐忧：应收款与现金流问题

业绩稳健，华润万象生活选择慷慨分红。但与其他物业企业类似，今年上半年，其应收账款和现金流也出现了转弱迹象。报告期内，应收账款及票据达到 24.96 亿元，相比去年年底增加近 5 亿元，较去年中期的 20 亿元左右有大幅增长。

华润万象生活并未解释应收账款异常变动的原因。一般来说，物业企业应收账款包括服务后未收回的资金，以及为第三方提供借款或担保的情况。今年上半年，多家物业企业这一数据都异常增加，主要是因为物业费收缴率下降，以及部分被服务对象出现风险事件。

与此同时，华润万象生活的现金流也明显缩减。截至 6 月底，可动用现金 91.47 亿元，较年初减少 21.01% 。不过，管理层在现金流管理上也有成果，营业现金比率同比上升 4.9 个百分点至 9.9%，经营性净现金流覆盖净利润倍数提升 17.9 个百分点至 89.6%，保持在行业前列。

华润万象生活董事会执行董事及总裁喻霖康在业绩会上强调，下半年将以有利润的营收和有现金流的利润为核心经营策略，通过经营体制降本控费、转型创新，实现业绩稳健增长，兑现对资本市场的承诺。

在未来，华润万象生活能否在维持高分红的同时，有效解决应收账款和现金流问题，实现可持续发展，值得市场关注。