港交所官网显示，3月21日递交招股书的奥联服务集团股份有限公司，其上市申请已于9月21日悄然失效。这家从广东起步的物业公司，成为2025年物业行业IPO寒冬的最新见证者。

奥联服务招股书失效背后，是港股物业板块估值大幅回落的残酷现实。截至2025年6月30日，港股总市值不足10亿港元的物企已达38家，占上市物企比例的63%。

与此同时，曾四度冲击港股的深业物业，其上市梦想也在2025年4月16日第四次招股书失效后破碎。

行业龙头尚难闯关，作为独立第三方物企的奥联服务选择此时递表，更像是一场胜算渺茫的孤独豪赌。

行业寒冬：IPO热度降至冰点

2025年以来，物业板块的IPO热度已降至冰点。上半年仅有奥联服务一家企业向港交所递交招股书。与2020年18家物企成功上市的火爆场面形成鲜明对比。

曾经备受资本追捧的物业股，如今遭遇了前所未有的冷遇。数据显示，2023年和2024年每年成功上市的物企仅有两家，行业上市热潮已彻底消退。

曾经争相赴港上市的物业企业，现在选择私有化退市也不在少数。融信服务在2025年3月18日正式完成私有化退市，其退市原因直言不讳：股票长期流动性低，无法开展集资功能。华发物业服务在几经折腾之后，也选择了私有化退市，回归母公司报表，充实经营业绩。

资本市场的态度转变同样明显。物股通跟踪的40家港股物企，虽然上半年平均区间涨幅为7.71%，但整体仍跑输大盘。估值方面，物业板块市盈率从2020年末的59倍均值大幅下滑至2025年的仅9倍。

深业败局：四战四败的警示

在奥联服务之前，深业物业已经用四次失败为行业提供了前车之鉴。

这家成立于1985年的老牌国资物企先后四次递表均告失败。深业物业拥有令人艳羡的国资背景——其母公司深圳控股为深圳国有独资企业深业集团旗下的子公司。

深业物业的规模数据相当亮眼，截至2024年底，其在管面积已达9669万平方米，物业管理业务收入32.89亿港元，同比增长17.8%。对比同期成功上市的泓盈城市服务和经发物业，深业物业在规模上远超前两者。

那么，为何规模更大、背景更强的深业物业反而上市失败？

盈利能力不足是关键因素。数据显示，深业物业2023年整体毛利率为15.7%，与同行相比明显偏低。更值得关注的是，其来自独立第三方业务的毛利率仅为8.9%，远低于关联方业务的23.9%。

深业物业的案例表明，在当前资本市场环境下，规模与背景已不再是上市的通行证，盈利能力与市场化水平更为关键。

奥联服务：独立第三方物企的困境

与深业物业相比，奥联服务的处境更为艰难。

奥联服务自称是一家“独立的商企和城市空间服务及社区生活服务提供商”。招股书显示，公司实控人苏天鹏通过直接及间接持股掌握94.05%股权，与一致行动人合计控制99%表决权。

唯一外部股东嘉美达集团仅持股1%且为递表前突击入股，完全缺乏房企股东的项目输送。

对其而言，“独立”二字背后是资源支持的缺失。

没有强大的股东背景，意味着在业务拓展上面临更多挑战。截至2024年末，其3152.1万平方米在管面积均来自市场化拓展，而商企服务作为核心收入来源，客户全为独立第三方，议价能力与盈利空间被严重挤压。

虽然奥联服务在招股书中介绍到，公司已经将业务扩展至中国25个省份，但这种快速扩张可能带来管理效率下降和利润率承压的风险。

在物业行业整体营收增速下滑的背景下，缺乏强大资源支持的奥联服务很难向资本市场讲述一个动人的增长故事。

港股市场：物业股估值逻辑生变

港股市场对物业股的估值逻辑已经发生根本性变化。

当前，资本市场更看重物企的现金流生成能力和股东回报。2024年，33家物企分红131.63亿元，同比激增41.12%，而同期其净利润却下滑超10%。这种分红与盈利的背离，表明企业正在通过高分红策略吸引谨慎的投资者。

华润万象生活和万物云成为“分红双巨头”，分别分红48.18亿元和22.27亿元。这些头部企业还推出“中期特别股息”，彰显其良好的现金流管理能力。

相比之下，奥联服务这类中小物企难以实施高分红策略。它们需要将有限资金用于业务拓展，缺乏通过高分红吸引投资者的底气。

港交所对物企IPO的审慎态度也愈发明显。除非企业能证明有可持续的盈利能力、清晰的增长路径和良好的现金流生成能力，否则很难通过上市审核。

前景展望：二次递表或重蹈覆辙

奥联服务仍可选择第二次递表，但前景并不乐观。

从深业物业的案例来看，多次递表并不能提高上市成功率。反而会增加上市成本，进一步消耗企业资源。

招股书显示其独家保荐人为农银国际，中介团队合计8家，参照2025年IPO收费标准，仅保荐及承销费用就需3000万元以上，审计与法律费用超500万元。

若启动二次递表，不仅需重复投入上述成本，还需应对新规下更严格的现金流核查要求 ——2023年经营现金流为负的硬伤，几乎不可能通过监管审核。

对于奥联服务而言，实控人可以考虑出售股权实现退出。近年来，物业行业的收并购活动持续活跃，虽然2025上半年物业行业公开收并购案例较往年有所减少，但行业整合的大趋势并未改变。

尤其是一些希望扩大规模、完善区域布局的上市物企，可能对奥联服务这样的区域型物企感兴趣。出售股权虽然不如上市退出回报丰厚，但在当前环境下是更为现实的选择。

结 语

物业资本市场的游戏规则已经彻底改变。随着港股物企市值不足十亿的企业占比达到63%，资本市场不再为单纯的规模故事买单。

奥联服务面临的困境是整个独立第三方物企群体的缩影。在深业物业四战四败的背后，是物业行业从规模扩张转向盈利能力的价值重构。

没有华丽背景的奥联服务，或许应考虑出售而非再次闯关港交所。

行业整合大潮下，独立物企的黄金时代已经过去，与其耗尽资源多次闯关，不如考虑被并购的退出路径。