有的在清仓出场，有的在转型进入，这是目前物管行业两个特点。

6月15日，肖兴涛、傅其昌及陈瑶主动清仓了连亏3年的浦江中国，接盘方是局外人微盟创始人孙涛勇。

7月7日，华南文旅龙头岭南控股收购了广电城服85%股权，希望借此增强其抵御市场波动的能力。

再往前看，中交地产甩掉地产包袱，更名中交发展，全面转型为以物业服务、资产管理和运营为核心的轻资产平台。

更早的还有华夏幸福、北辰实业和云南城投等都转向了轻资产平台。

众多大佬为什么要锚定物业转型轻资产，主要原因是原本赛道不景气、亏损等。而物管、商管、城服等物管赛道现金流稳定，在一定程度上的确可以“手中有粮，心中不慌”。

新入局者中有不少国家队身影，有媒体引用知情人士的表示，国企央企布局城市服务，都是在对标商管一哥华润万象生活。

勿爷觉得，以城市服务入局，对标华润万象生活，总感觉怪怪的。要知道商管是商管，城市服务是城市服务，虽然都属于物管业态，但二者并不是一回事，怎么对标？

另外，以前站在光里的蓝光发展和阳光城，卖掉旗下物管板块后并没能复活，反而迎来退市结局。卖掉了恐惧，也卖掉了未来。

所以勿爷判断，无论国家队还是民营企业，在行业深水区依然选择轻资产模式的物管，大都是看中了稳定的现金流和发展前景。

本篇我们就盘点一下那些“半路出家”的“物企”，看看转型物管到底值不值。

华夏幸福，凭借PPP模式和‌产业新城概念‌成为房地产界的“黑马”。

在2021爆雷后，次年官宣，要去地产化，向轻资产转型。战略目标是：

2022-2023年完成债务重组；2022-2025年完成全面转型成“产业新城服务商”。

只能说前景很美好，现实很打脸。如今4年过去，已经更名为华夏幸福基业的华夏幸福并没有如愿。

过去三年连续亏损，被*ST。2026 年初，华夏幸福已进入司法破产预重整程序,面临退市风险。

梳理过去3年的年报数据，勿爷注意到华夏幸福转型之路并不顺畅。

2023年作为转型首年，所有服务的主营业务收入都正增长，如产业发展服务、综合服务和物管服务。其中物管服务增速最高达到了23.43%。

但2024年，物管服务收入同比下降了18.24%，毛利率也下降了近7个百分点。反而是产业发展服务收入同比增速178.81%，毛利率高达77.29%。

可好景不长，进入2025年，产业发展服务收入直接归零。主营业务中仅有物管服务收入增长1.27%，其它皆负增长。

也就是是，从业绩数据分析，华夏幸福2022年官宣的转型战略的Flag并没立起来。

在勿爷看来，主要还是华夏幸福此前的历史包袱太重，而华夏幸福基业收入占比太小，不足以撑起王文学勾勒的蓝图。另外和大股东平安对一些资产处理的撕扯也是导致其转型不尽如意的原因之一。

华夏幸福转型之路任重道远。

和华夏幸福同年，珠江股份也于11月官宣正在筹划重大资产置换事项：

拟将所持有的房地产开发业务相关的资产负债与珠实集团、珠江健康合计持有的珠江城市服务 100% 股权进行资产置换。

原因大家都知道，时代车轮转向，珠江股份2022年内三期财报，珠江股份亏损不断扩大，一季报，中报和三季报的净利润分别是：-1.3亿、-7.82亿、-14.93亿。

于是管理层果断拍板转型轻资产运营模式。

通过过去三年收入结构，勿爷注意到，珠江股份逐渐出清了重资产业务，装入了轻资产业务。

2022年，珠江股份主营业务主要有房地产业、物业出租及管理、工程结算服务，三大业务中只有物业板块收入同比大降44.03%，毛利率也是-95.18%。

也就是说，在没转型之前，珠江股份物业板块就是房地产开发业务的后勤保障，开会都坐后排甚至参不了会的那种，直到珠江股份官宣要转型后。

2023年，转型首年，珠江股份3大主营也为变为5大主营业务，新增了文体运营，拆分了物业出租与管理。

5大收入中，仅有物业服务和文体运营正增长，其它皆是大幅同比下滑。如原来的房地产业务同比下滑51.68%，工程结算收入同比下降99.56%。当年，因为属于在转型期，珠江股份续亏1.5个小目标。

2024年依旧处于转型期，这一年完全出清了工程结算服务，房地产业务也暴降95.96%。但扣非净利润2800万，终于赚钱了。

2025年，从收入结构看，仅剩物业服务、物业出租和文体运营，除了出租板块略有下降外，物管服务和问题运营都保持增长。

所以理所当然，珠江股份2025年不仅扣非净利润5585万元，经营活动产生的现金流量也有5300多万，和去年同期相比双双翻倍。

在勿爷看来，珠江股份转型成功的原因，是管理层当机立断，甩掉包袱，以“城市服务+文体运营”双核心打开了局面。

当然其背后站着的是广州珠江实业集团，再往后又站着广州市人民政府和广东省财政厅，其国家队属性也是珠江股份能转型成功的底气。

行业寒冬下，不是所有的国家队都金身不破。

如云南城投，自2019年起一直是亏损状态，连亏多年。于是在2021年，云南城投便着手重大资产重组，自身定位是以物业管理、商管运营为主的轻资产运营城市综合服务商。

一边着手转型，一边甩卖资产。

但是自公告转型至今，通过过往4期财报，勿爷发现云南城投并没有收到如期的转型效果。下面是2022年主营业务数据：

主营业务依旧是商业运营、物业管理、房地产销售和酒店运营。要说改变那就是以前的房地产开发变成了房地产销售，比重逐渐下滑，其它主营业态都没变。

且4大收入结构此起彼伏，业绩反复。

如2022年仅有物业管理收入录得正增长13.55%，商业运营和酒店运营管理都负增长；2023年，唯有酒店运营管理增长68.51%；2024年仅有物业管理正增长4.77%。

而2025年，除酒店运营外，其它3大收入皆负增长。

云南城投虽然在不断剥离重资产，但占比不低。另外轻资产模式的商管和物管以及酒店运营业绩并不稳定，这应该是云南城投迟迟没能扭亏，转型成功的原因。

和珠江股份一样都是国家队，但转型的差距不是一点半点。

和如上提到的3家一样转型轻资产的还有北辰实业。

2022年中报、三季报出现亏损后，北辰实业就筹谋如何扭亏。其官方表述是，为强化公司资产营运、深化落实轻资产板块精细化管理，持续推动核心业务板块协同发展格局。北辰实业触角伸入物管行业。

结合自身全国最大的会展场馆运营商之一的特点，北辰实业正在剥离地产重资产向”会展+城市更新+物管“转型。

但在勿爷看来，之后几年北辰实业转型并不彻底。下图是2023年主营收入数据：

北辰实业主营业务包括房地产开发和会展及商业物业，但近几年，其主营业务保持不变。在2024年之前，北辰实业收入结构中房地产开发业务依然是大头，直到2025年，会展+业务才堪堪和房地产业务平分秋色。如下图：

而转型这几年，除2023年盈利6806.43万元后，其它年度都处于亏损状态。

勿爷觉得，历史包袱没有完全出清，占比过高是拖累北辰实业亏损的主因。

结语：

综上所述，并不是所有转型轻资产的“物企”，业绩都会药到病除。

那么问题来了，岭南控股、中交发展（中交地产）能得偿所愿吗？

勿爷觉得，关键要看地产包袱有没有完全出清，以及独立性是否强，是否有话语权。如华夏幸福走轻资产战略并没有错，但历史包袱太重，和大股东中国平安又话不投机，致使华夏幸福基业3年了还没上岸。

而珠江股份正好相反，出清地产包袱，加上国家队标签，以城服和文旅双轮驱动，终于扭亏为盈。

所以，答案已经很明显了，毕竟，只要姿势和方式正确，物管依旧是门好生意。