越秀服务在下一盘大棋

房子不会消失。

但开发商的黄金时代，正在消失。

一个即将影响无数人的重大变化也正在悄然发生。

3月，自然资源部、国家林业和草原局联合印发“38号文”，明确要求“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”。

一时间，消息刷屏全网，“国家不批商品房用地了”“房价要暴涨”等传言四起。全网讨论的几乎都是开发商和房价。

但勿爷认为，大家看到的只是表面，真正应该关注的方向却错了。为什么？那就要看接下来一连串的政策信号——

7月，国家“十五五”规划发布，物业服务首次纳入国家消费顶层设计，标志着其从传统的社区基础服务升级为提振内需的战略环节。

9月，全新重磅的《住房公积金管理条例》正式施行，标志着用公积金支付物业费正式被纳入合法和政策支持范畴。

至此，一个越来越清晰的信息正在浮出水面,一幅影响未来50年的行业顶层路线图正在徐徐打开。

深挖“38号文”，勿爷认为核心机制是"增存挂钩"，房地产已完全从“增量开发”转向“存量运营”。

而对物管行业来说，新增开发放缓意味着传统物企依赖关联方新盘交付的增长模式难以为继。即，物企单纯靠来自关联方合约面积转化为在管规模的增长路径已逼近天花板。

举个例子。2022年之前，物企合约面积大小直接决定着能有多少转化成在管面积，可以说，合约面积增速决定了物企业绩表现。

据勿爷不完全统计，上市物企2020年、2021年合约面积平均增速保持在45%左右，但之后便经历了断崖式下跌。

2022年14.96%、2023年5.52%、2024年3.74%，到2025年已经降至1.51%。

站在历史的视角，2026年将会是一个巨大的分水岭：

以前物企靠开发商“投喂”新盘的路到头了，但物业的“黄金时代”却正在到来，因为政策已逐步向“物业”倾斜。

物企面临的真正的问题是——谁能从“增量时代”快速转变到“存量时代”？谁能从“地产配套”走向“社区消费”和“城市运营”？谁又能抓住这波时代最大的行业红利，成为“存量战争”的主角？

越秀服务董事会主席江国雄，在8月24日的中期业绩电话会议上就提及了相关政策发文，他表示，“国务院把实施物业服务质量提升行动，拓展物业服务内容写入了国家文件，这意味着物管行业不再是房地产的下游配套辅助属性，而是要升级成为社区消费生态的核心运营者”。

8月24日，越秀服务发布了2026年中期业绩。客观讲，在行业调整期上市物企个别业绩指标都经历着波动，越秀服务也不例外，但都属正常。

不过让勿爷眼前一亮的是越秀服务基本盘的表现：

基础物管收入增长17.3%至8.4亿元，占总收入比例扩大至44%；基础物管+商业运营及管理为11.31亿元，同比上升10.1%，占总收入比例提升至59%。

住宅物业费均价每平米上涨2毛，达到每月每平方米3.0元。在此基础上，客户满意度同比提升了4.9分，住宅收缴率同比提升1.5%。

不得不说，在行业降价、退盘不利因素影响下，越秀服务还能取得基础物管收入同比增速达到双位数增长，且满意度、收缴率都还能逆势增长，实属不易。

要知道2025年500强物企平均收缴率跌至71%且连续4年下滑；全国物业服务满意度从75.6分跌至72.8分。

越秀服务的数据，在整个行业来看都是优等生的表现——

基本盘贡献收入占比近60%，说明收入稳健，可持续不断增强；满意度、收缴率远高于行业水平，说明业务发展健康、高质。

在行业整体增速放缓、分化加剧的背景下，越秀服务的住宅大本营很能打。

在勿爷看来，越秀服务住宅基本盘的高质发展，还体现在高端产品的承接能力。

2026年，越秀地产最高端的产品系——“樾系”陆续迎来交付节点，前有广州琶洲樾、北京香山樾、合肥观樾，接下来还有北京璞樾、上海外滩樾……

这一系列豪宅盘全面落地尊悦服务体系，是越秀服务四级服务标准的最高等级，以“高情绪价值、高资产价值、高服务规格、高体验质感”为核心，打造“有温度、有标准、有记忆、可传承”的尊荣生活范式。

根据资料显示，在月初开展的服务设计大赛中，越秀服务同步发布了住宅服务标准化线上工具——以四级服务标准为底座，打造覆盖“查阅—执行—体验—设计”全链条的“1+3”工具矩阵。

让标准成为员工的一种习惯，确保服务体系落地不打折、可复制、可优化。

除了体系化标准的落地外，智慧社区的打造也是越秀服务一大核心竞争力。

面向AI时代，越秀服务打造以H-R-A（人/机器人/AI）资源动态混编为核心的智慧物业操作系统，通过智慧工单串联项目运营全周期，协同运转“客户满意、智慧劳动力、集成指挥”三大中枢。

这套系统打破了传统物业的信息孤岛，既实现了服务全流程的可视化、可追溯、可优化，也有效释放了一线人力，能更好地聚焦业主的个性化需求，服务体验也就上来了。

增值服务的数据也值得关注：

上半年社区增值服务收入4.06亿元，同比下降了27.2%，但毛利率反而增加了5.5个百分点至33.2%。

证明越秀服务已经在积极调整增值业务的结构，更专注于确定性强、自身有优势的业务，和有业主真实需求的领域。

管理层也表示，将立足物业近场优势，围绕业主需求开展增值服务，以求反哺基础服务，进一步赋能满意度和收缴率。

还有一组数据值得深挖：

新增合约面积1042万平方米，同比增速74.8%，其中84%来自市场拓展,非住项目占比68%。

相比住宅大本营，越秀服务在“非住”端的表现，有后来居上的迹象。

新增合约面积中，非住项目已占比68%。这表明着越秀服务正在发力非住业态。

2025年底，越秀服务成立“非住事业部”，不到一年，越秀服务便拿下无锡霞客国际文旅中心、穗深城际、中国联通广东省级总部等，全都是高附加值项目。

我们知道，非住宅业态覆盖写字楼、商业综合体、公建场馆、交通枢纽等多元复杂空间，对综合服务能力要求更高。

越秀服务针对非住业态，构建了“4+X”增值服务产品矩阵，梳理出56项可交付业务场景，覆盖工程服务、场地运营、能源服务等维度。

也就是说越秀服务不仅早把目光放在了“盘活存量”的非住业态上，更放在了“综合运营”的大生意上。

资料显示，今年7月，越秀服务首次试水写字楼包租经营，打开了非住项目服务新玩法——

包租西安环贸中心6-11层，与全球头部金融机构汇丰成功签约，为其提供租赁、物业管理、装修、设施管理及增值服务一站式解决方案。

越秀服务扮演着“房东+总服务商”的角色。

服务能力由“受托管理”延伸至“自主经营”，收入也从单一物业费变成"租金＋物管＋装修＋设施管理"，收入利润来源多元化。

按照目前的发展势头，非住业态势必成为越秀服务下一个基本盘，这也是管理层的愿景。

在勿爷看来，越秀服务发力非住业态原因有如下几个：

一，住宅业态增长空间有限，紧跟政策节奏；

二，非住项目是B端生意，比住宅稳得多，毛利率也较高；

三，越秀服务的国企背景决定了其良好的政企资源，只挑政府机关、企业总部与产业园区、金融机构、高校四大赛道——本质是"挑着接"。

勿爷觉得，越秀服务在下一盘大棋。

住宅大本营品质在线，非住业态更是劲头十足。

换句话说，越秀服务原有住宅基本盘优势业务继续巩固扩大优势，而非住业务增长曲线已经找到并且快速发展。

不论是外拓质量、收入增速，还是满意度或收缴率，越秀服务都在向市场传递一个信号：

I can play。

目前，住宅基本盘撑起了越秀服务的大半壁江山，按照业绩数据，本期非住业态收入占比还不到住宅的五分之一。

如果非住业态是下一个基本盘，意味着在住宅业态保持稳定的前提下，非住业态至少要增长三四倍才能当得起“基本盘”的设定，增长空间很大。

到时住宅和非住两个基本盘同时发力，相当于为越秀服务未来业绩上了两道保险，也打开了业绩的想象空间。

可以说，越秀服务在踩着时代和政策的节奏前进。

在勿爷看来，过去十年，物业是地产的附庸；未来十年，物业才是主角。

最后，回到之前提到的问题，谁能在这场“存量战争”中脱颖而出？

答案已经很明显了。