2026年中期业绩季，物业管理行业交出了一份“稳健有余、分化加剧”的答卷。头部物企营收增速普遍落在4%至7%区间，告别两位数高增长时代。

但在利润端，有的刚止跌回升，有的仍在消化历史包袱，有的则在主动“挤水分”后，悄然换了副模样。

（部分国资物管企业核心指标表现，来源:各公司2026年中期业绩报告）

金茂服务属于后者。而且，变得很全面。

战略导向，彻底变了

2025年9月之前，金茂服务和大多数同行一样，在规模和利润之间左右摇摆。

但去年秋天，公司实施了一场刀刃向内的重大战略调整——确立“客户满意、财务健康、持续增长、组织精进”四大战略目标，核心只有一句话，即回归追求“有现金流的利润”。

这句话说来容易，做起来需要壮士断腕的勇气。

过去近一年，金茂服务主动实施退出低效项目及改造提升等举措；不再以账面利润、经营规模等指标衡量经营成果，而是聚焦于回款质量、收缴率和现金流健康度。

变完之后，效果如何？

数据显示，非周期业务毛利润占比已达94%，同比提升4.7个百分点，非周期业务对收入及利润的贡献占比均已超过90%。这意味着，即便地产周期继续下行，公司核心盈利能力几乎不受影响。

在行业普遍为“去地产化”而努力的当下，金茂服务已率先完成了业务底盘的重构。

现金流质量，极大改观

过去，物业行业的通病是“有利润没现金”——账面好看，但钱收不回来。

金茂服务这次变得最狠的地方，就在现金流。当期回款增速已跑赢收入增速。其中第三方应收仅增长1%，第三方应收增长得到有效抑制。

在行业物业费收缴率连续五年下行的大背景下，这个成绩单含金量十足。

更关键的是，现金流改善不是靠“催”，而是靠“服”。上半年深耕城市物业服务满意度达94分，科技系统满意度93分，老业主满意度94分。

客户工单及时响应率达95%，关闭率高达99.8%。武汉东湖金茂府以信任破冰，满意度达97.5分；深圳龙华金茂府推行“三方共治社区”，收缴率95%，业主满意度93分，业委会满意率99%。

客户满意度改善已直接带动当期收缴率同步提升——服务越好，收缴越高，现金流越好，越有能力做好服务。

这条正向循环，金茂服务跑通了。

值得关注的是公司维持50%的分红派息政策，中期分红10.7港仙/股，分红率约50%，同比增长23%。

（部分公司派发中期股息的变动情况，来源:各公司2026年中期业绩报告）

在行业普遍面临盈利压力的当下，金茂服务真金白银的股东回报在同行中具备显著吸引力。

组织架构，扁平高效

战略落地，组织先行。

2026年7月，金茂服务完成了一轮组织架构的迭代，将原有区域中心城市平台拆分为多个分公司形式，实现管理收敛与城市深耕，本部推行共享化、扁平化穿透管理，缩短管理半径、提升费效、聚焦核心城市深耕，向经营逻辑转型。

变完之后，效率释放肉眼可见。销售及管理费用率从2023年的11.4%下降至2026年上半年的5.4%，管理费用同比下降13%。这一费用率水平在行业中处于领先梯队。

（部分公司行政&销售费用率的变动情况，来源:各公司2026年中期业绩报告）

公司同步加大清欠激励力度，优化一线员工考核方案，聚焦核心KPI，人岗薪盘点灵活调整资源。

与此同时，公司单独设立商企事业部，搭建总部专业COE小组，建立重大项目接管机制。

上半年新签合同额4.6亿元，同比增长21%；非住宅业态签约占比首次达51%，新增住宅项目100%落位于高能级城市。

新增光大银行、京东、广联达、安迪苏、蓝星、先正达等一批头部企业客户。

增值业务，多点开花

社区增值业务作为第二增长曲线，上半年收入同比增长13.4%，其中美居业务收入大幅增长114.7%。

公司聚焦“做精产品、精细运营”：

社区零售精简商城SKU，聚焦高适配社区垂类商品，升级供应链，商城客户满意度达98%；

社区服务打造“金珼洗护周”等特色营销IP，活动销售额同比提升75%

美居业务深度嵌入地产交付全流程，发挥物业贴近业主的C端优势，联动地产开展软装设计、精装加载、定制柜等业务。

服务体系，持续焕新

“金玉满堂”服务体系持续焕新升级，涵盖金府九礼、璞逸五美、至棠三色、寻满四时四大服务产品，形成覆盖不同定位住宅项目的分层化、标准化服务矩阵。

青岛世园金茂府服务焕新计划完成率95%，客户满意度94分；上海普陀金茂府小业主上半年当期收缴率约90%，清欠率100%。

2026年预计内生交付稳定提升，包括郑州璞逸云湖、西安璞逸曲江、成都璞逸锦江、三亚天鹭满湾、上海棠前名邸、上海润云澜庭等重点项目，为基础物管底盘及社区增值业务提供充足增量。

结 语

战略调整近一年后，金茂服务已经换了副模样——从规模导向变为现金流导向，从三级管控变为二级扁平，从地产依赖变为非周期底盘，从粗放增长变为“筛换深挖”。

2026年上半年，公司净利润1.69亿元，净利率8.9%，较2025年下半年，净利润环比增长23.8%。

正如管理层在业绩会上所言：“公司不再以账面利润、经营规模等指标衡量经营成果，而是更加聚焦于'有现金流的利润'”。

底气何在？

高端服务力是“变”的定盘星。变得再多，有一样东西金茂服务没变——连续5年获评“中国高端物业服务力企业TOP1”的行业地位。

客户满意，是它所有变化的底色。