12月17日，旭辉旗下永升生活服务在港成功上市。永升非常注重业态布局，不仅针对商业物业、写字楼物业、公众物业等分别推出了「悦泽商办」、「悦泽公众」服务体系，还将战略性收购对象延伸至医院、学校等其他非住宅领域。

 地产从增量到存量，从住宅向更多元化业态转型，意味着物业服务企业的业务范畴也发生相应变化，物业服务企业在快速拓展传统住宅物业规模的同时，也在积极进行业态多元化发展，提升自身的可持续发展能力。

商业综合体多业态组合的特点，使其具备单个项目能够实现不同的物业费水平相互支撑的优势。这对存量时代的物业服务企业来说，是一个非常优质的发展对象。目前已经有多家物业服务企业入局，今天实惠克而瑞物业研究将对商业综合体物业进行梳理。

商业综合体物业收入水平高，市场空间广

商业综合体物业费水平高、业态互补

商业综合体现阶段在我国的主要业态组合是：酒店、写字楼、shopping mall、公寓等各种功能平衡发展。总体来说，商业和写字楼是综合体的核心物业。据2018年全国物业管理行业发展报告显示，2017年商业物业费和写字楼物业费分别为7.01元/平方米/月和8.4元/平方米/月，其中写字楼物业居各业态物业费水平榜首，是传统住宅物业费的2.8倍。同时，城市商业综合体业态互补，消费相互支持的特点，能够实现商业地产的可持续发展，符合物业企业业态多元发展、平衡资金链、优化营收结构的的需求。

 商业综合体发展为物业服务提供了保证

截止到2016年底，美英日的城市化率已经分别达到81.8%、82.8% 、93.9%，反观中国，到2017年底城市化率仅为58.82%，说明中国的城镇化建设还有很大的空间。未来10到20年将会是城市化、城镇化的又一个高潮，在中国的商业综合体建设是随着经济发展和城市化进程的推进的，目前有相当数量的商业综合体成为城市的标志性建筑。随着城市的消费能力增强，商业综合体在二、三线城市迎来竞相发展的潮流，商业综合数量的不断上涨为该业态物业的发展提供了足够的土壤。根据中研普华数据显示，连续4年我国商业综合体行业营收规模持续上涨，预测到2018年12月底整个营收规模可达8688亿元。

商业综合体对物业服务企业要求高

商业综合体物业多业态、多元服务内容，决定了物业服务企业需要能够为多种业态提供专业服务，尤其是商业和写字楼。同时，在需要同时提供多样的服务内容外，非住宅物业的个性化与专业性都有较高要求。因此，若想做好商业综合体物业服务，要技能全面且专业。

入局主体需要具备多业态的服务能力

首先，综合体的物业类型复杂。酒店、购物中心、写字楼、公寓的服务不仅需要不同的服务内容，同时公共场所的大人流量都为物业服务提出高要求。要求物业服务企业在为B端客户提供传统服务的同时，对整个商业综合体的运营提出高的要求。其次，综合体物业包含大量智能化设备。例如，楼宇自动化系统，智能化中央空调系统，技术含量高，需要较高的专业水平维护。可见，商业综合体物业类型管理要求高，物业设施含量高，日常运营管理要求高。目前已入局商业综合体的物业服务企业，不论只是承接部分项目的万科物业、绿城服务；还是参与程度较深的保利物业、诚信行物业都是多元业态经营者，同时具备服务不同业态的专业能力。

入局主体需要提供多元化服务内容

从服务内容看，由于商业综合体服务对象的复制性、多元性，物业服务企业在提供传统物业服务和设施设备维护运营的基础上，从横向针对不同业态则提供个性化服务，比如酒店大堂经理、办公客户的会议服务等；从纵向则可以参与到商业综合体的功能规划，以及设施设备购买及运营咨询等。

技术赋能商业综合体集约化运营

面对商业综合体这个庞大的物业资产市场，物业服务企业可以围绕传统物业管理与资产管理，对开发商、业主、物业使用人的需求进行挖掘。通过物联网和互联网等新技术的应用，将单个项目包含的所有业态的资源进行整合，发挥最大作用，降本增效。同时，除了依托数据指导日常管理工作，还可以基于数据进行价值再挖掘。甚至一家物业服务企业的所有项目之间都可以进行资源的灵活调配，在更大范围内进行需求整合。

 发挥集约化优势需要进行资源整合，存在几个必要条件：首先，智慧化管理。设施设备、人员管理及时汇总统一调配资源；其次，产权集中化。从开发商手中获取项目完整的运营权限；再次，内容扩展化。从项目的开发阶段进行空间规划管理、设施设备使用为后期设备接入等做准备；最后，集团区域化。同一家服务企业服务的项目相近，才能将手中的资源进行统一调配。

 以昆明的恒隆广场为例，含三个业态、总建筑面积约66万平方米、设施设备信息化发展。由恒隆地产综合服务部为集团公司持有和正在开发的物业资产提供物业管理服务，为该项目提供包含工程、环卫、保安、宾客体验、礼宾服务五大服务，进行整个项目的一体化运营。随着地产开发商的的进一步开发，其旗下的物业服务面积会增加，可以在所有的服务项目范围内可以进行资源调配。

商业综合体物业自成一个小的物业系统，横向业态涉及全面、服务内容广泛，纵向服务周期可以延伸，可见一个项目就是一个业务矩阵。不具备为一个项目提供全方位服务的企业，可以通过自营、合作经营或提供交易平台等多种方式组织运营，在技术赋能下，够达到在单位范围内人员价值最大化。

后记

商业综合体具备广阔的市场空间。随着国家城市化、城镇化的发展，商业综合体的增长数量可以有一定保证。同时行业的逐步成熟发展，必将形成的专业的分工，各自在细分领域发挥最大的价值，拓展出行业更大的空间。具备专业能力的企业不论大小都可以在商业综合体物业服务中找到自己的价值。现在信息技术的发展，赋予了行业集约化运营的条件。大企业依托规模发展获得更多的利润，中小企业则可以专注于差异化、专业化的发展，比如绿色物业发展带来的设施设备节能要求。