个股研报

【核心观点】预计全年盈利符合预期，未来有质量增长可期（1月25日）

【业绩预测】预测2021年盈利同比增长22%。

我们预计公司2021年收入同比增长21%至104.8亿元，归母净利润同比增长22%至5.3亿元，其中物业管理业务预计贡献5.8亿元净利润，同比增长9%，符合市场预期。

增速放缓主要系公司推动区域及城市公司整合、组织架构调整以及去年同期社保减免、政府补贴等致基数偏高等所致；非物业管理业务预计亏损0.5亿元，较2020年减亏约0.7亿元。

【关注要点】

2021年合同外拓步伐有望延续稳健。公司2021年上半年对外新拓合约额（不含控股股东交付）11.5亿元，其中非住宅占比93%；公司亦积极推进“总对总”及“合资合作”模式拓展，其中上半年“总对总”模式带来年合同额近2亿元。

考虑到其丰富的服务经验、良好的品牌、以及成熟的外拓团队，我们认为公司在非住宅物业管理领域核心竞争力有望持续。加总住宅和非住宅业态，我们预计公司2021年全年对外新拓合约金额有望在去年18.5亿元的基础上实现约20%的同比增长。

收并购战略有序推进，2021年末已实现突破。2021年12月25日、30日，公司公告以0.54亿元、2.30亿元交易对价分别收购上航物业、南航物业的100%和95%的股权，并于12月31日公告对深圳汇勤物业增资65%的股权，三家标的公司合计在管面积规模约500万平米，业态聚焦航空及金融机构办公物业。上航物业、南航物业交易对价对应的2021年PE预计分别为4.8、7.9倍，整体交易对价亦较为合理。

我们预计公司作为央企旗下轻资产运营平台，有望在央企加快非主业、非优势业务的“两非”剥离的背景下，获取更多潜在业务机会。

未来有质量稳健增长可期。公司当前已站在全新起点，城市公司整合及组织架构调整已基本完成，我们预计公司组织活力有望在未来进一步释放。我们预计伴随其按计划稳步推进核心业务提质增效、非核心重资产业务有序剥离、以收并购手段补充规模等工作，公司有望迈入有质量的稳健成长阶段。

【估值与建议】

我们维持2021年和2022年5.3亿和7.3亿元盈利预测不变，分别对应22%和37%的同比增速，同时引入2023年盈利预测，预计归母净利润8.9亿元（同比增长22%）。

考虑公司有望受益于控股股东稳健经营带来的交付及相关资源，以及公司收并购取得突破、业绩确定性进一步增强，上调公司2022年目标市盈率至32倍，对应目标价上调18%至22.0元，隐含19%上行空间。维持跑赢行业评级。

【风险】转型进度、外拓速度、提质增效速度等慢于预期。

研究员：中金公司 王翼羽,张宇,程坚

提示：本文属于研究报告栏目，仅为机构或分析人士对一只股票的个人观点和看法，并非正式的新闻报道，本号不保证其真实性和客观性，一切有关该股的有效信息，以沪深交易所的公告为准，敬请投资者注意风险。

跟踪报道

【核心观点】资产剥离有序推进，进一步聚焦主业（1月27日）

【公司近况】招商积余公告拟出售持有的中航城投资、昆山中航及赣州九方三家子公司100%股权，受让方均为控股股东招商蛇口下属企业，总对价为7.78亿元。

【评论】

资产剥离第一步落地，持续聚焦主业。作为招商局集团旗下从事物业资产管理与服务的主平台企业，公司积极推进“12347”发展战略，聚焦物业管理及资产管理两项核心主业，打造轻资产运营平台。

本次转让的三家子公司资产主要为公寓、商业及购物中心等持有性物业，是其在重组过程中的历史遗留产物，资产较重且回收期偏长。我们预计本次股权转让有望推动其发展战略落地，进一步聚焦主业，提高整体资产运营效率和盈利能力。

交易对价合理，有效回笼现金。截止2021年8月末，三家子公司净资产价值合计7.73亿元，评估价值即交易对价合计7.78亿元，二者大致持平。截至2020年末，三家公司的账面投资性房地产合计14.0亿元，占招商积余同期投资性房地产金额的20.3%；有息负债合计2.1亿元（招商积余同期有息负债30.9亿元），账面现金合计0.3亿元（招商积余同期账面现金23.0亿元）。

我们认为本次交易能够帮助招商积余有效回笼现金，支撑其在物业管理一级市场收并购机遇期充分把握机会。

利润方面，2019年、2020年和2021年1-8月三家公司合计净利润分别为-712、39和8,033万元，其中2021年1-8月激增主要系赣州九方录得公允价值变动收益9,471万元。

有质量持续成长可期。公司的城市公司整合及组织架构调整已基本完成，收并购已实现突破陆续落地，本次转让亦是其非核心重资产业务有序剥离的重要第一步。

往前看，我们认为公司在坚定推进“12347”发展战略过程中，有望稳步推进核心业务提质增效、持续推进非核心重资产业务剥离及收并购补充规模等工作，未来有望进入有质量的持续成长阶段。

【估值与建议】

我们维持2021年、2022年和2023年5.3亿元、7.3亿元和8.9亿元盈利预测不变，分别对应22%、37%和22%的同比增速。考虑到现金回流后潜在收并购或提供更多利润弹性，上调公司2022年目标市盈率至33倍，对应目标价上调3%至22.7元，隐含26%上行空间。维持跑赢行业评级。

【风险】转型进度、提质增效速度等慢于预期，项目拓展不及预期。

研究员：中金公司 王翼羽,张宇,程坚

提示：本文属于研究报告栏目，仅为机构或分析人士对一只股票的个人观点和看法，并非正式的新闻报道，本号不保证其真实性和客观性，一切有关该股的有效信息，以沪深交易所的公告为准，敬请投资者注意风险。