TOD第一股又抢了个第一

8月中报季，本以为是锣鼓喧天的场面，可时间已过三分之一，上市物企公布半年度业绩的屈指可数。

截至目前，只有A股新大正和刚摘星脱帽的巴士在线（中天美好生活）发布了2022年中报，港股物企交卷者只有1.5个。

之所以说1.5个，是因为8月5日，胡同物企京城佳业公布了部分业绩指标，既不是业绩预告也不是完整财报，所以姑且算0.5个。

勿爷的老板说，就这？也太简单了，如果这是终版业绩，堪称史上最潦草的物企中报。

据了解，京城佳业抢先出境，是其控股股东北京城建发展公布了半年度业绩，其中披露了物业板块的部分财务数据，京城佳业只是随手点赞转发而已，估计完全披露业绩还要再等等。

不过在京城佳业虚晃一枪后，终于有家港股物企率先公布了2022年中期业绩。

8月11日，TOD第一股发布中期业绩。继年报抢的头筹后，越秀服务又抢了哥第一。

翻阅中报数据，勿爷注意到，作为轨交第一股，越秀服务盈利能力依然是国资物企界的扛把子。

虽然31.7%的毛利率较去年同期有所下滑、但19.3%的净利率却有所提升。其盈利能力放眼圈内处于行业上游水平。

美中不足的是，除了盈利能力外，越秀服务的其他业绩指标较去年就有点扑街。

如图所示，其在管面积、营收、净利增速相比去年同期变慢了不是一点半点。

其中营收组成部分的非业主增值收入和商业物业服务收入出现负增长，分别是-12.6%、-0.2%，商管赛道负增长，这在物管圈应属首例。

在勿爷看来，越秀服务的业绩情况不是个例。从目前的上市物企披露业绩报的进度来看，或许一大波物企都逃不过“变慢”的魔咒。

业绩好，发布早，一直是资本市场不成文的潜规则。

按照往年的节奏，8月上旬公布业绩的物企肯定不是0个。而一般物企发中报之前，先是业绩预告走起，广而告之业绩如何，及何时正式公布业绩。

但是现在只有新任市值一哥华润万象生活和滨江服务发布了业绩预盈。

8月1日，华润万象生活预估未经审计归母净利润同比增长约25%-30%；

8月10日，滨江服务预估股东应占的利润将较去年同期增长超过25%。

而其他部分物企仅公布了中报业绩预约披露日期。据不完全统计，不算A股，截至8月11日，有7家物企公布了中报业绩披露日期：

越秀服务，2022-08-11；

金融街物业， 2022-08-24 ；

合景悠活，2022-08-23 ；

雅生活服务，2022-08-17 ；

建业新生活 ，2022-08-22 ；

保利物业，2022-08-29 ；

碧桂园服务，2022-08-24。

由于中报业绩并不需要审计，不会出现发不出中报的情况。那么问题来了，港股物企迟迟不发布业绩报告（预告），是几个意思？

就以目前公告业绩预盈的华润万象生活和滨江服务为例，本次中报的净利润增速分别为25%-30%、25%，数据上看依然保持正常增长，但如果和去年同期增速相比就有点尴尬了。

数据显示，去年中报华润万象生活和滨江服务的净利润增速分别为138.1%、41.29%，远高于今年。这和越秀服务很是相似。

本来万科郁亮治好了房地产行业的精神内耗，称行业正在缓慢恢复。但在前几天的博鳌论坛上，又被敢说真话的大佬整回去了：艰难已经是地产圈内圈外所有人的共识。

勿爷不免猜测，物企低调的原因或许是业绩增速将出现落差所致。就如勿爷去年预判：物企高增长或将不可持续。

我们都知道，除原有的地盘外，物企业绩增量主要来源于关联方输出和自身并购外拓。

但现在大部分房企拿地放缓，甚至退地，加上部分楼盘烂尾不能如期交付，导致物企来自关联方的业绩增量可能会大打折扣。

体现在业绩报中的来自关联方的收入、和非业主增值服务收入，可能会有不小的降幅。

而能体现独立性的并购外拓，随着今年上半年以来物企战略收缩，能贡献的业绩增量也要打个问号。

据不完全统计，2022年上半年，物企并购16起，金额合计约80亿，较去年同期的40余起、150亿几乎腰斩。

如果再算上一些退单的收并购，物企原有的地盘又小了几分。

所以，关联方不给力，并购外拓收缩势必会影响物企中报业绩颜值。或许这便是物企迟发业绩预告的原因之一。

不过，丑媳妇总要见公婆，不妨拭目以待，哪些物企变慢，哪些物企高增。而高增的物企发展姿势或将成为行业破局的模板。