国有物业与老旧小区 “缘分”如何延续？

      三年前的7月，为提升老旧小区宜居质量，扩大居民幸福感，国有金佳物业、地铁物业以及部分区属物业企业进驻老旧小区，半年后即实现全市494个无物业管理的老旧小区全覆盖。国有物业“加盟”老新村给居民带来了全新的居住体验，小区面貌焕然一新，管理井然有序，一件件实笃笃的举措，提升了群众的获得感，也将居民、小区和物业紧密“连”在一起。

  随着三年“合约期”满，相关“兜底”补贴进入“断奶期”。可持续、能“造血”的市场化之路如何走？国有物业和老新村磨合三年的“缘分”如何延续？

  “变好了”很融洽

   失管小区“蝶变”宜居

  “您的车是外来车辆，麻烦登记下电话，进门左转有停车位。”近日，记者开车来到梁溪区惠畅里小区，在物业人员耐心指导下，登记、抬杆、停车都很顺利。

  车停好后，马上被小区优美整洁的环境吸引，公共空间虽然不大，但绿化和停车位错落有致，“居民对车位需求很迫切，利用半年时间，把小区内所有‘死角’都整理出来，见缝插针，哪怕只够一个车位也要想方设法划出，不够的就做绿化。”物业人员说。

  下午4时，午间的炙热渐渐消退，小区里遛娃散步的居民多了起来；焕新红邻服务队保洁人员正在修剪花坛杂草；垃圾分类投放区、休闲健身区分布在小区不同位置，一排排全透光玻璃外墙加装电梯拔地而起，老新村显得“高档”起来。

  惠畅里小区是国有金佳物业2020年12月进驻的老旧小区。“自从有了‘大管家’，小区面貌发生了翻天覆地的变化，以前的失管小区如今变成了品质住区，贴心的管理让物业和居民的关系变得更融洽，我们老住户都不愿意搬家。”小区35栋某住户说。

  《他们来了！它们变了！》，2020年年中，一则实探“牵手”后的老新村变化的新闻，真切反映了国有物业进驻后给居民生活带来的笃实变化，脏乱差消失了，环境变好了，车不乱停了，管理更有序，大门有人值守，小区更安全了。“进驻老旧小区，国有物业的任务有阶段性。”金佳物业相关负责人表示，前期“对顽疾下猛药”，主要解决老旧小区的历史遗留问题，中期则重点要对小区软硬件配套进行提质升级。

  去年以来，根据居民需求的变化，社区食堂、家庭病床、小区团购、上门服务等增值服务不断跟进完善，居民们感受到实惠，老新村越发“离不开”物业管理。三年来，国有物业已服务全市近2000万平方米老旧小区，超20万户老新村居民有了国企“管家”，物业企业通过服务与这个庞大群体建立了难以割舍的“黏性”。

  “5毛钱”从哪来？

    逐步市场化是必由之路

  国有物业进驻之初定下了物业费分摊“小目标”：百姓出一点、公共收益一点、政府补贴一点，为老旧小区从“失管”走向“共治”的“丝滑过渡”打开了局面。

  根据政策，国有物业将以不低于《无锡市普通物业服务等级标准》中的一级标准，获得市政府每月每平方米0.5元的补贴。通过政府补贴，减轻企业负担，实施专业化物业管理，有效提升小区宜居质量。

  “为了日后的长效管理，在给居民带来良好物业服务的同时，积极引导业主承担一部分物业费，逐步提升物业服务消费意识。”金佳物业相关负责人说，目前，国有金佳物业进驻的186个小区，居民缴纳停车管理费的意识已基本形成。

  “但事实上，对于长久失管老旧小区而言，养成全员足额缴纳物业费的习惯相当不容易，三年这个‘磨合期’为下一步良性运营打下了坚实基础。”市物业管理协会相关人士说。

  如何兼顾收支平衡和高品质服务“不撂挑子”，是对国有物业自身造血能力的“大考”。得益于相关职能部门三年来“扶上马、送一程”的持续输血，我市老旧小区治理现已步入“细水长流时”，国有物业亟需找准“自力更生”的市场定位与经营策略。金佳物业相关负责人算了一笔账，以所管辖的老旧小区测算，要覆盖人力维护成本等基础性开支，每平方米1元的物业费是“生存基准线”，但目前实行的缴费标准仅为每平方米0.5元，并且一直未向居民收取，主要依托国有物业自我经营“反哺”，差额的“5毛钱”长期由市、区两级财政“兜底”。

  “即使定价在每平方米0.5元，物业收费情况也不乐观。”该负责人说，老旧小区物业管理费定价是个“烫手山芋”，问卷调查显示，近半的住户缺乏缴费意愿，约32%的住户希望定价维持在每平方米0.5元以下，与物业日常经营开支存在较大差距。

  在业主缴费意愿偏低、配套维护成本升高、环境卫生事务繁杂等诸多因素影响下，“巧妇”难免头疼。随着政府三年补贴即将到期“断补”，国有物业“托底”老旧小区治理的梗阻亟待疏通——“5毛钱”的差价由谁“托底”？对国有物业而言，退坡式补偿逐步过渡值得考虑，进一步市场化经营是必由之路。

  “大物业”如何管？

      探索可持续“造血”经营

  正午时分，走进无锡经开区南张社区，菜香扑鼻而来。今年6月，社区内新建一座能容纳40人同时用餐的便民食堂让居民乐到“合不拢嘴”。“便民食堂省了我每天要买菜烧饭的烦心事。”家住落霞苑28栋的徐真明老人说，“物业开食堂，便宜、卫生还方便，咱居民都很支持。”着手经营该社区食堂的国有地铁物业希望在为居民办实事的同时，盘活社区资产，走可持续发展之路。

  探索可持续“造血”的物业服务管理模式，在政府补贴三年期满到来之前，主管部门和深耕老新村的国有物业企业已悄然行动，纷纷布局“先手棋”。

  今年4月，《无锡市物业管理委员会组建运行办法（试行）》正式施行，为老旧小区、安置房小区等实施专业化物业管理解决了合同签订主体的问题。市住建局物管处负责人介绍，目前，梁溪区正牵头在学前街88号小区、曹张新村和三中片区成立“物管会”试点，由物管会与物业企业“再续前缘”。

  “下一步，合同到期的物业企业可与小区物管会签订合同，物业企业和街道、社区负责人及小区业主代表‘坐下来’细细盘点资源，达成共赢的服务管理模式。”该负责人说，尽快指导老旧小区成立物管会，将从制度上明确主体关系，打破各小区间的边界壁垒，实现资源整合、服务共享，为物业企业可持续经营扫除障碍。

  “成立物管会只是管理模式的改变，走市场化‘造血’之路势在必行。”无锡地铁科技服务相关负责人介绍，眼下，线上服务平台正不断扩容，生活缴费、社区团购、居家养老等定制服务从“云端”锁定居民需求，嫁接第三方养老、托管等社区服务。金佳物业正与辖区街道在风光里小区探索设立小区便民服务中心，尝试义工、无人租售等服务。

  物业企业对创新盈利模式应细致谋划。相关专家认为，我市老旧小区有不同的“资源禀赋”可用于互助补缺，如一些连片的老旧小区，有大量道路、停车位、闲置公共区域可用于资源整合、管理和经营；一些面积较小的“散装”小区可划片区管理经营，这些都需要有实力的物业企业提前做好布局。

  此外，当下老旧小区居民对适老化改造和养老服务需求迫切，瞄准“物业+养老”，或将开启助老、助餐、零售等“后端生活服务”新机遇。“在逐步市场化的过程中，打破边界壁垒盘活资产、整合资源，期待国有物业有更多担当、更大作为。”市物业管理协会副会长尤丹说。