京城佳业开局，方圆生活服务收尾，本届中报季终于结束。

AH两地，一共64家上市物企中有60家交卷出场，剩余佳源服务、力高健康生活、旭辉永升服务和鑫苑服务，这4家因还未发出2022年年报，中报也继续延期。

纵览本届物企中报季，除了国家队和一两家民营物企业绩稳健外，其它部分物企基本延续了年报颓势。和年报一样有一个显著的特点是：

负值如天女散花。

个别物企出现净利润亏损，不少物企出现业绩增速下滑。在翻阅所有上市物企业绩数据后，勿爷认为主要有4个原因：

管理规模增速放缓甚至缩减、大额计提减值干扰、关联方业务大幅缩水，以及营收细分板块收入下滑。

不过也有好的迹象，和年报相比，物企业绩负增长变缓，亏损家数也由6家下降至4家，其它物企多少也稳住了阵脚。年报时6家亏损物企已经扭亏为盈，顺利交出亏损标签给方圆生活服务、建业新生活、时代邻里和佳兆业美好。

勿爷整理了60家上市物企中期业绩主要财务指标，按照营收排名如下：

如上图，60家上市物企由于并购减少，在管面积增幅并不明显，所以包括万物云个别物企没有披露具体在管面积多少。

根据过往业绩数据粗略计算，截至2023年中期，算上万物云，上市物企在管面积合计约80亿平方米；较去年同期的约60亿平方米增加了20亿。但与2022年报的约78亿平方米相比，仅增加了2亿平方米，几乎没有增长。

在勿爷看来，并购减少，缩减低质量管理项目是在管面积微增的主因。

而合约面积，算上万物云，2023年中期合计约100亿平方米左右，去年同期约90亿平方米。与2022年近百亿平方米合约面积相差不大。

原因应该是物企消化了部分，和关联方房企交付面积减少。

一般而言，收益增长得益于规模增长。

如在管面积增速前12名中，除了远洋服务减收减利外，苏新服务、滨江服务、德商产投、华润万象生活、中海物业、保利物业等物企，营收盈利指标都保持稳增。

而在管面积增长，营收出现同比下降的物企，本期业绩中有13家。如远洋服务、卓越商企服务、荣万家、融创服务、德信服务、佳兆业美好、鲁商服务、奥园健康等。

下面我们就按照规模、营收，盈利水平复盘一下。

01 规模榜

2023年中期业绩，从在管面积和营收规模看，物管行业格局保持不变，大小物企行业地位没变。没有大笔并购加持，物企更多的是靠外拓挖掘内生增长。

具体来看，碧桂园服务继续霸占榜首，万物云紧随其后，二者是圈内唯2管理规模超过8亿平方米的存在。

除此之外，管理面积过亿的有17家，2亿平方米以上的有13家。在管面积TOP10物企依次是：

碧桂园服务、万物云、保利物业、雅生活、恒大物业、绿城服务、中海物业、招商积余、华润万象生活、金科服务、融创服务。

其中如上前8位不出意外，2023全年都会超过百亿营收。

本届业绩期，在管面积增速过百的有一家，苏新服务，在面面积同比增速113.2%。因为有国家队属性，业绩指标都是高增。而其它在管面积增速超过20%的有13家。

60家上市物企有4家在管面积同比出现负增长，分别是合景悠活、彩生活、奥园健康、宋都服务和星盛商业。

其中合景悠活是此前几年并购太猛，重新审视后有意放慢了节奏；彩生活是失去核心资产邻里乐股份后还没缓过来。

与管理规模正相关的是营收规模。

在管面积前列的10多家物企几乎包揽了营收榜对应位置。如文章中第一张图表。

02 盈利水平

本届业绩期，毛利率最高的依旧是星盛商业，连续多期霸榜。

随后依次是祈福生活服务、新希望服务、宝龙商业、中骏商管和华润万象生活等。

不难发现，毛利率排名中，商管物企继续高高在上。

而净利率最高的前5名中，有4家是如上提到的商管物企。不过由于有亏损物企出现，导致净利率出现负值。

另外，以前个位数的净利率水平是国家队物企专属，继年报后本期大面积出现在民营物企。不算负值，年报净利率10%以下的有23家，中报有29家。

上市物企盈利水平继续下降，有滑向长坡薄雪的趋势。

60家上市物企毛利增速均值0.87%，毛利率均值25.71%，净利率均值8.87%；

而去年同期毛利增速均值6.37%，毛利率均值27.50%，净利率均值13.43%；

物企盈利水平，此前碧桂园服务总裁李长江和万物云董事长朱保全出现分歧，一个主张高毛利率的物茅，一个主张低毛利的长坡薄雪。

目前来看，争论的天平正向着朱保全倾斜。

勿爷觉得，影响盈利水平走低主要有因素，一是营收增幅放慢或者减少，一个是大额计提关联方应收款项。前者成本影响毛利，后者计提影响净利。

据统计，营收负增长的有16家，毛利负增长的27家，净利润负增长的有26家。

03 计提减值

2022年业绩，上市物企开启了大额计提减值序幕，导致业绩开始滑坡。

年报计提比较彻底的，本次微创计提，计提不彻底的，继续抡起了大号手术刀。勿爷整理了60家物企计提数据如下：

据统计，计提减值爆增的是建业新生活、合景悠活、宋都服务和佳兆业美好等，计提金额同比增幅分别是4527%、2012.5%、1140.4%和583%。

对应的净利润增速是，-199%、-23%、-70.3、-272%。其中佳兆业美好是第3次大额计提，前两次是2021年年报和2022年中报。

如果物企对关联方依赖不减，关联方又迟迟不见好转，那么大额计提将是物企的含笑半步颠。

民营物企深陷计提泥潭，国家队物企却逍遥自在。

勿爷注意到，没有大额计提的6家港股物企中，大多都业绩高增，如中海物业、保利物业、苏新服务和华润万象生活。

结语：

自2014年彩生活掀开物管上市序章以来，物企经历过高光时刻，也走出过独立行情。但由于关联方因素导致2022年业绩滑铁卢。

在勿爷看来，物管民生、永续经营和现金奶牛等属性决定了物企是一门好生意。关联方拖累只是短期不利，走高质量发展和大额计提坏也只是试错和探路。对民营物企而言，独立发展才是物企正确的打开方式。

所以，长期看，市场洗牌后，活下来的物企只要熬过低迷期，独立了业绩稳住了，或又将是资本追捧的靓仔。