物业多种经营六大类业务现状分析

社区增值业务虽然无法成为收入第二增长极，但在行业中低速增长阶段，能够助力公司实现收入利润的稳定增长。细分业务上，与房地产周期相关性低的生活服务类业务好于资产经营类业务。
我们将目前行业常见的增值服务业务大致归类为以下 6 种：

1、生活服务业务：包括家政服务、家电清洗等入户服务；

2、社区零售业务：包括社区团购、线上线下的商品销售等；

3、公共区域管理：包括电梯广告、小区内广告、社区场地活动等；

4、停车管理业务：主要为小区固定车位管理和临时车辆停放管理；

5、房屋中介租售：包括小区内房屋的租赁和出售的中介服务；

6、家装美居业务：包括新房的软装及二手房的改造装修服务。

我们进一步将 6 种社区增值服务业务分为两大类：

1、社区生活服务类：包括上述第 1~4 类业务，即生活服务业务+社区零售业务+公共区域管理+停车管理业务。分类的逻辑为这几类业务的开展需要依托项目，故理论上这几类业务的收入增长应该与在管项目和面积成正比。此外这几类业务与房地产周期的关联性相对不强，但与经济发展的宏观周期相关。

2、资产经营服务类：包括上述第 5~6 类业务，即房屋中介租售+家装美居业务。分类的逻辑是这 2 类业务与房地产周期相关性更强，与在管面积的相关性较弱。

由于各物业公司年报披露的口径并不一致，考虑数据可得性和连续性，本节我们选取的样本公司调整为以下 8 家公司：保利物业、华润万象生活、中海物业、绿城服务、碧桂园服务、融创服务、滨江服务、永升服务。

首先，社区增值服务业务中收入体量天花板较高的细分业务，将能够贡献较为稳定的增长，目前看营收体量上限较高的细分业务为“社区零售”、“生活服务”和“家装美居”。其中生活服务和社区零售均属于社区服务类业务，其特征是与在管面积正相关，因此能够做到十亿级别收入体量的公司均为头部公司，如碧桂园服务、保利物业和绿城服务，而家装美居业务则由于高客单价的特点也能够达到十亿级别的收入体量。从单位面积收入体量维度看，公司间的差异较大，单位面积收入水平明显低于平均值的公司，在相应业务上存在较大的提升空间。

其次，需要关注收入增速弹性更大的细分业务，能够在某个阶段贡献不错的增速，从过去的情况看仍然为“生活服务”、“社区零售”和“家装美居”业务。以华润万象生活为例，公司从 2021 年起在社区增值业务上开始发力，当年在上述 3 项细分业务的收入上均实现了 100%以上的增长，并在 2022 和 2023 年也保持了较快的增速。家装美居业务这类收入和成本结算存在错配的业务虽然同样有较大的收入弹性，但需要注意主动控制节奏，否则可能会给公司收入利润带来较大的波动，例如越秀服务和建发物业都由于此项业务给公司整体业绩造成了一些扰动。

其他 3 类细分业务（公共区域管理、停车管理、房屋中介租售）或受到宏观经济影响或受到房地产周期影响，既无法在短期内实现较快增长，又面临较低的收入天花板限制，故我们认为这几类业务并不会成为未来社区增值服务的核心业务。

综上所述，我们对物业公司的社区增值业务的观点总结如下：

1、社区增值业务虽然无法成为收入第二增长极，但在行业中低速增长阶段，能够助力公司实现收入利润的稳定增长，需要开始关注起来。细分业务上，与房地产周期相关性低的生活服务类业务好于资产经营类业务。

2、优先在收入体量天花板高的细分业务投入资源，尤其是单位在管面积收入水平低于行业平均的业务有机会获得稳定的增长，目前看“社区零售”、“生活服务”和“家装美居”空间较大。

3、谨慎在强地产属性、强周期属性业务投入，并应该避免重资产投入。