2025年8月8日下午，保利发展控股集团临时董事会全票通过一项人事任命：吴兰玉被提拔为保利发展副总经理，成为这家央企地产巨头核心管理团队的最新成员。

对于这位已在保利体系内深耕二十年的“物业一姐”，物股通认为，从物业板块到地产板块的晋升，行业罕见。

这既是对其个人能力的认可，更彰显了保利发展对物业管理板块战略价值的重新定位。

在房地产行业深度调整的当下，保利发展将物业板块高管纳入核心决策层，向市场传递了清晰的信号：物业服务不再只是地产开发的附属业务，而是集团未来发展的重要支柱。

物业舵手，跻身地产核心

吴兰玉的任命公告在8月8日盘后发布，文件显示，保利发展九名董事全票通过了对其副总经理的任命。她的任期将与公司第七届董事会保持一致，即刻生效。

翻阅吴兰玉的履历，这位1979年出生的高管堪称“保利制造”。2005年参加工作后，她便扎根于保利体系，从广州科学城保利房地产开发有限公司的市场营销部门起步，逐步晋升至保利武汉公司助理总经理、副总经理。

2010年代，吴兰玉迎来职业生涯的关键转折——转入物业管理板块。她先后担任保利物业服务股份有限公司总经理、董事长兼执行董事，成为这家上市物企的掌舵者。

在吴兰玉治下，保利物业展现出强劲发展势头。2025年上半年，公司连续拿下东南大学、南京农业大学、河海大学等九所高校的物业服务合约。

在东南大学项目中，保利物业深度融入校园服务体系，以“一体化综合服务”模式打造平安、便捷、有温度的宿舍环境，精细化管理近3000平方米功能房及公共区域。

母子共生，业务深度绑定

吴兰玉的晋升，也映射着保利发展与保利物业之间独特的“母子关系”。股权上，保利发展持有保利物业75%股权，拥有绝对控制权。

业务上，两者的共生关系更为深入。2019年数据显示，保利物业来自关联方的在管面积占比为44.9%，却贡献了81.9%的物业管理服务收入，形成37个百分点的“剪刀差”。

这一差异源于显著的价格差距。在住宅领域，关联方项目平均单价达2.28元/平米/月，而第三方项目仅1.68元；商办项目中，关联方单价8.09元更是第三方4.31元的近两倍。

除了基础物管，双方还建立了多元业务纽带。2022年11月，保利物业与保利发展续签了三年期车位代理框架协议。

通过这项合作，保利物业得以“充分发挥物业服务的客户黏性与场景服务优势”，扩大资产经营业务规模。

晋升背后，战略地位提升

根据7月14日保利发展发布的2025年半年度业绩预告显示，预计归属于上市公司股东的净利润为27.35亿元，比上年同期减少63.15%。

报告期内，因房地产项目结转规模下降，公司营业总收入同比下降；受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降，相关利润指标相应同比下降。

吴兰玉进入保利发展核心管理层，标志着物业板块在集团战略版图中的地位升级。在房地产行业从增量开发向存量运营转型的转折点上，物业板块的战略价值正被重新评估。

中金公司研报指出，2024年保利物业新拓展第三方项目年化合同额达30.1亿元，其中商办和公服业态贡献27.5亿元，同比增长13%。这些数据凸显了物企在第三方市场的拓展能力。

保利发展此次人事安排，既是对物业板块业绩的认可，也是对未来协同效应的布局。物业公司常年深入社区，积累了大量终端客户资源和运营数据，这些资产对地产开发的产品定位、服务设计具有重要价值。

在吴兰玉的领导下，保利物业已展现出从传统物业管理向综合服务运营商转型的潜力。

双重挑战，前路漫漫

对吴兰玉而言，晋升意味着更大的舞台，也意味着更复杂的挑战。她需要同时肩负物业独立发展与助力地产转型的双重使命。

在物业板块，她需要带领团队继续扩大第三方市场份额，特别是在公建、商办等非住宅领域。2025年上半年拓展的九所高校项目，正是这一战略的体现。同时还需优化收入结构，降低对关联方高单价的依赖。

在地产板块，吴兰玉的物业运营经验可能为保利发展带来新视角。房地产行业告别高速增长期后，如何通过精细化运营提升存量资产价值，成为房企的核心课题。

吴兰玉在保利物业打造的“一体化综合服务”模式和资产运营经验，或许能为母公司提供转型思路。

尽管保利发展业绩萎靡，但资本市场对保利物业仍然抱有期待。中金公司近期维持保利物业“跑赢行业”评级，虽然下调目标价9%至38.6港元，但仍给出25%上行空间。

当前保利物业交易于2025年12.31倍市盈率，并提供5.3%的预期股息收益率，具备一定吸引力。

结 语

保利发展体系内，物业板块的战略地位已今非昔比。

吴兰玉的双重身份将加速两大板块的深度融合。

这位“物业一姐”的晋升，预示着房地产开发与物业服务间那堵无形的墙正在消融。