CEO王中琦辞任，合景悠活再现动荡

1年前CEO辞任，2个月前CFO辞任，当下新CEO又出走，合景悠活貌似陷入了某种怪圈。

被抛弃、被放弃？

9月15日，合景悠活公告，王中琦先生已经辞任首席执行官（CEO），理由是投放更多时间于个人事务。

理由真假暂且不论，但一年内连续两任CEO离任，不得不让勿爷多想。

去年9月，担任合景悠活首席执行官2年之久的王建辉挂印而去，一时让外界哗然。

要知道，2022年加入合景悠活的王建辉为其开出了AI药方，主打数字化服务。

如2023年与腾讯云宣布达成战略合作，双方将围绕物业服务数字化转型展开合作，共建"未来社区"。

彼时王建辉表示，"公司的战略是成为行业领先和值得信赖的智慧服务运营商，在具体实现路径上，公司经营的关键词是初心致远，围绕着做好物业服务，持续提升品质和构建用户信任”。

数据显示，2023年由于数智化转型加持，合景悠活人效同比提升10.2个百分点；2024年行政费用同比下降7.1%。

数智化的确在提质增效，但这两年的业绩却惨不忍睹。

2023年营收毛利双降，2024年营收毛利净利润皆降，首次出现亏损，金额达5.6亿。

在勿爷看来，这或是王建辉离任的缘由之一，数智化根本带不动业绩起飞。

而接任者王中琦上任并没有改变这一现状。

新CEO上任后强调在继续推进数字化转型的同时，公司将优化收入结构，更加注重风险防控和有质量的发展。

但事实是，2025年中期业绩，合景悠活营收、毛利和净利润依然处于负增长，继续亏损。

早在6月20日，合景悠活首次财务官（CFO）杨静波离任时，一位接近合景悠活的人士透露，王中琦也有可能离开公司。

果然两个多月后，王中琦也和合景悠活体面分手。

有意思的事，王建辉辞任奔赴越秀服务时，还有王中琦接手CEO一职，但杨静波和王中琦离任时，合景悠活并没有委任接任者。

杨静波辞任时，委任了陈文德为执行董事；王中琦辞任时只提及总经理胡楠负责整体业务管理和发展工作。

CEO、CFO空缺，是没有人愿意来，还是事起仓促找不到人？

在勿爷看来，两任来自龙湖的CEO没能带飞合景悠活，根本原因是上是巧妇难为无米之炊。

2020年10月上市的合景悠活，可以说踩准了风口，也不乏高光时刻。

如2021年以13亿收购雪松智联，一步从第三梯队跃升至在管面积过亿的第一梯队。当时市场用一口吃个胖子来形容本次收购。

当年业绩也显眼无比。

在管面积增速395.4%，营收增速114.6%，毛利增速92%，净利润增速111.4%……

其收入结构也是物管+商管双轮驱动，且几乎是各占半壁江山。如2022年住宅业务收入18.75亿，占比46.6%，非住和商管收入21.5亿，占比53.4%。

大举并购增加了独立性，还有双轮驱动，怎么看合景悠活都是比较抗揍的。

但事实上从2022年开始，合景悠活的主要业绩指标开始了负增长。如2022年净利润仅有约6000万，同比暴降91.24%。

业绩报解释是出现了大额计提减值6.34亿，包括应收账款减值和商誉减值，同比增加了2681.6%。

应收账款减值是对关联方，而商誉减值是对过往并购。这些数据都没有单独列示，而是藏在了行政开支和其它开支净额。

2022年时，合景悠活主要业绩指标还有减有增，但之后两年几乎全变成了负增长。

收入细项中连续三年下降的是社区增值服务，从2023年开始连续2年下降的是商业营运服务、公建城市服务、和预售管理服务（非业主增值服务）。

通过过往业绩数据，唯一稳定的是住宅业态的物管收入，每年都在稳增。不过住宅物管收入止不住整体业绩滑坡。

在外界看来，合景悠活业绩滑坡主要是对此前低质并购和关联方应收账款买单。

事实也的确如此，目前合景泰富还是在渡劫，债务违约、销售大跌、亏损累累。合景悠活对应收账款计提减值就是在为关联方“免债”。

数据显示，2022年计提减值6.34亿中，4.36亿为应收账款，1.434亿商誉减值。2023年应收账款减值是2.059亿，商誉减值是2.56亿；2024年这两项减值数额分别是2.8亿和6300万，2025年中期则是2.37亿，8450万，外加2880万的厂房设备减值。

显而易见，合景悠活不是在减值就是在减值的路上。什么时候是个头？

独立性有，但烂账也存在，压舱石的基本盘-住宅物管收入中期业绩首次下滑7%。试问新增长点在哪，谁又能扛起合景悠活？

王建辉，在龙湖履职20年，有着相当丰富的地产物管经验；而王中琦自2006年起先后在龙湖物业担任市场拓展经理8年，永升服务担任拓展总监4年，新城悦服务担任CEO及区域经理……可是二人都在合景悠活先后辞任。

在勿爷看来，合景悠活还在深水区。

如果大额计提减值不断（91.5%的收入来自第三方，但2025年中期关联方应收账款还有22.85亿），收入结构不优化，管理层再怎么重组可能都是无用功。

在没有任何变量刺激下，或许，合景悠活能做的就只能熬了。