11月初，高盛走访了深圳和广州两座核心城市，通过考察多家开发商、一线住宅项目、高端商场运营商、金融机构、物业管理公司、房地产中介以及科技企业房地产/消费相关部门，对当地房地产市场及整体消费市场进行脉搏式调研。

其中，高盛在对物业管理龙头企业走访调研后，也对物业管理行业做出了新的研判。

走向高质量扩张的道路渐趋清晰

高盛在报告中明确“我们观察到物管公司的战略明显转向高价值、防御性强的板块（即核心城市、高端住宅项目以及财政健康城市的政府项目）”。

虽然国有企业和民营企业在战略上因其竞争优势不同而有所差异，但双方都在追求更自律的增长：

例如，保利物业（POPS） 今年迄今的新合约价值中约有60%来自政府（ToG）领域，这得益于其早期市场进入、专门的公共服务部门、可复制的服务模式以及强大的执行能力。

与此同时，雅生活服务（A-Living） 将精力集中在不到30个核心城市，这些城市贡献了超过50%的利润，使得在每一个聚焦的市场内能够实现更高的项目密度和运营规模经济。

科技与人工智能的应用正带来切实效益

高盛拜访的物管公司正越来越多地部署专有数字系统，并利用人工智能和数据分析，不仅是为了提高内部效率，也作为新的商业收入来源。

具体案例：

万物云（Onewo） 的“灵石”多智能体AI系统能自主管理从派工到完成的任务，在试点项目中将工程和安保人员减少了约30%。

雅生活服务（A-Living）的数据驱动平台每日处理400GB的数据，实现了自动化任务管理和实时运营数据支持。

结合物联网传感器，其技术解决方案每年节省8000万至1亿元人民币，平均每个项目减少约1.5名员工。

保利物业（POPS） 正在试点清洁和配送机器人，同时与腾讯合作开发智能巡检系统。

这些专有技术也日益商业化，对外销售合同管理系统、电梯监控平台和园区管理解决方案，创造了额外的收入流。

宏观逆风中，现金回收（收费）挑战持续

现金回收（收费率）仍然是一个关键的短期挑战，宏观经济压力、支付意愿下降、新交付项目的质量问题以及较高的住房空置率（据不完全统计，管理的社区中空置率约为20%）加剧了这一挑战。

更积极的方面是，持续的投资组合优化和以质量为导向的扩张正在支持收费状况的改善，特别是在客户质量不断提高的ToB/ToG领域。

而在ToC领域，技术应用、服务与质量更好匹配的定价策略以及提升的客户满意度可能部分缓解收费压力。

然而，包括宏观经济状况和与开发商相关的质量问题在内的更广泛的结构性问题，仍然超出了物管公司的控制范围，是整个行业持续面临的挑战。

【公司深度聚焦】

万物云（Onewo）

战略转型：万物云的战略围绕“蝶城”生态系统（一个3-5公里半径内的高密度服务网络）以及深度融合AI，将物业管理从劳动密集型模式转变为技术驱动模式。

效率提升影响：管理层看到了可观的效益。例如，在“创智云中心”这个11万平方米的试点项目中，由于该技术的应用，工程和安保人员从典型的30人减少到仅8-11人。该系统还显著降低了成本和能耗，能耗降低10%~20%，安全巡逻人工成本降低约20%。

服务质量提升：AI系统识别缺陷和问题的准确率超过95%，其处理的工单客户满意度稳定在98%以上。服务质量的提升也支持了业务表现，在关键项目中帮助将费用收缴率从87%提高到93，客户满意度从47%上升到83%。

其他关键策略：万物云正在探索更多服务模式以适应不同市场，包括：

1）在重庆、青岛等城市探索灵活定价策略；2）运营像“伯恩物业”（2021年收购，收费约1元/平方米/月）这样的低成本模式，以渗透低线级市场细分。

保利物业（POPS）

国企特色的项目获取：管理层指出，保利物业在2025年第三季度保持了稳定业绩，物业管理服务板块实现了两位数增长。第三方项目的增长已超过其母公司关联项目，新合约价值同比实现两位数增长。

在结构上，约60%的新合约价值来自ToG领域，保利物业因其早期市场进入、可复制的服务模式和强大的执行文化而在该领域拥有竞争优势。

科技赋能效率提升：保利物业正在试点用于清洁和物流的机器人（尽管在复杂社区环境中应用仍具挑战性），并将其增值服务聚焦于像电梯更换这样的高价值工程项目。

管理层认为，随着管理着约6万台电梯，且每台电梯的典型更换成本为30万元人民币，这将成为未来可观的收入来源。

雅生活服务（A-Living）

战略重聚焦市场选择：公司已缩小范围，聚焦于不到30个核心城市（如北京、上海、广州、深圳、长三角地区），这些城市贡献了超过50%的利润。

技术作为效率和商业化的核心驱动力：雅生活服务的数据驱动运营平台现在每天接收400GB的数据，范围从工单、资产数据到客户行为，以实现精准管理。

结合应用于电梯和能源管理等的物联网传感器，雅生活服务的技术解决方案现在每年节省8000万至1亿元人民币，平均每个项目减少约1.5名员工。

管理层还强调，其自主开发的平台现已销售给外部客户，包括合同管理系统、电梯监控平台和园区管理解决方案，创造了新的收入流。