房地产开发的黄金时代已然落幕，由它派生出来的物管行业，却因为掌握了线下流量密码，行至突围与蝶变的重要窗口。

数据显示，截至2022年5月31日，已有59家物管企业登陆资本市场，另有6家已交表并在上市进程中。短短两三年时间，凭借资本市场的助力，以及疫情下居民对物业管理的观念转变，物管企业逐渐摆脱房地产的附属身份，步入自己的高光时刻。

尤其自去年下半年以来，在一些小型物管企业的地产母公司爆雷之后，头部物管企业跑马圈地的步伐进一步加快，行业收编洗牌快速展开，逐步呈现出几大巨头战国争霸的格局，以万物云（万科旗下物业公司）、保利物业、碧桂园服务、招商积余等为代表的大型物管企业，或收购中小同行，或拓展城市公共管理，或展开内部管理重构，纷纷为业务拓展绩效提升铆足了劲。

变革已经开始，头部物管公司正在试图打破原有“保安+保洁”的业务边界，颠覆“以成本定价”的“点人头”传统模式，试图以服务品质获得溢价。

巨头逐鹿万亿市场

物管行业最早进入资本市场的视野，是依托于其庞大的客户群体，掌控着与客户线下连接的“最后一公里”。在流量时代，但凡掌握了足够庞大的客户资源，就足以给市场充分的想象空间。

中商产业研究院整理的数据显示，截至2021年末，我国物业管理行业在管建筑面积共274亿平方米，较2019年年末的239亿平方米增长14.64%。几家脱胎于大型房地产企业的物管巨头，都以在管的数千个住宅小区或商业楼宇为业务开展的基本盘，为数百万家庭提供物业管理服务，坐享稳定的服务收益。

近年来，在国家政策的鼓励之下，物管行业开始打破社区边界和业务限制，涉足的领域日益宽泛。

基于此，保利物业曾创新性提出了“大物业”概念。该公司总经理吴兰玉解释：所谓大物业，就是打破传统的以住宅为主的业务边界，物业服务走出小区围墙，从社区走向社会，覆盖更多的公共空间，衍生出更多的细分业态。

目前，传统物业的发展边界被彻底打开，行业赛道价值被重新认知。2021年年报显示，保利物业、碧桂园服务、世茂服务在城市公共服务方面的营收占比已经颇为可观，分别达13.6%、15.7%、10.1%。

“在我们与地方基层组织的不断接触中发现，有许多公共服务业务是我们可以承接的，比如抗疫封控区域内的消杀、组织核酸检测、向居民派送生活物资等。”吴兰玉透露，广州上一轮疫情时，该公司曾临时抽调了数百名员工火线支援封控区域。

据了解，头部物管企业都已经签下了数量不菲的公共服务业务，比如万物云承接了珠海横琴岛、厦门鼓浪屿的管理，保利物业以西塘古镇为起点，将管理范围延伸至周边多个市镇。此外，机场、地铁站、图书馆、高校等，都是物管头部巨头们跑马圈地的重点。

中泰证券发布研究报告称，中央层面对物业行业定调，鼓励物业公司发展其他社会服务业务扩大行业版图，有利于行业长期的健康发展。从传统的住宅物业管理，到商业、公共、基础设施，乃至片区、城市的综合管理，从基础服务，到设施服务，再到资产服务，物业行业的业务范围一直在延展，收入利润得到大幅增长。该行预测，至2025年行业市场空间有望超过3万亿元。

与此同时，行业的集中度也在不断提升中。中指研究院数据显示，截至2021年上半年，港股上市公司在管规模TOP5的管理面积均值为4.6亿平方米，TOP6~10约2.1亿平方米，TOP11~20约1.0亿平方米，TOP21~30和TOP31~40分别为0.4亿和0.2亿平方米。从数据分布情况看，整体呈现出一种“长尾效应”，头部企业凭借突出的规模优势，能赢得更高的市场认可和期待。

当然，随着国内经济水平的增长，客户对于物业管理重视程度和要求也在提升，尤其疫情之下，物业管理水平的好坏很容易被客户搁置在放大镜下审视。这也在一定程度上推动了物管行业的洗牌，资源开始向兼具规模和品质的头部企业倾斜。

万物云脱胎于万科物业，而物业服务曾经是万科体系的“活招牌”，备受客户认可。该公司相关负责人向第一财经透露，这几年，社区业主自治意识增强，成立业主委员会并解雇原有物管公司的事件日益增加，被客户选中的新物业公司，基本都是服务口碑较好的头部物管企业。

总体来说，物管行业处于“业务在拓展”“内部在洗牌”的生长周期，头部公司因此获得业务长足提升。数据显示，2019~2021年，保利物业实现营业收入分别为59.67亿、80.38亿和107.83亿，同比增长幅度分别为41.07%、34.7%和34.16%。同期，万物云录得营业收入分别为139.27亿元、181.45亿元和237.05亿元，后两年同比增幅分别为30.3%和30.6%。另外，从2011年到2021年，万物云总收入规模增长超过16倍，复合增长率超过30%。

打破藩篱追求升华

当万科物业更名为万物云空间科技服务股份有限公司的时候，曾招来行业内外的不少冷嘲热讽：干的还是物业的活儿，非要与互联网扯上关联。

对于这样的质疑，万物云CEO朱保全曾解释，从城市到园区，从写字楼到家皆为空间，空间里有设备、设施、资产、人与商业活动，皆可技术连接。

不久前，万物云再一次突破传统，提出了多业态服务圈的概念——蝶城。不同于以往单个小区或写字楼的服务范围，蝶城是以3公里为半径的一个多业态大社区，涉及住宅、商企、城市空间服务等多种业态，服务者20~30分钟能够到达。

万物云管理合伙人及首席科学家丁险峰对第一财经表示：“美团30分钟调度的投送很强，我们也一样，我们是基于物联网在做30分钟的服务顶层设计。”

在特定的空间内出售多种多样的服务，这或许是物管公司当下对自己的主流定位，因此，物管企业纷纷定位为“综合服务运营商”。自此，物管公司所提供的不再仅仅是保安和保洁，而是可以涵盖客户众多需求，比如货物配送、装修、老幼看护乃至企业管理咨询等。如果参考美团、贝壳等互联网独角兽的业务模式，物管公司确实具备了一定的平台属性，而且提供的服务内容可以更为丰富多元。

保利物业研究院判断，物业服务所提供的民生价值和战略支撑是巨大的，如果量化的话，各项服务可预估的商业价值如下：环卫一体化约4000亿、职业教育约1000亿、零碳楼宇约2500亿、河湖水域保洁约50亿、地铁约300亿、医疗机构8200亿……

发展空间肉眼可见，问题同样显而易见。在吴兰玉看来，此时的物业行业市场水大鱼大，但弊端也很明显：不透明、无规则可循、生产关系落后、服务模式落伍、客户体验参差不齐，使得市场高度分散化。

“没有形成市场化的选择和评价机制；成本倒逼的定价模式没有发生根本变化；人力资源配备和专业化能力建设极度缺位，管理逻辑没有从传统人盯人逻辑走向现代化模式；目前尚未形成产业链集成，仍然以服务外包形式为主，未来应形成产业链上下游大循环的支撑。”吴兰玉表示，行业进一步发展的关键在于构建新的市场秩序，而前提又是现有物业服务模式的变革突破，通过生产要素的标准化、规范化、体系化、秩序化，对产品能力和产业模式进行升维。

据介绍，保利物业提出了服务模式从“现浇式”到“装配式”升级。在此之前，服务能否标准化，始终是物管行业争论不休的话题，在大多数人看来，服务不可能标准化，也不应该标准化。但无论万物云，还是保利物业，其实都试图将原有的服务内容朝着标准化方向去推进。

“麦当劳擦桌子有固定的流程，既定的步骤。”吴兰玉说，这就是服务标准化的例子，而物业管理未来就是要实现这样的标准化，当然，最后的目标是为这些标准化的服务定价。

“我们可以向客户提供服务清单，并根据客户选中的清单内容进行定价。”保利物业助理总经理朱芮嘉向第一财经表示，以服务标准化为底座，实现服务内容与成本的对应，改变过往成本倒逼、按人计价的传统计价模式，真正达到服务品质为溢价的新计价模式。例如，保利物业在公共服务领域已经与甲方探索达成了服务清单式的计价模式。

摒弃人头计价模式，让服务成为客户愿意买单的商品，或许才是物管巨头们在拓展业务外延的同时，想要达成的目标；如同贝壳对于传统中介行业的颠覆一样，物管行业，也要推动一场革命。