地产过冬，唇齿相依的物业难免被波及。毕竟，在房企销售滑坡与融资趋紧之下，物业公司往往是最有价值且最易变现的资产之一。

不过，不同于去年企业将物业资产包整体摆上货架，单一项目转让逐渐成为一种新趋势。这或许意味着，在物业行业估值回归理性之后，企业的收并购开始由“量”向“质”转变。

物业再被摆上货架

当地产的回升通道再次紧缩之后，物业毫无意外地再次出现在货架之上。

8月7日，据天眼查APP显示，弘阳服务子公司弘生活物业管理有限公司（以下简称：弘生活）退出南京高力物业管理有限公司（以下简称：高力物业）80%股权，由高力控股集团有限公司（以下简称：高力控股）接手。此前于7月26日，弘阳服务发布公告称，拟出售江苏高力美家80%股权。

而这是物业交易市场再度活跃的一个缩影。8月8日，彩生活退出包头众联行物业10%股权；8月4日，瑞胜实业转让城建物业100%股份；7月25日，祥生物业转让上海鲲鹏物业51%股权；7月11日，中梁物业转让德州百悦安澜物业70%股权。

观点指数认为，波动的物业收并购市场下，实质是地产行业调整的传导。反映的并非物业企业的主动行为，而是背后关联房企的现金与财务运作。

实际上，在房地产市场去年9月转冷之后，房企为回流现金，纷纷出售旗下物业公司，导致2021年物业并购市场热度高涨。克而瑞物管数据显示，2021年，物管行业发生的企业并购案涉及金额已超过400亿元，这一数值是2020年的四倍。

进入2022年，房地产市场陷入低谷，销售疲软，物业交易市场随之沉寂。据中指院数据显示，截至2022年6月29日，据不完全统计，行业公开披露的并购案例近20宗。其中，整个二季度仅有6宗案例。

随着疫情缓解，以及房企进入半年度冲刺期，房地产市场于6月迎来回暖。国家统计局数据显示，6月，商品房销售额17735亿元，环比增长68%，涨幅为2015年以来6月同期最高；6月房企到位资金为16443亿元，这是继5月年内环比首次上升后，继续扩大约23.7个百分比至38.4%。

在此背景之下，7月以来，物业交易再度进入活跃高峰期。综合观点指数、克而瑞物管&中物研协数据显示，7月短短一个月时间，收购案例便达到9宗。

合作伙伴成接盘主力

纵览7月以来的物业交易变动，物企收并购风格的转变开始变得愈发审慎。

中指院指出，2022年物业并购市场开始重质量、重战略、更谨慎。具体来看，呈现以下几个特征：第一，并购更谨慎，注重标的质量，也关注战略协同和盈利性。第二，大额并购寥寥无几。

与此同时，合作方企业接盘现象明显。以弘阳服务转让的两个项目为例，据天眼查APP显示，在项目被转让之前，弘生活、高力控股分别持有高力物业、江苏高力美80%、20%股权。项目转让之后，高力物业、江苏高力美则成了高力控股的全资子公司。

据不完全统计，彩生活转让的包头众联行物业10%股权、祥生物业转让的上海鲲鹏物业51%股权、中梁物业转让的德州百悦安澜物业70%股权，无一例外的均由交易标的公司的其他股东接手。

一位业内资深人士表示，出现这种现象的主要原因在于大额收并购需要大量的现金流，在市场承压的情况下，对于任何企业来说，保有足够的现金流都非常重要，所以大额交易不再活跃。

对于合作伙伴接盘现象，IPG中国首席经济学家柏文喜认为，项目公司层面股权在合作伙伴之间的交易，一则标的较小，动用资金规模较小；二则交易双方因为对于项目公司的具体状况更为了解而能够让交易更加高效进行，这正是流动性紧张的控股股东房企所需要的，所以合作伙伴接盘也就成了情理之中的事情。

不过，上述业内资深人士则认为，这仍然是行业看好物业未来发展的表现，没有大量现金流收购大型物企，就会选择收购一些小型物企充盈自身规模，所以一些小型的物业项目公司会相对活跃。

只是，资本市场对物业的态度已经明显转变。

市场重塑估值逻辑

物业因疫情催化，经历了2020年的上市热潮、2021年的并购热潮，一度成为资本市场的宠儿。行至2022年，物业在地产以及外界环境的震荡中逐步回归理性。

表现在资本市场上，便是股价的不断下挫。中指院数据显示，港股物业服务板块总市值在2020年四季度一路高歌猛进，进入2021年之后维持高位，6月末突破万亿港元。但随后迎来较大幅度调整，截至2022年6月17日市值降至4391.37亿港元。

到了7月，这一跌势仍未止住。据克而瑞物管&中物研协数据显示，7月物业股普遍出现下跌。其中，非港股通物企、59家上市物企、港股通物企和恒生物业服务及管理指数分别下跌12.0%、17.4%、23.1%和30.1%，跌幅均大于恒生指数的7.8%和沪深300的7.0%。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲分析，造成物业股估值下滑的原因是多方面的。首先，物业股此前整体处于高估值状态，现在的下滑属于正常的回调。其次，很多物业公司由地产分拆而来，基于房地产行业的影响，有母公司欠款无法偿还、现金“不翼而飞”等风险，增加了风险溢价，导致估值下跌。

“皮之不存毛将焉附？”资深职业投资人朱酒指出，未来物业股PE估值的合理区间在10-25倍之间，不同物企之间的分化会逐渐拉大。

那么，在这场竞逐中，到底什么能够支撑起一个企业的高估值？

对此，中指研究院物业事业部总经理牛晓娟认为，物企现阶段比较重要的是提升独立性，逐步降低对关联方的依赖；其次，要保持自己基本面，稳定基本面，扩大规模，多元化经营，提升自己的盈利能力。

牛晓娟强调，规模依然是物管企业业务的基础。基于这一理念，她建议物企，第一，通过多种方式提升自身规模，比如参加第三方招投标，通过设立合资企业，开展战略合作；第二，调整企业战略，开展多元化经营，开展社区增值服务，进入城市服务领域，优化营收结构。

除此之外，牛晓娟指出，“在打造规模基础之上，物企更重要的事情是提升服务品质，这才是物业公司的重中之重。”

弘章投资创始合伙人翁怡诺发文指出，2022年中国投资和资产管理进入到一个新时代，称之为“新保守主义”投资阶段。进入这一新时代，市场重回现金流估值逻辑，靠不断融资续命的公司整体上都非常困难，“新保守主义”本质上是价值投资的内核。

新的市场环境，就需重新适应新的估值逻辑。对物业而言，本质仍旧是服务。而这或许意味着，物企的服务竞逐赛接下来将全面打响。