作为一家“小而美”的物企，新希望服务直到2020年才开始有独立第三方项目，如今上市一年有余，外拓能力得到了市场的检验。

8月29日，新希望服务召开2022年中期业绩发布会，执行董事兼首席执行官陈静、首席财务官陈江、副总经理倪克强等管理层出席。

如陈静所说，市场会论证企业综合的实力。

“这一两年不断受到市场冲击，也在被市场教育，目前为止我们更加敬畏市场，也会持续加大市场拓展能力。一方面是为了规模增长，另外一方面也希望通过前端的历练，把炮火的声音带回来。”

物企独立性

今年上半年，新希望服务合约面积增长51.9%，在管面积增长76%，分别达到3100万平方米、2200万平方米；目前156个在管项目，同比增长超过90%。

其中，截至上半年末第三方拓展面积共计1188万平方米，同比增长165%，占比达到53.8%，首次超过半数。完全独立第三方面积占比达到39.1%，同比增长22.2%，达到864.5万平方米。

在地产行业风险出清、拿地减缓的大背景下，物企提高财务独立性逐渐成为一种风险防范措施。

业绩会上，倪克强对此表示：“今年上半年增加的面积只有25%来源于关联方，我们已经形成了市场化发展，多举措获取规模的能力和格局，未来关联交付和地产下行的影响整体可控。”

值得一提的是，陈江也向投资者保证，新希望服务“绝对不会向关联房企借款”。

此外，新希望服务在今年上半年以1.8亿元收购成都明宇环球商业管理51%股权，走出了上市后收并购第一步，扩张超过300万平方米在管面积。

但控股明宇环球之后，陈静表示，未来两到三年公司可能不会考虑全面收购。核心原因是希望保持着原股东在区域影响力和酒店管理等业务的优势，收并购之后最为重要的是双方融合。

陈江亦表示，公司对新进的外拓项目在前期有一定磨合期，期间很少做主动收款的干预动作，叠加疫情影响，使得上半年收缴率、现金流较去年同期有一定程度波动。

尽管如陈静所说，公司仍储备有并购资金用于未来发展，但市场的炮火声下，新希望服务对收并购仍秉持相对审慎的态度。

毕竟如今的物企们除了要规避关联方的风险，还要防范来自第三方的风险——譬如，第三方在管面积扩张也意味着第三方应收账款增加。

截至上半年末，新希望服务应收账款接近3亿元，同比增长58%，其中来自关联方的只有3398万，绝大部分来自第三方，有5000万元为并购成都明宇带来的并表应收账款增加。

目前新希望服务应收账款90%以上为一年以内，一方面在时间周期上较为健康，另一方面账款回收也就成了下半年的冲刺任务。陈江表态公司下半年会加强管理,使全年账款收回可控。

“现金流稳健性直接决定我们能够发展到的高度，以及经营的安全度。我们内部一直在讲，一定要做有利润的规模，有现金流的利润。”陈江说道。

多元化与毛利率

与其他脱胎于地产公司的物企不同，新希望服务背后除了新希望地产，更为根本的支撑是新希望集团。

官网信息显示，新希望集团主要分为四大业务版图，分别是食品与现代农业、乳业与快消品、房产与基建、化工与资源。

新希望在农牧业等成熟的产业链和供应链，被外界视为新希望服务定位于民生服务的原因所在。

截至6月30日，新希望服务自生活服务所得收入1.15亿元，同比增长28.9%；其中在线及线下零售服务及餐饮服务收入4281.7万元，同比增长127.7%，占生活服务总收入接近40%。

据倪克强介绍称，目前新希望服务能够连接集团食品、饮料、零食、乳制品品牌，通过供应采购，生鲜配送，APP等方式为C端客户提供产品。接下来一方面会持续强化与集团产业合作，在业务上嫁接更多产品，另一方面会持续关注优质标的，适时考虑并购。

生活服务收入方面大幅提高，但毛利率有所降低。

今年上半年，新希望服务的毛利率为40.8%，仍处于行业中上游，但相较去年同期减少1.9个百分点。生活服务的毛利率44.1%，同比减少2.4个百分点，财报解释，“主要由于生活服务中毛利率相对较低的在线及线下零售服务及餐饮服务收入占比增加导致。”

另外，非业主增值服务的毛利率为40.3%，比去年同期减少0.5个百分点；商业运营服务的毛利率高达68.8%，。比去年同期增长3.2个百分点，但该板块的收入同比下滑13.6%至5716万元，贡献占比从16.4%下降到11.2%。

关于毛利率波动，陈江认为未来有两个趋势无法回避。一是地产受到整体宏观调控和政策冲击的格局下，所有物业公司过去高毛利率的业务一定程度都会有增速放缓。

二是伴随着行业竞争越来越激烈，任何行业整体的利润率水平都会往下走。

“但我们今年上半年毛利率有小幅波动，主要是由于收入格局换挡调结构的过程引起。”他补充道。

以下是新希望服务2022年中期业绩发布会现场问答实录（节选）

现场提问：目前公司依托新希望集团在零售食品，乳制品方面优势，在社区生活服务方面的业务开展如何，接下来在零售餐饮上是否继续做大？今年大量物管公司毛利率下滑，公司毛利水平较高的因素是什么？

倪克强：得益于背靠大集团，在产业链当中，连接整个新希望食品、饮料、零食、乳制品等品牌，通过供应采购、生鲜配送、APP等方式为C端客户提供产品。

接下来一方面持续强化与大集团产业合作，在业务上嫁接更多产品，另一方面会持续关注优质的标的，适时考虑并购。

陈江：上半年毛利率40.8%，在行业是处于中上分位，核心航道里面，生活服务和非业主增值这两块业务的毛利率跟行业基本旗鼓相当。毛利率比较高的两条业务线，一个是物业管理服务，另外一个是商业运营服务。

物业管理服务源自城市的布局和战略选择。一二线城市的布局使得我们在物业费维度有比较厚的盈利空间，客户价格的敏感度，以及缴费意愿、生活服务接受度上比下沉市场客户更高。

商业管理业务对毛利率的拉高也有显著影响。

我们跟其他商业运营公司主要是三方面区别，第一是轻资产运营模式，第二是在温州、昆明有部分转租赁的商业运营项目，针对转租赁成本上半年大概有1000万不会放在成本里，在报表维度会计师调整到公允价值变动，对毛利率拉升有10个点左右。第三是管理层面从总部职能直接管理到项目单元，拆除了战区平台，成本节约。

到未来我觉得有两个趋势可能没办法回避，一个是现在地产受到整体宏观调控和政策冲击的格局下，所有物业公司过去高毛利率的业务一定程度都会有增速的放缓，包括非业主增值。

第二伴随着行业竞争越来越激烈，对于任何行业整体利润率水平都会往下走。

但是对于自身来讲，目前我们处在高速发展当中，包括今年上半年毛利率有小幅波动，主要是由于收入格局换挡调结构的过程引起。

现场提问：第三方应收账款增长比较大，可否拆分来源？目前公司是否存在借款给关联方企业的情况？未来几年关联方企业交付的面积是否受到地产下行影响有所调整。

陈江：首先上半年应收账款从去年的余额的2个亿增长到3亿，从结构上来讲，只有10%上下来源于关联方。关联方应收账款余额大概在3300万左右，比去年同期来讲还有1600万下降。今年关联方的回款整体达到80%，有非常稳健财务的地产在支持。

其余90%都来自第三方，今年总体增长1亿，其中5000万由于并购明宇带来的并表应收账款增加，前股东在分配利润层面做一些兜底，这块利润非常可控。

从应收账款的结构来讲，目前应收账款90%以上的都是在一年以内，整体来讲非常健康。伴随着下半年我们认为在年底会去做预存的冲刺，包括业主缴费也会在年底落位。下半年会在管理上非常加强，全年账款收回非常可控。

第二个问题，我们没有向地产借过款项，上市公司的合规治理直接决定了发展高度，我们绝对不会借钱给关联方房企。

回归到关联房企对于未来交付的情况，在当下所有的房企其实都在减弱，或者说拿地维度有所放缓，对于每一家物业公司这个趋势都不可避免会收到影响。

但是我们今年上半年增加的面积里面其实只有25%来源于关联方，已经形成了市场化发展的多举措获取规模能力和格局，未来关联交付和地产下行的影响整体可控。

现场提问：公司未来是否有全部收购明宇环球的计划？

陈静：未来两到三年我们可能不考虑全面收购，核心原因还是希望保持着双方股东的优势，明宇集团在整个西南进驻的城市有比较强的影响力，同时酒店管理业务非常不错，这两年发展迅速。

我们也非常希望保留一些股份到小股东，双方股东的优势1+1大于2。今年上半年并购之后，我们认为最为重要的是双方的融合。

现场提问：下半年在收缴和现金流管理方面有哪些具体措施和目标？

陈江：目前在中期这个维度来讲，我们的整个收缴率，商业项目实际上跟去年同期相比有小幅波动，依然维持在90%以上。住宅项目，存量项目跟去年差不多，80%的水平。

对于新进的外拓项目，尤其是前期我们有一定的账期，包括住宅项目有三到六个月磨合期，期间基本上很少做主动收款的干预动作。包括疫情影响，使得上半年收缴率、现金流跟去年同期来讲有一定程度波动，但拉长到全年，首先以高目标牵引为导向，对于存量项目都会比去年高，在年底会有呈现。

对于管理上，我们依然认为在宏观环境下，包括政府类客户在付款上都有一定放缓。

现金流的稳健性直接决定了我们能够发展到的高度，以及经营的安全度。我们内部也一直在讲，在这个周期一定要做有利润的规模，有现金流的利润。