物管风口落寞的当下，物企IPO已不再风光。

相比往年的前仆后继，2023年上市的物企目前只有两家，润华服务和众安智慧生活。递表更是屈指可数，并且还是国家队占据C位，如深业物业，算上民企万达商管，也只有两家。

不过深业物业在首轮递表无果后，8月24日又再次闯关，万达商管次数就更多了。

勿爷觉得，现阶段物企想要上市，简直比登蜀道还难。

可就是在这样的背景下，一家陕西物企“经发物业”于9月20日正式向港交所递表，意欲在主板上市。

是年内第二家国企物企IPO，也是西北赛区第一家率先招股的物企。

按照招股书披露的内容，成立于2000年的经发物业在管规模并不大，只有1340万平方米，几乎属于蚊型物企。规模决定实力的逻辑下，相比头部物企经发物业可能竞争力不强。

如最近西安比较热闹的缤纷南郡新天地小区，参与竞标的彩生活、万物云，金茂服务等带资进场的物企无一不是行业大佬。

不过，经发物业也有加分项，便是其国资背景。

股权穿透显示，西安经开区管委会，通过全资拥有的经发控股直接持有10%，经发控股通过拥有88.5%的经发集团持股90%。管委会的属性不言而喻，可以说经发物业是国资物企无疑。

虽然说国资物企通过聆讯的概率较民营物企高出不少，但一个重要的因素不容忽视，那就是为什么“经发物业”会在行业不景气的背景下IPO?

我们都知道，以往民营物企分拆物业板块上市，除了争抢存量市场的蛋糕外，首要原因是为关联房企分忧。

而经发物业控股股东是经发控股。企查查显示，经发控股负债逐年攀升，2022年净利润同比下滑23.31%，2023年中期营收负增长，净利润进一步由盈转亏，亏损1.81个小目标。同期经营活动产生的现金流净额是-20.74亿，3年内第2次出现负值。

所以，经发物业上市的动机之一，不排除为关联方减压的可能。

动机有了，成色怎么样呢？下面我们就看看经发物业质地。

01.业绩平稳，前景不明

据招股书披露，经发物业在管面积1340万平方米，合约面积1490万平方米。其中过去两年在管面积增速分别是22.72%、22.22%。

截至2023年中期，其总收入3.91亿，同比增速18.1%；2021和2022年增速分别是24.4%、19.1%；

截至2023年中期，其毛利5571万，同比增速16.4%；2021和2022年增速分别是33.65%、17.13%

截至2023年中期，其净利润2520万，同比增速59.9%；2021和2022年增速分别是17.0%、20.2%；

不难发现，经发物业主要业绩指标虽然有变慢的迹象，但比较平稳。不过平稳是平稳了，可未来增长前景有一定的不确定性。

一般而言，规模和收入成正比。经发物业业绩一部分是由关联方输出，如住宅和商管板块，经发控股输出占据大头，占比超过60%。如若大环境不好转，萧瑟的背景下，未来还能输出多少？

02.城市服务扛旗，独立性存疑

经发物业有三大赛道：城市服务、住宅和商管。和其它大部分物企不同，经发物业城市服务占据了大半壁江山。

从2020年、2021年、2022年以及截至2022年及2023年6月30日止六个月，经发物业城市服务收入占比是：

57.6%、57.6%、58.0%、58.1%及59.2%。

据招股书披露，城市服务是三大板块中唯一没有依赖关联方的板块。独立第三方贡献超过50%，关联方只有6%上下。

不过有意思的是，为城市服务输出的独立第三方客户是“西安经开区管委会”。

要知道，管委会间接控股经发物业，也可说是其关联方，所以说管委会是独立第三方，有点难以理解。

目前很多物企都在强调自身独立性，目的就是为了打消市场疑虑。或许经发物业打的就是这个算盘。

管委会变身独立第三方的直接影响是，经发物业的应收账款，独立第三方逐年上升，关联方逐年下降。

综上所述，经发物业虽然是国资物企，除了业绩稳外，市场担忧的独立性存疑，收购和外拓不发力的话，未来想象空间有限。

而扩张规模和加码科技需要弹药支持，和其它物企明面上的上市动机无二无别。

谋事在人，成事在天。接下来就看，经发物业的成色能否让港交所翻牌子，以及能否获得市场认可。