柳暗花未明，物管行业的2024

还有20多天，又到和2024年说再见的时候了。

曾经，大佬们在年度回顾总结时，把“今年可能是过去十平中最难的一年 ，但也是未来十年中最好的一年 。”反复引用。

在勿爷这样的乐观派看来，这太不乐观了。但事实貌似还真是这样，打脸了！

本以为疫情和三道红线后，经过几年休养生息，各行各业都会再次风浪越大鱼越贵，可是风没来，老默也没生意。

同样，前几年被追捧的物管赛道也没挡住时代的车轮。

虽然物企被称之为现金奶牛，不受周期掣肘，但关联方拖累，高管走马灯，满意度收缴率下降、业绩下滑、股价起伏，以至于年内计划IPO和成功IPO的凤毛麟角，已上市的个别物企私有化退市......

即便出清了关联方和并购风险，可新的问题又来了。如政策限价给物企业绩戴上了紧箍咒，房企交付的房屋质量不过关，相当于把物企架在火上烤，等等。

本篇，我们就回顾下2024年上市物企变化及未来展望。

01 IPO+私有化退市

 

2024年，物企成功IPO的仅有2家，和去年持平。分别是带国家队属性的泓盈服务和经发物业。

除了材料过期失效的4家外，还有2家在等港交所翻牌子，如深业物业和文达通科技。

和往年相比，IPO的话题已不新鲜，意外的是有2家上市物企私有化退市。如9月30日已退市的华发物业和正谋划退市的融信服务。理由一模一样：

估值低，失去融资功能。

所以不等着过年，两家物企就不想玩了。不出意外的话，算上被收购退市的蓝光嘉宝服务，物管圈将有3家物企“金盆洗手”。

记得2021年7月16日，在融信服务上市首日庆功会上，大佬欧宗洪喜形于色，感谢一众为上市出力的机构及媒体。

可谁也没想到，也正是2021年下半年开始，地产江湖风云突变，物管行业殃及池鱼。短短三年，融信服务等物企股价沦为仙股。

华发物业是业绩说得过去，市场不给力，而融信服务业绩被拖累，股价向南飞。前者是借壳上市，上了个寂寞，后者至少募集了6个小目标，而代价仅约8000万。

在勿爷看来，对那些不含金汤勺的小物企，或者不会讲故事的物企而言，上市可能并不是最好的选项，除非动机不纯。

而对那些已上市的物企，如果被拖累达不到预期值，除了像佳源服务，星悦康旅（奥园健康）易主的结局外，退市或是最终归宿。

02 并购未必是毒药

收并购曾是物企快速做大业绩的良方，但有利就有弊。

风口下，各方势力角逐标抬高了标的价格，而标的可能还有不少瑕疵，导致后来不得不计提减值。碧桂园服务就是最好的例子，以至于近两年没有像样的并购，轻规模重质量成了业绩会上常提的课题。

那么有没有例外呢，当然有了。

如华润万象生活，彼时在听闻龙湖智创生活、万达商管以及万物云准备上市的消息后，为卡位占得先机加大了收并购力度，如已经过会的中南服务和禹佳生活服务都被其收入囊中。

但从其年报业绩中并没有提及对并购大额计提减值，业绩也杠杠滴。意味着华润万象生活在收并购整合上有两把刷子。

再如万物云，上市前并购了阳光智博、伯恩物业，至今几年过去也没见对其计提减值。

还有和泓服务，在12月2日公告称，收购万晟物业服务30%的股权，对价6540万元。

算上此前以4290万收购的60%股权，相当于和泓服务拿下了万晟物业服务90%股权。也意味着和泓服务花更多的钱买了此前收购的一半股权。

贵也要加码，理由是当然是“香”。正如公告中所说：

“自上次收购目标公司60%股权以来，其对本集团的发展作出了重大贡献。”如净利润从几百万到超千万，差不多翻了2-3倍。

因此勿爷觉得，收并购依然可以作为物企业绩增长的引擎之一。关键要看标的质量和物企融合能力。

03 高管离职和减员

 

而据媒体统计，2024年以来，已有约50家物企高管发生变动，涉及人数近180人。

如华润万象生活招商一姐张芳跳槽去了嘉里建设，履职商业副总裁；宝龙商业行政总裁陈德力转投大商股份、碧桂园服务城市服务总汪英武加盟了新大正、合景悠活CEO王建辉入职了越秀服务......

高管在变动，而其它雇员也在减员。继2023年减员50000人后，2024上半年54家上市物企又减员了10000人。数据面而言，高管变动数据还是其它雇员减员比例相比2023年都缩水不少。

高管变动、员工减员与其说是大环境下的必然，不如说是当局者对行业前景的迷茫无奈。毕竟近两年，物企在失去了关联方输出后，没有新的增长引擎，业绩指标几乎素颜。

而在KPI压力下，高管、雇员招数使尽，业绩没有改善，辞任（被裁）出走是不得已的选择。为了降本增效，物企实控人也乐见其成。

除了任职到期、退休的因素外，”地产来人“也是物企高管变动的原因之一。

就如碧桂园服务前总裁李长江说：

众多有房地产背景总裁们到物业行业“混饭吃”，“把过去那些认真工作，服务业主的员工的位置直接挤掉了”。

 

04 关联交易

 

物企一边喊着独立，增强独立性，一边却和关联方藕断丝连。

和往年最大的不同是，除了重续关联交易外，继2023年之后，以资抵债交易不断发展壮大。

如2023年，地产商无力偿债，以资产抵债偿还物企应收账款金额高达25亿。

包括雅生活、金科服务、荣玩家、方圆生活服务、鑫苑服务、第一服务、烨星集团、远洋服务、德商产投服务、融创服务，9家物企接收了关联方的车位、商铺、住宅物业等资产用以偿债。

其中远洋服务和荣万家金额最高，分别是6.26亿和5.68亿。

而2024年，以资抵债队伍扩列，如朗诗绿色生活、老演员德商产投、新成员胡同物企京城佳业、万物云......

朗诗绿色生活是收购朗诗藏峰项目的2套办公房屋及6个停车位，抵偿907.17万元债权；

德商产投是被迫收购了成都成华区的一处商业物业，抵偿了约2322.5万应收款；

京城佳业是接收了北京新城金郡房地产开发有限公司38个目标车位使用权，以抵销部分未偿应收款项总计758.10万元；

而万物云是两次收购万科资产，斥资8.6亿，其中7.15亿用以抵偿万科所欠的应收账款。

在勿爷看来，地产商还在渡劫，大环境又不给力，除金科服务还在起诉讨债外，以资抵债是物企回笼资金的无奈之举。

对财大气粗的物企而言，不会伤筋动骨，操作得当可能是双赢。但对资金吃紧物企而言，或许就是苦果。

 

05 业绩隐忧

 

如前提到，物企前几年业绩高增，主要得益于关联方输出和并购发力。但当下物企喊着独立，关联方拉胯，并购又是双刃剑，导致物企关掉了美颜滤镜。此其一。

而物企收入占大头的物管服务收入大多来源于住宅业态。从中报披露的内容看，业主缴费意愿大不如前，有消费降级的因素，更主要的是物企服务力没有100%覆盖，没达到业主预期，满意度下降，甚至喊着更换物业。

所以鲜有物企披露收缴率数据，而强调加大催收力度。如碧桂园服务成立圈内首个催收委员会。收缴率下降直接影响营收规模，此其二。

还有一个因素是政府对物业费限价。如广州，重庆、银川等地更新发布了前期物业服务费政府指导价标准，掀起了降价风潮。这还只是几个城市，如果其它城市效仿，对物企打击不可谓不大。此其三。

增强独立性的初衷是摆脱关联方拖累，收缴率下降大概率对服务不满意，物业费下降本意是刺激物企提供质价相符的服务，但都可能伤到物企收入大动脉。

三大隐忧下，物企业绩何以保证？

勿爷觉得，如上隐忧，一个是针对独立性，两个是针对服务力，对物企而言不是短期内能解决的。要保证业绩，除真正独立外，物企不仅要反省自身基本盘，还需摸索新的增长引擎。

 

06

 

物管行业发展至今，已经成为大众日常生活不可或缺的一部分。

前几年有克而瑞大咖表示，有人的地方就有物业，描绘了一幅宏伟的物管蓝图。而住建部，发改委等部门也几乎每年都会出政策加持，让比地产更大的生意更具想象力。

我们都知道物企的本质是服务，但是在资本裹挟下，不少上市物企多少都掺了水。

所以上层在加持的同时也有鞭策。如针对服务力的“物业费限价”，街道居委会打造的“物业联盟”，倒逼物企提供质价相符的服务。

作为一个物业人，勿爷观点不变：虽然遭遇了关联方拖累，收缴率下降等这样那样的问题，但把基本盘的服务搞好，物管依然是门好生意。

业内大佬杨熙用“轻舟与重山”来描述目前物管行业现状，勿爷很是认同。山重水又复，才很需要更多物业人去坚守、破局，直至柳暗花明。

就如万物云董事长朱保全说的，服务本度年如日，但终会聚沙成塔。