翠苑一区未来社区地处浙江省杭州市西湖区核心区块,该社区建于1984年，是典型的2000年以前的老旧小区。该小区现由绿城物业进行管理和服务，物业费每月每平1毛5，无政府补贴。

对于物企而言，难以“收支平衡”是许多物企对于老旧小区“避之不及”的主要原因。而且老旧小区公共空间普遍缺乏，难以满足未来社区场景落地需求，那么浙江省又为什么能在老旧小区的基础上打造未来社区呢？

本文从分析老旧小区创建未来社区主要面临的困境入手，进一步结合翠苑一区创建未来社区的实际案例，分析在老旧小区基础上创建未来社区应该怎么做？是否具可复制性？其中的痛难点又有哪些？

老旧小区物业服务已然“收不抵支” 无法平衡未来社区创建投入

 

1、物业费仅1毛5，未来社区创建后政府提价承诺难兑现

 

克而瑞物管调研结果显示，部分老旧小区自引入物业服务至今已有十余年，绝大多数小区的物业服务费用均是以0.15元/㎡/月的标准收取，远低于《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》的丁级服务标准。在全面提升物业服务后，各小区的服务标准均远高于丁级服务标准，但是，以召开业主大会提升物业服务费用的方式阻力较大，通过与政府达成协议提价的方式也较难实现。

 

以翠苑一区为例，绿城服务与翠苑街道达成的协议明确约定，街道内的小区完成老旧改造后、完成未来社区创建后，物业费分别有一定程度的上浮，但是翠苑一区目前执行的物业费标准，仍然是完成改造后的0.15元/㎡/月，政府也拒绝进行物业费补贴。

 

2、多种经营弥补老旧小区收支缺口，实际是个伪命题

 

老旧小区普遍存在收入来源单一的问题，即使在一线城市，许多老旧小区的物业服务单位依然“收不抵支”。部分企业探索多种经营，尝试将停车、临街门面等设施和住房打造成为“造血点”。但这些设施常常产权不一，导致后期收益归属不清，从而制约企业积极性。因此，企图通过老旧小区多种经营实现“自我造血，更多是部分身处其中的企业的一种奢望。

 

3、投入远超物业收入，政府补贴是维持运营的唯一选择

 

以老旧小区作为载体的未来社区建设，涉及前期老旧改造、未来社区创建与运营等多方面的投入。根据浙江省风貌办披露，2022年浙江省累计建成40个以上未来社区，完成投资1000亿元以上。仅从未来社区运营来看，每年仅运营费用也普遍在百万元以上，如果按照0.15元/㎡/月计算，翠苑一区年饱和收入仅60余万元，完全无法覆盖其物业及未来社区运营费用。

 

从目前来看，未来社区创建费用基本全由政府买单，来源包括老旧小区改造资金、政府专项债等。此外，根据杭州市富阳区印发的《杭州市富阳区城镇未来社区创建工作行动方案（2021-2023年）》，未来社区创建项目中能列入部门政府专项经费的建设内容，列入相关部门的政府专项统筹实施。

 

老旧小区公共空间不足是未来场景落地的“老大难”问题

1、受制于早期规划条件，未来场景落地普遍存在“空间缺口”

众所周知，老旧小区由于建成时间较早，受当时规划建设历史局限，大多数小区没有配置功能用房空间。统计数据显示，浙江省超过一半的老旧小区各类配套用房不足5㎡/千人，仅是《城市居住区规划设计标准》要求的1/10。

而未来社区场景的落地，如党建、养老、托育等均需要一定的物理空间，但目前空间缺口较大。根据住建部科技与产业化发展中心数据，目前浙江省各地老旧小区配套用房缺口主要集中于邻里、治理、健康三个场景，社区办公、居民活动、养老服务空间缺口较大。其中，社区党群服务中心平均缺口约250㎡，社区公共活动场所平均缺口约150㎡，养老服务中心平均缺口约150㎡。

2、老旧小区“海绵挤水”式腾挪，仍难满足场景落地空间需求

为了满足场景建设空间需求，通常需要整合政府产权物业、社区产权用房甚至开发商产权用房。在翡翠未来社区，社区及开发商分别腾挪2700㎡，从而使得整体可落场景空间达5400㎡。但对于由其他开发商开发的、或者年代较久的老旧小区而言，可利用空间“捉襟见肘”。以采荷街道青荷苑社区为例，其改造后仅新增了2000㎡米的配套空间，湘湖未来社区在利用党群服务中心、萧西路沿线底商等空间后，也仅协调约5000㎡资源导入社区。

翠苑一区是典型老旧小区政府与企业均做了巨大投入

 

翠苑一区未来社区地处浙江省杭州市西湖区核心区块,小区内住着3143户居民，是杭州的大型居住区。其中，老年人口超过1800人，占比达到23%左右。

翠苑一区具有一定的政治色彩，习近平总书记在浙江工作期间，曾3次亲临翠苑一区考察，而且特别关注养老问题。在未来社区创建背景下，无论政府层面还是企业层面，打造好翠苑一区的意义显而易见。

（一）政府端：街道办作为创建主体，负责协调资金、空间、服务资源

1、利用老旧小区改造资金，完成翠苑一区硬件建设

在浙江省未来社区相关政策的指导下，由财政条线负责统筹未来社区的建设资金，对于旧改类未来社区，其可以利用老旧小区改造资金完成未来社区的“奠基”工作。在翠苑一区创建未来社区之前，便进行了为期100多天的社区环境改造，这部分资金便来源于老旧小区改造。通过空间与硬件的整治提升，为翠苑一区创建未来社区打造了良好的基础。

2、改造闲置、荒废政府产权物业，并免租移交绿城物业

在翠苑一区未来社区创建过程中，部分空间是由闲置或荒废政府产权物业改造，如翠苑一区联合水务公司改造小区内闲置的水泵房，建成了200㎡的残疾人之家等。在相关空间改造建设完成后，则免租金交付给绿城物业进行统一运营。

3、整合红线内服务资源，陆续交由绿城进行大物业统管

由于老旧小区的特殊性，翠苑一区内涉及的道路保洁、绿化管养、民生综合体运营、数字化运营等方面工作已经脱离了基础物业服务的范畴，无法纳入原物业服务合同范围。因此，翠苑街道以街道或部门公开招标采购的形式，通过间接整合的方式，逐步将相关服务交由绿城物业接管。

4、面向运营方和社区居民，未来社区运营采取差异化补贴

翠苑一区未来社区政府补贴具有两条路径，分别面向企业和居民。面向企业，主要是当企业运营达到约定标准后，给予相应的奖励或者运营补贴；而面向居民，则是通过定向消费减免的方式，如翠苑一区老年食堂，老人通过饭卡就餐会另有折扣，但这并不意味着运营方承担损失，而是由政府根据老人在食堂的消费一同补贴给企业。如老人在食堂消费10元，其只需要支付低于10元的价格，差额由政府进行补足。

（二）企业端：集合体系内资源，打造旧改类未来社区标杆

1、与街道签订战略合作协议，由双方一把手整体推进

早在翠苑一区创建未来社区之前，在市、区住保房管部门的指导下，翠苑街道与绿城服务达成了战略合作协议，确定了绿城物业为街道推进老旧小区大物业管理运营的战略合作方。由于国家领导人在浙江任职时关心翠苑一区的建设，因而双方负责人均对此项目重视，从而使得后续推进工作进展较为顺利。而战略合作的主要内容，便是要实现翠苑街道全域未来社区创建。到目前为止，翠苑一区已成功创建未来社区，翠苑四区也成功进入浙江省第七批未来社区创建名单。

2、汇集绿城服务一揽子体系资源，推动未来场景落地

翠苑一区由政府改造建设，在改造工程之初，翠苑一区社区就引入绿城一体化运营单位。通过运营单位的提前介入，翠苑一区最终通过维修改造、功能置换等方式，扩大社区公共空间。此后将绿城体系内孵化的养老、幼托、新零售、餐饮，以及科技等服务，配套基本的四保服务，一揽子装入社区之中。

3、发挥物业“粘合剂”作用，调动居民参与基层治理

居民参与基层治理的意愿不高是一个较为普遍的现象，政府部门需要更多的力量参与基层治理，而如居委会等政府基层单位人员不足无法全力投入提升居民积极性的矛盾是一个较为普遍的事实。

绿城物业在翠苑一区充分发挥物业服务人员与居民粘合较为紧密的优势，通过“以点带面”的形式，影响更多的业主参与社区志愿服务，如社区文化活动、公益服务等；在未来社区当中，绿城物业甚至还需要培养志愿服务团队，进而通过这只团队去吸纳更多人为社区贡献自身的力量，从而间接达到了让居民参与基层治理的效果。

 

翠苑一区“脱胎换骨” 老旧小区服务不亚于市场商品房

翠苑一区经过老旧小区改造以及未来创建，面貌焕然一新。自创建未来社区以来，小区及周边的二手房交易量逐步上升，部分业主甚至开始回流，将原来出租的房子用来自己养老，物业服务品质的提升可见一斑。

图1 翠苑一区鸟瞰图

1、“珠链式”民生综合体，满足全年龄段生活需求

翠苑一区经过改造，形成了由翠食坊、翠松居、翠科馆、翠乐园、翠邻里构建的约6000㎡的社区“珠链式”民生综合体，这里面包含了老年食堂、文化家园、婴幼儿成长驿站、青少年科普活动中心等，通过这些空间，各个年龄层的人群都能享受到由绿城物业及相关供应商提供的优质服务。

图2 翠苑一区“珠链式”民生综合体

资料来源：绿城咨询

2、针对小区老年人口，提供全天候智慧化养老服务

翠苑一区老年人口较多，且领导人曾对养老提出过具体建议，因而绿城服务首先需要破题的便是小区养老问题。

首先在室内安装水箱监测仪，通过监测独居、孤寡老人的日常生活迹象用于判断老人的活动情况；其次在室内安装智慧烟感、可燃气体、用电探测器，时刻关注老年人室内安全；然后，当老人到食堂就餐时，针对部分疾病老人，可根据老人身体状况推荐适宜莱品；再者，设置老人夜间离园预警，如果部分高龄老人夜间10点后出门，社区监控会自动进行人脸识别，并把离园事件上报指挥中心；最后，为了时刻监测老人的健康状况，翠苑一区的老人身上都会佩戴健康手环。

3、首创“孝心车位”+“礼让积分”，停车不再是难题

翠苑一区在改造时便通过规整边角的绿化，新增停车泊位150个，但在节假日时期，许多老年人的子女会回家探望，此时车位严重不足。翠苑一区于是首创了“孝心车位”，子女回家能免费停车5.5小时，超出后按照4元/小时计算。此外，礼让“孝心车位”已纳入社区居民公约，并设立了“礼让积分”，对经常礼让车位的业主及看望父母的子女给予适当减免物业费用、停车费等奖励。

目前，“孝心车位”已从杭州走向全国，宁波、西安、扬州等多个城市，也都纷纷推出了“孝心车位”。

4、九大场景数字化全覆盖，居民一键享受便捷生活

绿城科技产业集团是绿城服务旗下企业，其基于未来社区九大核心场景，突出翠苑一区“红色+”特色场景和“一老一小”重点保障场景，打造了党建档案、邻里积分、孝心车位、智慧食堂、健康档案、智慧看护、共享空间、3D智脑等一批贴近社区居民最实际需求的数字化应用，为社区提供全场景数智服务。

图3 翠苑一区未来社区九大场景应用

资料来源：绿城科技产业集团官方公众号

而在这一系列的数字化应用背后，连接着社区居民、运营及物业、街道单位、服务商家等角色，居民在小程序里就能实现建言献策、投票表决，参与志愿者服务，体验邻里互助、积分奖励，数字化的便捷生活方式。

未来社区复制推广的三个可能性

1、未来社区符合国家政策，可获得财政资金支持

根据《关于开展城市居住社区建设补短板行动的意见》，完整居住社区不仅包括住房问题，还包含服务、治安、卫生、教育、对内对外交通、娱乐、文化公园等多方面因素的统筹建设和共享，其与未来社区的建设思想不谋而合。

而完整社区的建设，可以争取到多种政府资金的支持。如银川市结合老旧小区改造、城市更新、海绵城市建设等给予资金和资源倾斜；益阳市集合老旧小区改造、三微工程建设、国家园林城市建设等资金。总而言之，在完整社区的框架下，未来社区建设可以获得更广的政府资金来源。

2、未来社区在红线范围内，属于街道管辖范围

从浙江省未来社区实施范围来看，主要集中在小区红线范围以内。一方面未来社区的影响范围主要在社区内部，另一方面，红线范围内在街道的管辖范围，而红线外的部分涉及其他管理部门，街道难以从中进行协调。因而，在未来社区的推广当中，除了上级部门的支持外，街道是未来社区推进的核心。

3、未来社区推动公共服务下沉，居民支持度高

未来社区致力于实现的九大场景，绝大部分都内含公共服务资源的下沉。其中浙江未来社区在“一老一小”、“智慧党建”等方面是必选项，因而现阶段多数未来社区均建设有“养老服务中心”、“幼托中心”等公共服务配套，而此类配套服务正是老旧小区所普遍缺乏的。

满意度是未来社区验收的先决条件，慈溪市清水湾未来社区创建已圆满完成，其居民满意度调查达95.8%；改造完成后，新未庄未来社区群众满意度达97.9%。由此可见，居民对于未来社区建设的成果较为满意，随着未来社区的逐渐走进更多人的视野，其也必将获得更多人的青睐。

未来社区推广面临的三大难题

1、缺乏单一合同主体，未来社区建设难以统筹推进

目前大物业统管涉及到的服务合同主体较多，涵盖了街道、社区、业委会、物管会或相关的主管部门，难以统一。在绿城服务提供服务的某个未来社区项目中，前后相继签了20余个合同，导致项目整体推进速度缓慢。

2、配套用房权属不清，运营方无法正常进行使用和经营

老旧小区涉及许多物业配套用房、社区配套用房，如门卫室、应急消防站、公共配套用房等，诸多用房尚未能办理确权手续。在权属不清的情况下，物业服务企业在接收后，因无法获得经营许可、合规收费等原因，不能正常投入康养、教育、应急、数字化等服务运营。

3、若无政府补贴，未来社区难以实现可持续发展

以翠苑街道（包含翠苑一区等11个社区）为例，其现已进入“大物业统管”阶段，绿城物业重新确立区域内52个老旧小区的服务边界，重新划分三大网格进行管理，试图通过降低边际成本的方式提升整体利润。但根据调研，此种模式尚未实现盈利。因而若只考虑翠苑一区未来社区，若没有政府相关补贴支持，很难实现可持续发展。