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​在地产与物业行业的交织版图中，每一次重大股权变动都如同投入湖面的巨石，激起层层涟漪。历经 3 次流拍后，博裕资（Broad Gongga Investment Pte.Ltd.）在 3 月 30 日以 6.67 亿元接手了金科股份挂牌在阿里资产拍卖网上的 1.08 亿股（约占总股本的 18.05%）金科服务股权，成交价较首次挂拍折让了 39.5%。而在 4 月 28 日晚，金科服务公告了进一步情况：博裕资本作为要约人收购公司约 18.05% 拍卖股份后，与其一致行动人合共持有的股份数量将由原来的 2.26 亿股增长至 3.34 亿股，占公司已发行股本比例由约 37.86% 增至约 55.91%。相对而言，金科股份所持金科服务股本将由原来的 27.30% 进一步下降至 9.24%。这一交易背后有着怎样的深层逻辑，又将为金科服务乃至整个行业带来哪些可能性的变化呢？。​

一、交易回溯：漫长波折终落定​

金科服务这 1.08 亿股股权被拍卖的事由，最早可追溯至 2021 年 12 月 15 日。彼时，博裕资本、重庆金科企业管理集团（金科股份全资附属公司）及金科股份订立了融资协议。博裕资本向重庆金科企业管理集团出借 1.568 亿美元（相当于人民币 11.43 亿元或港币 12.16 亿元），年利率为 9%，由金科股份担任担保人。金科股份向博裕资本质押了此次拍卖股份，另外，该融资协议也以恒业美好（金科服务根据雇员持股计划的集合实体）所拥有的约 2.49% 金科服务股份质押作为担保。​
然而，金科股份最终违约，其管理人（立信会计师事务所及金杜律师事务所）在重庆第五中院的监督下进行公开拍卖，将拍卖股份出售以部分偿还有关债务。从首次挂拍，到历经 3 次流拍，再到最终被博裕资本接手，这一过程充满波折，也反映出地产行业下行周期中企业债务处置的艰难与复杂。​

二、从财报看金科服务业务现状

​（一）营收与利润表现​
金科服务在业绩层面面临着一定挑战。2024 年年报显示，公司预计录得公司拥有者应占净亏损介乎约 5 亿元至 7 亿元，而 2023 年净亏损为 9.51 亿元。虽然亏损幅度有所收窄，但亏损局面仍待扭转。从营收角度来看，2024 年上半年，公司实现营收 24.10 亿元，同比下降 2.22%。多数业务收入呈现下滑态势，其中非业主增值服务收入同比大幅下降 56.5%；本地生活收入同比下降 11.6%；社区增值服务收入同比下降 19.1%；数智科技服务收入同比下降 43.9%。这表明公司多个业务板块在市场环境变化、行业竞争加剧等因素影响下，发展遭遇瓶颈。​

（二）核心业务板块剖析​
物业管理服务：物业管理服务作为金科服务的核心主业，截至 2024 年中期，公司在管面积 2.48 亿平方米，同比下降 6.69%；合约面积 3.26 亿平方米，同比下降 9.92%。上半年公司持续提升经营效率，优化物业组合，主动终止在管面积 0.30 亿平方米，同比增长 108.6%；终止合约面积 0.34 亿平方米，同比增长 114.3%。这一举措虽在短期内使规模有所收缩，但从长期看，有助于公司淘汰低效项目，集中资源提升优质项目的服务质量。公司高度重视回款工作，2024 年上半年小业主收缴率提升 2.8 个百分点至 87.3%，一定程度上保障了现金流的稳定。不过，平均物管费单价为 2.15 元 / 平 / 月，与 2023 年全年 2.18 元 / 平 / 月相比略有下降，反映出市场竞争对价格的压力。​
社区增值服务：社区增值服务是物业公司拓展收入来源、提升盈利能力的重要方向，但金科服务的该板块业务在 2024 年上半年收入同比下降 19.1%。这可能是由于公司在业务拓展过程中，未能精准把握市场需求，服务内容与形式未能充分满足业主多样化需求。例如，在一些社区电商、养老服务、亲子活动等增值服务项目上，可能面临竞争对手的激烈挑战，或者自身运营成本过高，导致服务质量与价格无法形成优势。​
非业主增值服务：非业主增值服务受关联方金科股份的影响较大。2024 年上半年，非业主增值服务收入同比下降 56.5%。随着金科股份陷入债务困境及重整进程，其开发项目减少，导致金科服务从关联方获取的非业主增值服务业务量大幅下滑。像以往为金科股份新楼盘提供的前期物业服务咨询、营销案场服务等业务，因新项目开工量不足而显著减少。此外，市场整体房地产开发投资增速放缓，也使得金科服务在非关联方的非业主增值服务市场拓展面临困难。​

三、博裕资本入主后的业务战略推测​

（一）业务结构优化​
博裕资本作为专业投资机构，可能会推动金科服务进一步优化业务结构。在物业管理服务方面，加大对重点区域、优质项目的资源投入，提升服务品质，打造标杆项目，通过口碑传播与品牌影响力吸引更多优质项目签约，实现规模的高质量增长。对于社区增值服务，凭借博裕资本的行业资源与市场洞察力，协助金科服务挖掘新的业务增长点，如引入成熟的第三方社区服务供应商，开展合作运营，丰富服务品类，提高服务质量与运营效率。在非业主增值服务上，鉴于关联方业务量的不确定性，可能会引导金科服务积极拓展非关联方市场，加强与其他房地产开发商、商业地产运营商的合作，降低对单一关联方的依赖。​
（二）协同与拓展​
博裕资本旗下拥有众多投资项目，未来可能促进金科服务与其他被投企业展开协同合作。例如，在智慧社区建设领域，若博裕资本投资了相关的科技企业，金科服务可以引入其先进的技术与产品，提升自身数智化服务水平，为业主提供更便捷、高效的居住体验，同时也能拓展数智科技服务业务的收入来源。在商业运营服务方面，与博裕资本投资的商业品牌合作，为金科服务在管社区的商业配套提供招商、运营等服务，实现资源共享与互利共赢，进一步拓展非业主增值服务和社区增值服务的边界。​

四、金科服务面临的业务挑战与机遇​

（一）挑战重重​
市场竞争加剧：物业管理行业竞争日益激烈，众多物业公司纷纷加大市场拓展力度，抢夺有限的市场份额。金科服务在拓展新项目时，需要与行业内的头部企业如万科物业、碧桂园服务等竞争，这些企业在品牌影响力、服务质量、资金实力等方面具有优势，金科服务需要不断提升自身竞争力，才能在市场竞争中脱颖而出。在获取非业主增值服务业务时，也面临着同行的激烈竞争，如何在项目投标中展现自身独特优势，获取更多业务合同是亟待解决的问题。​
-成本控制压力：为了提升服务质量，金科服务自愿增加了开支和科技投入。然而，在营收增长面临挑战的情况下，成本的增加给公司带来了较大的利润压力。人力成本方面，随着劳动力市场价格上涨，物业公司的用工成本不断攀升；科技投入方面，引入智能化设备、开发数字化平台等需要持续投入大量资金。如何在保证服务质量的前提下，有效控制成本，提高运营效率，是公司面临的重要挑战。​
-关联方风险余波：尽管金科股份对金科服务的持股比例大幅下降，但双方仍存在一定关联。金科股份的重整进程及未来发展仍存在不确定性，如果重整效果不佳，可能会对金科服务在品牌形象、业务合作等方面产生潜在影响。金科股份若在后续经营中出现负面事件，可能会波及金科服务的市场声誉，影响业主对金科服务的信任度，进而对物业管理服务和社区增值服务的开展产生不利影响。​
（二）机遇潜藏​
-行业整合机遇：随着地产行业调整，物业管理行业也进入整合期。一些小型物业公司可能因经营不善面临困境，金科服务在博裕资本的支持下，可以凭借自身的品牌、管理优势，通过收并购等方式实现规模扩张。收购具有区域优势或特色服务的小型物业公司，快速进入新的市场区域，整合资源，提升市场份额，实现协同发展。​
-需求升级机遇：随着居民生活水平提高，对物业管理服务的需求不断升级，从基础的安保、保洁服务向高品质、多元化的服务转变。金科服务可以抓住这一机遇，深度挖掘业主需求，在社区养老、健康管理、文化教育等领域拓展服务内容，提升服务质量，打造差异化竞争优势，提高业主满意度与忠诚度，进而推动社区增值服务收入增长。在智慧城市建设加速的背景下，政府对智慧社区、智慧园区等项目的需求增加，金科服务可以凭借自身在数智科技服务方面的积累，积极参与相关项目投标，拓展非业主增值服务业务领域。​
博裕资本接手金科服务股权这一事件，对金科服务的业务发展产生了深远影响。从当前财报呈现的业务状况来看，金科服务面临诸多挑战，但在博裕资本的战略支持下，也存在着业务结构优化、协同拓展等机遇。未来，金科服务如何在复杂的市场环境中，充分利用自身优势，抓住机遇，应对挑战，实现业务的可持续发展，值得市场各方持续关注。 对于金科服务在业务转型与发展过程中的每一步举措，都可能成为物业管理行业发展的重要参考，也将为投资者、从业者及相关利益方提供宝贵的借鉴经验。​