当我们在小区散步时，常常能看到物业人员搀扶着老人慢慢行走，或是提着菜篮帮他们送菜上门；当我们在清晨路过物业服务中心时，或许会遇见几位老人正排队测量血压，或是参加书法兴趣班；当我们深夜回家时，可能会注意到物业值班室的屏幕上闪烁着独居老人家的安全监测信息。这些看似平常的场景，正悄然勾勒出“物业+养老”这一新型社区养老模式的生动图景——物业服务不再仅限于维修和保洁，而是逐渐延伸至老人的日常生活，在熟悉的社区环境中为他们筑起一道温暖的守护网。

随着中国老龄化程度不断加深，传统养老模式正面临前所未有的挑战。截至2025年，我国60岁以上人口预计突破3亿，占总人口比例超过20%，正式进入中度老龄化社会。在这一背景下，“物业+养老”模式凭借其独特的社区嵌入优势，正成为解决养老难题的重要突破口。

“物业+养老”成为银发经济最强风口

中国老龄化进程呈现出规模大、速度快、区域差异明显的特点，这为养老服务业带来了巨大挑战与机遇。国家统计局数据显示，2025年我国65岁及以上老年人口将达到2.2亿，占总人口比例约15.6%，其中空巢老人和独居老人数量预计分别达到1.3亿和3500万。传统家庭养老功能持续弱化，机构养老又面临供给不足与接受度低双重困境，社区居家养老自然成为大多数老年人的首选。在这一背景下，物业服务企业凭借其天然的社区资源优势，成为连接居家养老与专业服务的重要纽带。

政策层面的大力支持为“物业+养老”模式提供了强劲动力。2024年住建部等十部门联合印发的《关于加强物业服务企业开展居家社区养老服务的意见》明确提出，到2025年要实现城镇社区物业养老服务全覆盖基本目标。财政补贴、税收优惠、场地支持等配套政策相继落地，北京、上海等地已将物业养老纳入地方政府绩效考核体系。与此同时，老年人消费能力提升与观念转变也为市场创造了有利条件。2025年中国老年人口可支配收入总额预计突破15万亿元，60后“新老年”群体对专业化、个性化养老服务的接受度显著提高，愿意为优质社区养老服务支付溢价。

物业企业向养老领域延伸具有天然优势。全国约20万家物业服务企业覆盖超过80%的城镇住宅小区，管理面积超过350亿平方米，与业主建立了高频互动关系。物业人员24小时在岗，熟悉社区环境和业主需求，能够低成本实现养老服务的“最后一公里”触达。通过整合社区闲置资源和引入专业养老机构，物业企业可以在不改变老年人居住环境的前提下，提供从基础生活照料到专业护理的多元化服务，实现“养老不离家”的美好愿景。

从探索期向规范发展期过渡

“物业+养老”服务模式通过整合物业服务与专业养老资源，构建了覆盖老年人生活全场景的综合性照护体系。从基础的适老化改造、健康管理到生活照料、紧急救援，再到精神慰藉和智慧养老，物业企业充分发挥社区驻场优势，将养老服务延伸至老人家门口。

物业+养老主要模式

“物业+养老”模式呈现出多元化、生态化的发展格局，主要包含以上七种典型模式。这些模式各具特色：自主运营型强调服务标准化，资源整合型注重专业分工，政府合作型突出普惠性质，智慧平台型依托技术赋能，全链条服务型覆盖全生命周期，会员制型专注高端需求，商业反哺型实现可持续运营。当前行业呈现出三大发展趋势：一是头部企业趋向采用混合模式组合发展，二是普遍采用轻资产策略降低投入成本，三是不同区域根据经济发展水平选择差异化路径。随着模式不断创新，“物业+养老”正从单一服务向整合医疗、商业等多维资源的生态化平台演进，为应对老龄化提供了灵活多样的解决方案。

2025年“物业+养老”行业发展现状

2025年的“物业+养老”行业已从最初的零星试点走向规模化发展阶段，形成了相对成熟的服务体系和商业模式。从服务内容看，头部企业已建立起涵盖“基础服务-增值服务-专业照护”的三级服务体系。这种分层服务体系能实现服务范围的广覆盖与精准对接。

在商业模式上，行业逐渐探索出可持续的盈利路径。“基础物业费+养老服务包”的订阅制模式被广泛采用，老人可根据需求选择不同档次的服务组合。部分企业还通过政府购买服务、长期护理险支付、社区商业反哺等方式拓宽收入来源，降低老年人实际支付压力。

技术赋能成为提升服务效能的关键抓手。2025年的物业养老项目普遍配备了智能监测系统、健康管理平台和应急响应终端。物联网设备实时采集老人活动数据，AI算法分析异常行为并及时预警；健康小屋提供自助体检并将数据同步至家庭医生；一键呼叫系统直连社区服务中心和附近医院。这些数字化手段不仅提高了服务响应速度，还通过减少人力依赖降低了运营成本。

行业标准化建设取得显著进展。2024年中国物业管理协会发布的《物业服务企业居家养老服务规范》对服务内容、人员资质、安全管理等提出了明确要求。同时，专业人才短缺问题逐步缓解，全国已有超过200所高职院校开设养老护理相关专业，物业企业通过与专业机构合作培训，累计培养“物业+养老”复合型人才超50万人，为行业高质量发展奠定了基础。

从区域分布看，“物业+养老”发展呈现明显的梯度差异。长三角、珠三角和京津冀地区发展最为成熟，已形成完整的产业链和多元化的服务供给。中西部重点城市如成都、武汉等地发展迅速，但整体覆盖率仍不足40%，存在巨大发展空间。三、四线城市尚处于试点探索阶段，主要由本地物业企业与政府合作推进基础性服务。这种区域差异既反映了经济发展水平的影响，也预示着未来市场增长的梯度机会。

解码“物业+养老”三大阵营的竞合之道

2025年“物业+养老”市场已形成“物业系、养老系、跨界系”三大阵营竞相发展的格局，各类主体基于自身优势探索不同的发展路径。

“物业+养老”物业系企业（仅呈现部分）

物业系企业已成为“物业+养老”市场的主力军，呈现出三大显著特征：一是行业高度资本化，90%企业背靠上市物业公司，依托母公司资源实现快速发展；二是区域深耕与差异化竞争并存，如建业新生活聚焦河南、绿城服务主打高端学院式养老，形成各具特色的商业模式；三是资源整合能力成为核心竞争力，央企背景企业（如保利、招商）凭借政策与医疗资源优势，与科技型（龙湖）、区域龙头型（金科）等企业共同构建多层次市场格局。这些企业通过智慧化改造、医养结合、会员制等创新模式，推动“物业+养老”从基础服务向专业化、品质化升级。

“物业+养老”养老系企业（仅呈现部分）

专业养老机构通过与物业合作拓展社区业务，形成优势互补。上海安康通、北京爱照护等企业输出专业护理标准和培训体系，物业企业则提供场地和客户资源，这种“专业赋能+本地运营”的合作模式在行业内广为流行。部分机构还探索出“机构-社区-居家”三级网络模式，如泰康之家通过“社区嵌入式养老中心+物业合作站点”将专业服务延伸至家庭场景。值得注意的是，部分区域性养老品牌通过与当地物业企业深度绑定，形成了稳固的城市场域优势。

“物业+养老”跨界系企业（仅呈现部分）

跨界企业带来创新活力与资源整合。保险公司如平安、人寿通过“保险产品+养老服务”模式切入市场，将养老服务和长护险有机结合。科技公司如阿里、京东则提供数字化解决方案，其智能硬件和云平台已成为许多物业养老项目的技术底座。医药企业如同仁堂、九芝堂发挥健康管理专长，开展社区中医养老特色服务。这些跨界参与者不仅丰富了行业生态，还促进了资源整合与商业模式创新。

“物业+养老”的万亿赛道即将来临

2025年的“物业+养老”行业仍面临服务质量参差不齐、专业人才结构性短缺、盈利模式可持续性等挑战。但随着政策支持力度加大、市场需求持续释放和技术应用不断深化，这一模式有望在未来五到十年内迎来爆发式增长，成长为万亿级市场，并深刻重塑中国老年人的生活方式。对于物业服务企业而言，把握这一转型机遇，不仅能够开辟新的增长曲线，更能为应对人口老龄化这一社会挑战贡献行业力量，实现经济效益与社会价值的双赢。