8月27日，行业龙头碧桂园服务发布中期业绩，上半年公司实现收入231.85亿元，同比增长10.2%，归母核心净利润15.7亿元。

除了营收稳增，碧桂园服务近期在IFM（综合设施管理）领域的尝试和突破也引起了物股通的关注。

据中期业绩披露，期内公司成功拓得包括中国中煤集团下属厂矿企业园区、香港中文大学（深圳）音乐学院新校区及中国移动广东省韶关及陕西省标段等IFM项目，服务范围包含物业管理、会务、场馆、企业行政等综合后勤服务。

（来源：碧桂园服务官微）

可以说这些成果不仅是碧桂园服务发力综合设施管理（IFM）赛道的最新注脚，也为公司寻找新增长点指明了方向。

战略卡位：碧桂园服务的IFM赛道现状与成绩

随着住宅物业管理市场增量空间日益紧缩，头部物企纷纷将目光转向非居住业态的IFM领域。据机构预测，2025年中国IFM市场规模将突破4000亿元。

而作为实施“田忌赛马”策略的关键一环，碧桂园服务在IFM领域的布局已悄然展开，并陆续取得斩获。

除上述拓展成果，近日碧桂园服务在教育业态领域拿下的广西制造工程职业技术学院项目，就具有典型意义。该项目服务期两年（2025年7月-2027年7月），是其在高校综合设施服务领域的又一突破。

公司在业绩报告中更明确表示："我们积极提升服务能力，打造专业服务资质，在综合设施管理(IFM)项目的市场拓展取得重点突破。"

而在相关的增值服务领域，碧桂园服务也已形成清晰布局。2025年上半年，其社区增值服务收入达21.04亿元，同比增长5.3%，占总收入比例为9.1%。

通过“1+N+X”的矩阵管理，公司围绕资源型业务、市场化业务、创新型业务分类管理，对基础增值、场地租赁、社区保险等资源型业务精益管理、持续提效；

对整合营销、家装中介、近场零售、酒类和新能源业务不断构建核心能力、业务规模快速增长；对于服务到家、房屋经纪、企业福利、酒类渠道、物业SAAS等持续孵化发展。

碧桂园服务在原有的社区生活服务这些增值业务布局的基础上，开拓IFM新赛道，或将成为碧桂园服务新的增长曲线。

大咖加盟：获IFM赛道操盘手关宇加持

根据媒体消息，特发服务原副总经理关宇已正式加入碧桂园服务，职务为碧桂园总裁助理。这一人事任命在中期业绩发布前夕完成，彰显了公司发力IFM的决心。

公开资料显示，关宇先生曾先后担任特发服务杭州分公司副总经理、总经理、特发服务副总经理。作为特发服务少有的“85后”高层管理成员，关宇在业界及IFM领域积累了丰富的管理经验并具有显著行业影响力。

有资料介绍，关宇在特发服务供职9年业绩优异。

（来源：根据公开信息整理）

突出表现在，华东区域在关宇的统筹下，外拓的在管面积增量占了公司的三分之一强，业绩增速高于公司整体增速。

关宇还带队连续中标阿里巴巴西溪园区四期、菜鸟杭州总部、OPPO全球移动终端研发总部等亿元级园区一体化项目，使特发服务在长三角高端园区细分市场占有率跻身前三。

赛道明星高管关宇的加入，有望进一步推动碧桂园服务在企业级客户深度服务、智慧化平台搭建及高端园区运营的核心能力。

群雄混战：IFM赛道竞争格局初定

知己知彼，方能百战不殆。当前，IFM赛道已成物企必争之地，呈现出国际IFM巨头、国内本土IFM企业和国内物业企业群雄混战的竞争格局。

其中，国内物业企业又可细分为：头部综合服务商，如万物梁行、招商积余、绿城服务等依托规模优势提供全业态解决方案；细分领域专业服务商，如丹田物业（学校/医院）、卓越商企服务等深耕垂直领域。

作为后发者，碧桂园服务在IFM领域构筑竞争力也有先天优势：

数字化底座优势：中期业绩显示，公司已推动"零号助理"作为行业领先的移动端智能体赋能业务决策，并加速"零号居民"清洁机器人规模化应用。

多业态服务经验：覆盖全国超150个城市的城市服务网络，形成统一的服务标准和平台；截至2025年6月30日，公司收费管理面积达10.63亿㎡，网络优势明显。

破局之道：碧桂园服务发力IFM需实现的三大突破

在中报业绩承压的背景下，要在IFM赛道实现跨越式发展，碧桂园服务还需在关键领域取得突破。

其一：强化科技赋能

碧桂园服务已具备良好的数字化基础，其三维数字化建设框架覆盖空间服务、客户服务和支撑服务三大维度。

在中期业绩发布上，管理层表示公司正加速以"零号居民"清洁机器人规模化应用为核心的人机协同产品与解决方案的研发与推广，打造人机协作的服务新模式。同时，公司构建了电梯维保全生命周期数字化监管体系，实现对近16万台电轿的管控，覆盖率达96.28%。

未来需进一步深化AIoT技术在IFM多场景的应用：

能源管理系统：在大型公建项目中实现智能节能；

设备预测性维护：减少设施突发故障；

空间利用率优化：通过数据分析提升场所使用效率；

无人化运维：在条件允许场景推广机器人清洁、安防巡逻等应用。

在2025武汉物博会上，行业已展示AI+物业数字人、无人驾驶清洁车、物联网智能水电表等创新应用。碧桂园服务需加速这些技术在其IFM项目中的规模化落地。

其二：突破业态边界，构建综合解决方案。

碧桂园服务需从单一物业服务向“大资管服务”升级，覆盖IFM（综合设施管理）、城市服务等高阶领域。

重点拓展方向应包括：

政企服务：政府办公楼、公共设施的全周期运维；

教育医疗：扩大在高校、医院等专业领域的市场份额；

产业园区：提供包含能源管理、企业服务的综合解决方案；

文化场馆：发展中海物业式的专业文化空间管理能力；

交通枢纽：机场、车站等特殊场景的设施管理。

为加速多业态拓展，碧桂园服务可采取多元合作模式：1）战略并购：快速获取专业能力和项目资源；2）合资合作：如保利物业、金融街物业采用的轻资产扩张模式；3）生态孵化：面向内部团队或外部创业团队的孵化计划，通过股权激励加速创新业务发展。

其三：创新商业模式，破解应收难题。

中期业绩显示，公司贸易应收款项净额达198.94亿元，较期初增加22.05亿元，应收账款管理面临挑战。面对行业应收账款高企的普遍难题，碧桂园服务需创新商业模式，提升资金周转效率。

在客户拓展方面，可采取分层策略：对财政支付能力较强的一二线城市重点投入；探索使用者付费与政府补贴相结合的混合模式；针对支付压力较大的区域，开发轻量级服务产品。

在服务价值呈现上，需强化“成本优化”和“价值创造”双重叙事。即，通过能源审计、预防性维护等技术手段降低客户总体运营成本；同时结合社区增值服务经验，为入驻企业员工提供便利服务，间接提升客户组织效能。

结 语

IFM赛道正迎来历史性机遇。随着服务外包意愿增强，B端、C端及G端需求持续释放，整个市场还处于快速发展期。

碧桂园服务将IFM作为重要突破方向，正通过"科技赋能+业态突破+模式创新"的三重策略，积极应对当前挑战。

面对万亿蓝海市场，碧桂园服务如能成功实现科技赋能、业态突破和模式创新三重跨越，将打开更广阔的增长空间，为可持续发展提供新动能。