物企正批量退出“低价”社区！

2025年，“撤场”意外成了物管行业关键词之一。

伴随着业主维权意识觉醒、情绪作祟和物业降费潮呼啸等多种因素，很多物企因为干不过业委会和“别人家的物业”，选择被动撤场。

根据《木头弟》援引中物智库的数据计算，这部分被动撤场的物企占总撤场物企比例是15%。而剩余主动撤场的比例高达：85%。

你敢信？其中不乏头部品牌物企，如下图。

图片来自网络

物企被动撤场的原因大家都知道，降价的物业费难以维持降价前的服务质量，更难赚钱，不得不“提桶跑路”。

而主动撤场的物企媒体报道的不多，但在业绩报中可窥一斑。如世茂服务、招商积余、碧桂园服务、中海物业、保利物业和雅生活等在年报和中报业绩中都提及：

主动退出了一些低质、高风险、亏损项目。

直接的证据就是在管面积增速放缓甚至下降。

2025年中期业绩，60多家上市物企中在管面积负增长的有20家，而年报时仅有7家。主要原因就是主动退出低质低价项目。

如继年报退盘4450万平方米后，中海物业又主动退盘2680万平方米。好在关联方投喂和外拓对冲掉了退盘面积，中海物业的在管面积依旧处于增长态势。

又如雅生活精简城市布局，以前布局的200个城市将逐步缩减至50个，导致在管面积同比降速10.39%，以后降速可能更高。

如果说物企被动撤场是还未亏损就“提前止损”，那么主动撤场则是在亏损中“断尾求生”。

不管被动还是主动，都说明一件事情——物企正批量退出低价社区。

“低价”不仅包括老旧小区，还包括和物业费和服务质量不匹配的一二线城市的次新小区。

众所周知，老旧小区维护成本相对次新小区要高很多。如《木头弟》所分析的，电梯要修、水管要换、路灯要换，加上保安、保洁的工资年年涨，成本越来越高，而物业费却没同步上调，物业公司扛不住，根本扛不住。

而次新小区，特别是一二线城市的，业主大多学历高，维权意识也高，只要觉得物业服务不到位就拒交物业费，物企只能以减配服务应对，服务减配又助长了业主对抗情绪，长期以往陷入恶性循环的死胡同。

因此，为了能少亏点，物企只好选择“跑路”。

本来缴纳物业费享受服务是业主和物业“双赢”，逐渐变成了“双输”。

对物企而言，物业费收不上来或降价导致的撤场，顶多是少亏一点，还可以外拓高质量项目渡过阵痛期。

但对业主就不一样了。纵观那些被“非理性”业主和业委会赶走物业的小区，或者物企主动撤场的小区，鲜有“下一个会更好”。

最好的例子是杭州万固珺府，以降价胁迫滨江服务撤场后，新物业招标流拍，过渡物业不给力，环境变差房屋贬值，开始怀念旧物业……还有武汉城投瀚城璞岸小区赶走老物业后却选择了物业费更高的华润物业，让一些业主吐槽不断。

在勿爷看来，物企有一定的社会责任，但也自负盈亏，退出低价小区实属无奈之举。

之前，勿爷就分析过，物企本就被消费降级、大环境和关联方折腾的不轻，再被民情与舆论裹挟下丢盘、弃盘，短期看是业绩的减分项，但长期看却守住了质量底线。

不过物企撤场后，压力却给到了那些被撤场的低价小区。

勿爷觉得，更换物业、撤场是物管行业洗牌的表现，也是重塑那些非理性业主和业委会认知的过程。

干的不好的撤换就撤换了，物业反思；但若质价相符的还不缴纳物业费，业主和业委会就要反思了。