8月21日，绿城服务公布了2026年中期业绩，这份财报放在行业艰难调整的当下，好到不像是真的。

上半年，绿城服务实现收入98.71亿元，同比增长6.3%；毛利19.69亿元，同比增长8.9%，毛利率升至20.0%；归母净利润7.06亿元，同比增长15.2%。

管理费用率降至5.9%，距离两年前管理层在股东会上承诺的“5%-6%”目标，仅一步之遥。

而就在两年前的夏天，这家公司经历了一场罕见的公开“差评”——来自其第二大股东、以精细化运营著称的龙湖集团。

一场“联姻”

2019年12月29日，龙湖集团发布公告，以10.76亿港元收购绿城服务1.39亿股股份，占后者已发行总股本的5%，每股作价7.7168港元。

交易约定于2020年1月6日前完成交割，同时龙湖将向绿城服务董事会委派一名非执行董事。

这还只是第一步——根据协议，2020年6月30日前，龙湖还将认购绿城服务配发的新股，完成后合计持有10%的股份。

绿城服务对此颇为欢迎。管理层在业绩会上表示，公司希望构建一个生活服务的联盟，“通过这样股权的捆绑，扩大整体的客户资源平台，而股权的交叉持股，也可以保证联盟的整体稳定性”。

此前，绿城服务已入股滨江服务，并持有中奥到家18.67%的股份。

2020年1月6日，交易完成，龙湖成为绿城服务第四大股东。4月24日，龙湖又以每股8.3833港元认购1.55亿股，认购总额约13.01亿港元。

半年不到，龙湖累计投入约23.77亿港元，持有绿城服务约10%的权益（目前已稀释至9.35%）。

（来源：2025年度业绩报告）

裂缝

入股之初，双方各有所图。龙湖看好社区服务市场与绿城服务的发展潜力；绿城服务则希望借股权捆绑构建联盟。

然而，联盟的稳定性很快遭遇考验。

2021年，绿城服务收入125.66亿元，同比增长24.3%，归属股东净利润8.46亿元。但毛利率从2020年的19.0%降至18.5%，增收不增利的苗头已然显现。

2022年，问题集中爆发。全年收入148.56亿元，同比增长18.2%，但毛利仅24.02亿元，同比增长3.1%，毛利率骤降至16.2%，同比下降2.3个百分点。权益股东应占溢利5.48亿元，同比暴跌35.3%。

收并购整合成本、疫情补贴退坡、应收账款减值等因素叠加，市场开始质疑物业公司的“规模故事”。

3月27日的2022年度业绩发布会上，管理层不得不面对投资者的尖锐提问。彼时，龙湖尚未公开批评，但裂缝已在暗中生长。

2023年的情况有所回稳，但远未令人满意。收入173.93亿元，同比增长17.1%；权益股东应占利润6.05亿元，同比增长10.6%，核心经营利润回升至约13亿元，毛利率回升至16.8%。

然而，在7家同等体量上市物管公司中，这一毛利率位列倒数第三；净利率4.1%，位列倒数第一。

规模在扩张，盈利质量却始终在底部徘徊。

差评

2024年6月21日，绿城服务年度股东大会在杭州召开，集团总裁金科丽与多位管理层出席。龙湖方面以股东身份线上参会。

据参会投资者转述，龙湖在会上公开表示——要对绿城服务的经营表现打差评。

批评很具体。2023财年，绿城服务毛利增速高于净利增速，“没有看到2023年财年比2022年有改善的动作”，基础物管和社区增值服务的毛利率都偏低。

投资回报更让龙湖难堪。自2019财年以来，龙湖累计获得分红约2.14亿港元，仅占投资总额23.77亿港元的8.99%。

截至2024年6月25日，绿城服务股价为3.35港元，龙湖两次认购均大幅亏损，浮亏总额约13.92亿港元。

面对批评，总裁金科丽当场承认，经营绩效改善方面跟头部同行比确实还有差距。

管理层随即表态，未来三年将坚持两个方向：核心经营利润增速大于收入增速；管费继续降低、毛利继续提升。

手术

批评并非改革的起点，却无疑是转折点。

管理费用率一直是困扰绿城服务股东的顽疾。彼时公司管费约为7个百分点，而同为杭州企业的滨江服务仅有2个多百分点。

管理层承认管费处于中等偏上水平，但解释绿城服务是全国性布局，而滨江更专注于浙江省内。不过解释归解释，行动才是关键——从2023年开始，公司全面推进中后台精简工作。

2025年2月24日，绿城服务公告了三项重要人事变动。执行董事陈浩辞任；首席财务官夏云辞任，张玲波接任；非执行董事刘兴伟（龙湖集团副总裁）因工作调整辞任，接替者是龙湖智创生活CEO宋海林。

龙湖系高管“一进一出”，信号清晰——龙湖对绿城服务治理结构的介入在加深。

与此同时，公司撤销了12个区域公司，重启2021年前的城市公司管理模式，管理层级进一步压缩。

改观

批评之后，改革提速。手术的效果，逐步反映在此后各个报告期的财报上。

2024年上半年——批评后的首份答卷。8月23日，在龙湖公开“差评”两个月后，绿城服务发布了2024年中期业绩。

这份财报被视为管理层回应批评、展示改善成效的第一份公开答卷。报告期内，归母净利润5.05亿元，同比增长21.5%；毛利率持续回升至17.2%。

这份成绩单虽未完全平息龙湖的不满，但至少印证了管理层在股东会上所说的“改善动作已经在发生”——管费降低、毛利提升的趋势得以延续。

此后，改善持续深化。

数据呈现出清晰的趋势：1）核心经营利润增速持续跑赢收入增速；2）毛利率稳步攀升；3）管理费用率持续优化；4）归母净利润重回增长轨道。

至此，龙湖批评所指向的每一个痛点——毛利率偏低、改善力度不足、管理费用过高——都在数据层面得到了回应。

结 语

回看这条时间线：2019年龙湖入股，2022年绿城服务利润暴跌，2024年龙湖公开“差评”，2025年高管换血与组织瘦身，2026年毛利率突破20%、核心利润增速持续跑赢收入增速。

龙湖的批评之所以有效，不仅因为它“敢说”，更因为它“懂行”——一个深度套牢的战略股东，用最刺耳的话，说出了最真实的判断。

当然，改观不等于翻身。应收账款减值压力仍在，收入增速已从双位数降至个位数。

但至少，从2024年6月那场股东会到今天，绿城服务用两年时间，让一家曾经“增收不增利”的头部物企，交出了一份利润增速持续跑赢收入增速的成绩单。

在上市公司治理中，一个“懂行”且“敢说”的战略股东，其价值远不止于资金。