物业管理服务在社会需求的不断扩展下，管理范围逐渐由住宅、商写延伸到学校、医院、体育场馆、广场公园、机场及附属功能楼、港口等多类型公众项目，并且随着市场环境变化，行业行至加速分化和价值重塑的关键路口，以住宅为首的增量市场发展放缓，在激烈的市场环境竞争下，各大物企不断加强多元业态服务能力的构建，加速抢占细分赛道市场，公众项目的物业管理给物业行业带来了新的市场机遇。

随着我国基础设施的不断建设，各类基建的服务空间正在不断扩大，市场空间持续扩容，物企能否快速抓住政策及市场机遇，构建公众物业的管理服务能力，迅速向政府公建等垂直领域转型，也将成为未来持续、稳健发展的关键之一。

近期，绿城服务中标柬埔寨机场的一则消息，尽管并不特别令人瞩目，却让这家公司在大交通领域的垂直服务战略，跃出视线。纵观近年来绿城服务的市场拓展情况，除了在高端住宅服务市场的良好口碑和较高的区域市占率外，已然默默延伸到公众物业的大交通领域，并且在大交通类项目的服务管理上，形成一定规模与专业优势。

对比其他业态，交通枢纽类项目呈现大体量、项目种类多、服务要求高、社会影响大等特点，其服务内容往往涉及公共秩序维护、环境卫生管理、客流车流管理、应急管理、公众服务等诸多方面。绿城服务凭借在行业内的服务深耕和多元业态的管理经验，在大交通领域，构筑起“海陆空港”交通全域服务体系。

“海陆空港”，同频共振

紧跟国家在经济大湾区、核心城市的战略聚能势头。从绿城服务交通枢纽的落子区域中发现，其聚焦做深大本营浙江区域、做强长三角优势板块、培育粤港澳大湾区、拓展国际市场的战略布局。

2014年绿城服务进驻杭州地铁1号线，开启轨道交通、交通枢纽的物业服务；2019年“扬帆”广州游轮母港，完成在大湾区的枢纽突破；2022年进场杭州高铁西站，这个在长三角体量排位靠前，城站一体化的交通大引擎，成为杭州城市建设的新地标，流动其间的服务也提级升能；近期，中标柬埔寨暹粒吴哥新国际机场，触角延伸至国际市场，进一步打开“一带一路”海外市场。截至目前，绿城服务在管轨道交通服务项目超过30个，实现“海陆空港”全覆盖，并荣膺2022中国交通枢纽物业服务物业领先企业。

夯实“四保一服”的基础服务外，绿城服务在这些体现城市运营实力的交通枢纽中，整合绿城服务多元资源，提供旅客服务、客流高峰、配套商业管理、停车运营、数智服务等多维服务内容。

绿城服务在管“海陆空港”项目

站城共融，人城共生

与传统住宅，甚至商务楼宇的服务不同，交通枢纽的服务对象更广、服务内容更多、服务设施更宽、规模化集约化更强、数智化要求更高、目标更明确、参与主体更多元、现代化程度更高，对服务一体化能力的要求也“水涨船高”。

针对交通枢纽的差异化服务内核，绿城服务搭建起“四个一体化”服务体系。搭建一体化服务模式、规范一体化管理机制，实现管控一体化；实施能源管控、垃圾分类，绿化养护，应用BOMA环境管理实践，实现场景生态化；以绿城服务现有物联网智慧化平台为基础、以绿城科技集团研发团队力量为支撑，实现运营数智化；以绿城服务集团资源整合优势为抓手，提供专业化年轻团队、输出四届全运会等重大活动保障经验，推进服务国际化。

绿城服务“四个一体化”

为什么是绿城服务

在政策推动公众物业行业发展，市场空间持续扩容下，头部物企竞相争赛道，早布局。细看绿城服务在大交通领域的收获，近年来屡次中标大型枢纽，构建了海陆空港服务网，依靠的是对人、对事、对物的用心。

为什么是绿城，简而言之，是因为绿城“对人的持续理解，对科技的孜孜以求”被看见，其服务能力已成型。

绿城服务称自己所服务的小区，不叫小区，而叫园区。据说在创始人宋卫平所开的大会上，谁不注意把园区说成小区，是要停下来，受到批评的。为什么？小区是基础服务时代的名称，而园区则是一个生活综合体，类同于新加坡工业园区，是城市与人在服务界面上的浓缩。定位于园区，那么既要对物进行专业服务，更要对人进行系统服务。绿城服务在园区针对人的全生命周期服务，就是切中了人的需求，其多年培育的教育、养老、新零售、房屋4S，渗透其中的是一系列专业度极高的服务体系，这些非物业所做的服务，绿城服务按照对需求理解，不断做深做透。绿城服务客户服务部门认为，车站是连接工作与生活的中点，人在车站的需求，都会从两端反馈出来，公司推导出的服务流程必然是接地气而实用的。2022年中标，目前已签约进场的杭州萧山国际机场交通中心项目，更是把“车—场—人—机”等空间、生活与设备都实现了一体化服务，很好地诠释了高端住宅的“长坡”，铺就了向与之关联度密切的“厚雪”之势。

再从科技建设来说，绿城服务的科技在行业内同样处于头部位置，且其市场化程度更是在近两年内，让人看到了做大做强的可能，科技板块对内提效，对外拓展（根据其报表显示，2022年内科技营收额度近5亿）。其中，对于数智车站的加持，便是其组合拿下服务的一个利器。加上新零售等供应链能力跟进，这也证实了一个市场传闻，单兵种作战，绿城服务不是冠军，但综合出击能力却优势毕现。

打开杭州西站的服务界面，对这个“城站一体”为特征的项目，其空间的招商运营，并运用科技手段进行管理，而医疗救护、走失儿童看护、智慧安防等更为细致的服务需求，也需要科技化手段高效打通诸多服务环节与主体。

绿城服务运营数智化

小结

物业管理行业的服务内容延伸，产品设计升级，管理业态细分是行业发展的必然，在头部物企竞争格局中，全业态、全生命周期的服务能力成为必备，但是市场的选择和影响力的打造，持续而深远。

立于站与城的界面，看见城与人的共生。绿城服务以“交通枢纽”为抓手，不断拓宽服务边界，并且深入亚运场馆、高校、医院等城市公建领域，持续精研服务品质，推进服务创新，以智慧化、精细化、多元化的方式，构建全域服务能力。如绿城服务未来能超越传统物业服务的格局，将住宅园区的服务体系及高品质服务能力，与公众物业、大交通领域的多类别项目的服务需求进行良好嫁接，站在城市与城市、国家与国家间的宏大发展战略的新高度，将推动行业共进，为企业的稳健发展打开新局面。