蛇年春节前后，深圳地铁集团（深铁集团）作为大股东开始全面接管陷入流动性危机中的万科。

在进行一系列人事洗牌与资产重组后，深铁集团对万科治理权得到了强化。

不过，对于如何保住万科的上市地位，维持后续经营的稳健，目前还处于未知状态。

但不妨碍我们对深铁集团将旗下深铁物业并入万物云做一番畅想。

01 深铁物业和万物云有互补性

深铁物业作为地方国资物企代表，定位为“城市公共服务运营商”，依托深圳地铁网络，聚焦轨道交通站点周边物业的运营管理，具备“轨道+社区”场景的独特优势。

万物云作为万科旗下的物业服务平台，覆盖住宅、商办、城市服务等领域，2023年已分拆上市，定位为“科技驱动的全域空间服务商”，通过蝶城模式与科技输出向行业标准制定者转型，在智慧物业和城市服务领域具备较高的影响力。 

万物云目前在管面积超10亿平方米，行业排名前列，品牌集群完整（万物梁行、万科物业等），科技能力行业领先。 

不过，深铁物业虽然依托深圳地铁集团资源，区域集中度高，但在全国性扩张和多元化业态上缺乏竞争力，创新与市场化能力偏弱，未来或通过整合区域资源巩固本地市场。

两者如若结合，可强化TOD物业全链条服务能力，例如在地铁上盖项目中实现开发、运营、管理的无缝衔接。

当前房地产行业正从增量开发转向存量运营，物业服务的轻资产模式成为关键增长点。

万物云若能整合深铁物业，可进一步扩大其在城市服务、公建管理等领域的市场份额，符合“高质量发展”的政策导向。

02 双方此前已有项目合作

深铁集团自2017年成为万科第一大股东后，始终强调“轨道+物业”的TOD（以公共交通为导向的开发）模式，双方在多个项目上有过合作。

此次接管后，深铁集团通过派驻高管团队（如战略投资、法务等核心岗位），进一步推动万科与深铁在轨道交通沿线物业开发上的深度融合。

例如，北京区域新任总经理王智余原为深铁置业副总经理，其背景与北京地铁三期规划（2025-2030年）的TOD开发需求高度契合。

参考深铁集团此前收购万科红树湾项目股权的模式，深铁集团可以把深铁物业以资产注入方式并入万物云，增强后者在轨道交通物业领域的市场份额。

03 注入能够带来权益增值

万科2024年净利润预亏450亿元，深铁集团通过承接项目、提供融资支持（如发债、授信）等方式为其输血，同时优化资产结构。

深圳国资委明确提出“支持万科稳健发展”，并表示将利用超5万亿国资资产支持万科，包括“直接注资、划拨资产”等。

有如此坚定的政府背书，那么作为万科的第一大股东:深铁集团，将旗下的深铁物业以无偿划转的方式并入万物云，也不是没有可能。

按万物云2月7日市盈率（TTM）13.23倍计算，假设深铁物业2024年的净利润为1亿港元，这能给万科持有万物云（56.19%）部分的市值带来约7.44亿港元的增长。

与此同时，深铁集团也将受益于业务合并，其持有万科27.18%的股权部分也将产生约2.02亿港元的增值，较直接持有深铁物业的权益翻倍。

这笔账算下来，大家都是受益者。而且，随着万物云在资本市场的估值修复，在持股比例不变的情况下，未来价值增值的空间更大。

04 循序渐进，未来可期

综合各方面情况来推断，深铁物业与万物云的合并可能不是短期内或者最优先的方案，但两者的战略协同与资源互补性显著。

在成为真正的一家人后，双方更可能的合作路径是：

• 分阶段合作：双方通过联合投标地铁沿线综合开发项目，优先在具体项目中试点联合运营（如深圳地铁三期TOD项目），共享资源与技术积累协同经验。例如，万物云的智慧物业系统与深铁物业的站点管理经验结合，提升运营效率。
• 资本层面渐进整合：通过股权置换、资产包注入等方式逐步深化绑定，避免一次性整合的震荡。
• 政策与市场双轮驱动：若万科流动性危机进一步缓解，且国资混改政策支持，合并的可能性将显著提升。
  

当然，由于万物云长期以职业经理人团队主导，市场化程度高；深铁物业则带有国企管理风格，市场化基因的差异，整合过程中可能面临决策机制与文化融合的冲突。

此外，若深铁物业以非市场化定价并入，可能引发中小股东对万物云独立性的质疑。因此，即使未来合并摆上议事日程，也需在交易透明度与合规性上谨慎操作。

结  语

深铁集团的全面接管，标志着万科从市场化职业经理人模式向“国资主导+市场化运作”混合治理模式的转型。

在这一过程中，深铁物业与万物云的命运，不仅关乎企业自身的战略选择，更有可能为中国房地产行业探索出“主导产业+物业”的融合，走向新发展阶段的重要范本。