摩根士丹利最新预判：上市物企将持续分化

摩根士丹利发表研报，预计其所跟踪覆盖的内地物管公司2025年业绩总体应符合预期，盈利增长为低单位数，但分化加剧。

在其覆盖的公司中，预计绿城服务与华润万象生活将实现最高利润增长(按年增10%至15%），其次为保利物业与中海物业(中单位数增长)。

碧桂园服务与融创服务可能仍面临核心利润下滑，受过往项目应收款问题及非核心业务拖累。

然而，除万物云外，来自关联方的减损风险已大致清除。

摩根士丹利表示，行业领先企业持续受益于第三方市场整合，但现金回款疲弱仍是主要阻力，尽管竞争加剧，多数物管公司仍达成全年扩张目标，凸显了巨大的长期市场潜力。

但受居民预付款减少及2022年后交付的高空置率项目占比上升，2025年现金回款比率仍按年降1至2个百分点。

摩根士丹利还认为，内地物管及服务公司短期利润率仍承压，但随着领先的专案管理公司会退出低品质和非核心项目以优化业务组合，全年经营现金流应维持在利润的1倍左右。而第三方应收账款的减损仍持续成为各物管公司盈利分化的关键驱动因素。

摩根士丹利预期2025至27年行业盈利将分别按年增长3%、5%及7%，收入增长约5%，但利润率因收款转弱而承压。业务组合中，该行料物业管理服务将成为主要增长动力，相反增值服务将持续低迷。

选股方面，该行建议具稳健资产基础的高质素企业，当中华润万象生活受商场消费带动，料有中十位数增长，股息率达4%至5%，给予「增持」评级。而绿城服务盈利能见度高，且利润率扩张，同获「增持」评级。

另外，该行认为碧桂园服务可作为战术性选择，评级「与大市同步」，支持因素包括稳健现金流、股东回报改善，以及持续股份回购下约8%收益率。