9月11日，恒大物业发布公告，确认公司已收到中国恒大清盘人发出的接洽函，清盘人正在寻求出售中国恒大及CEGHoldings所持有的公司51.016%股权。

根据公告，清盘人已与相关有意方订立保密协议，并于9月9日收到了部分有意方的不具约束力指示性要约。

据外媒报道，中海和华润的子公司有兴趣竞标，市场消息人士还透露碧桂园服务和万物云也参与商洽。

至于未上市的龙湖智创生活、粤海物业等潜在可能借壳上市的买家，因缺乏充分的公开信息，暂不纳入本文分析范围。

第三次出售尝试的变与不变

恒大物业控股权出售已非首次。2021年10月，市场曾传闻合生创展拟以超过200亿港元收购恒大物业控股权，但交易最终流产。

2023年下半年，市场再次传出恒大计划出售物业板块，但依然无果而终。

此次是第三次尝试，但背景已大不相同。本次出售方已变为清盘人，交易更加透明化和规范化。

根据公告，清盘人将按照专业程序推进交易，并需遵守香港收购守则的相关规定。

从400亿到50亿的价值重估

恒大物业停牌前股价为0.92港元，市值约90亿港元。控股股东持有的51.016%股权对应市值约46亿港元。

复牌后公司股价大涨，开盘涨幅一度超过40%，收盘市值为120亿港元。

考虑到控股权溢价以及恒大物业仍然庞大的管理规模（约5亿㎡），市场预计实际交易价格可能在50-60亿港元之间。

这一估值较2021年传闻的200亿港元收购价大幅缩水，反映了市场对恒大系资产的风险重估。

四大潜在竞标方的优劣势分析

恒大物业控股权第三次寻求出售，这场价值约50亿港元的交易不仅是一场资金实力的较量，更是战略匹配度与整合能力的终极考验。

首先从资金实力看。2025年上半年，四家潜在竞标方现金及现金等价物情况如下：

万物云以109.37亿元位居四家之首。其现金规模不仅能轻松覆盖收购对价，剩余资金还可支撑并购后的系统对接、科技投入等整合环节，财务灵活性与专注度兼具；

碧桂园服务现金储备97.23亿元，规模仅次于万物云，但2025年中期经营性现金流净额为-8.75亿元，需同时支撑城市服务、商企IFM（综合设施管理）等新业务扩张，资金分配的“冗余度”低于万物云，并购后现金流压力或更显著；

华润万象生活现金75.1亿元虽能覆盖对价，但核心战略聚焦商业运营（2025年中期商业零售额占比超70%），住宅物管仅为辅助赛道，现金优先保障商业REITs、购物中心升级等核心业务，对恒大物业并购的资金倾斜意愿较弱；

中海物业现金56.66亿元相对紧张，且需依托母公司中海集团资源平衡住宅物管与政企公服（如香港房委会项目）的扩张，自身独立开展大规模并购的资金自主性不足。

其次，从业态匹配与整合能力看。恒大物业5.09亿㎡在管面积中，98%为住宅且集中于华南、华东高能级城市，对竞标方的“住宅基因纯度”与整合经验提出双重要求。

万物云：兼具“高匹配度”与“强整合力”。2025年中期业绩显示，住宅物业服务的收入为102.79亿元，占总收入的56.7%，与恒大物业的住宅主航道契合度高。整合经验上，万物云已陆续完成对阳光智博生活、伯恩物业、中洲物业等并购公司的协同管理。且凭借其日渐完善的蝶城模式，恒大物业的华南、华东项目可直接嵌入其3公里服务圈的“蝶城”，快速实现区域服务密度与效率的双重提升。

中海物业：业态匹配度居次位，但整合经验偏保守。住宅在管面积占比72.6%，依托母公司中海地产开发资源，与恒大物业在一二线城市的区域重合度超40%。但市场化并购经验有限，最近一次的并购冲动被机构和股东无情出走导致股价暴跌而被迫终止了。

碧桂园服务：业态与整合均存明显错位。一方面，战略重心转向城市服务、IFM等基于存量挖潜增量的赛道；另一方面，过往收购蓝光嘉宝、富力物业等大型标的后，商誉、坏账、现金流等整合后的数据表现不佳，可能对本单收购产生掣肘。

华润万象生活：业态与整合“双偏离”。2025年中期，物业航道毛利率18.8%，商业航道毛利率66.1%，整体毛利率37.1%，核心优势聚焦商业运营，凭借目前在资本市场的高端物业IP，不太具备向下兼容的可能。2022全年，公司发起4笔重大收购（禹洲物业、中南服务、四川九州千城物业和祥生物业），总耗资超46亿元，占当年行业并购总金额近4成，登顶 “上市物企并购王”。但从后续的整合效益来看，效果并不理想。

综上，万物云在“资金实力”、“业态匹配及整合能力”上形成双重优势，是四家竞标方中与恒大物业“基因契合度”最高的主体。

清盘人倒计时下的“生死竞速”

本次出售因清盘人推动（需优先偿还债务），时间窗口紧迫11月前提交最终方案。

万物云在决策效率、业务协同和背景方面也助力其成为“最速选手”：

1）决策效率。作为万科体系内独立上市平台，从尽调到签约仅需3个月（参考中洲案例），而中海物业、华润万象生活需集团多层审批。

2）协同想象。恒大物业的5亿㎡住宅入口，可快速接入万物云的“社区零售+美居服务”生态，打开新增长曲线。

3）政治加分。万物云的国资背景（万科大股东为深圳地铁）与市场化机制结合，更易获得监管层认可，避免2021年合生创展交易因“合规问题”流产的重演。

相比之下，碧桂园服务受关联地产债务危机牵连，宜静养蓄力；华润万象生活、中海物业虽财务稳健，但战略优先级低于万物云。

结 语

万物云的“第三次机会”。恒大物业三次出售，是一场“住宅物管霸权”的争夺战。前两次因估值分歧、战略错配流产，此次清盘人主导的低价出售，恰是万物云抄底的最佳时机。

从公告细节看，清盘人强调“11月前提交最终建议”，凸显对效率的极致追求。万物云的“蝶城模式”、科技工具、市场化机制，恰好匹配恒大物业的“止血、增效、增值”三步曲。

也期待相关方在关键时刻出手，抓住组建“住宅物管航母”的最好窗口。