物业行业2025年中期业绩分析：转型中的挑战与机遇

随着2025年半年度业绩报告的陆续发布，物业行业的整体发展态势逐渐清晰。特发服务、越秀服务、万物云、滨江服务和永升服务这五家代表性企业的业绩数据，不仅反映了当前物业企业的经营状况，也揭示了行业在市场化转型、科技赋能和业务结构优化等方面的共同趋势与差异化探索。

从整体来看，物业行业的收入增长普遍放缓，但内部分化明显。特发服务营业收入同比增长3.59%，净利润微增2.69%，但其扣非净利润同比下降1.21%，显示出主营业务盈利能力出现边际弱化。越秀服务则通过基础物业管理收入19.2%的高增长，保持了连续四年的“基本盘”稳定，商业运营收入占比18.9%，说明其在多元业务布局中取得了初步平衡。万物云尽管营收增速仅为3.1%，但核心净利润增速达10.8%，盈利能力进入反弹通道，尤其值得注意的是，其与开发商的关联交易收入占比已降至6.5%，创历史新低，显示出较强的独立市场化能力。滨江服务营收增长22.7%，但毛利率同比下滑3.1个百分点，反映出成本上升或业务结构变动带来的压力。永升服务收入微增2.66%，但股东应占溢利大幅下降19.35%，凸显出在规模扩张过程中可能面临的盈利挑战。

业务结构方面，物业企业普遍在从依赖开发商关联交易向市场化、多元化服务转型。万物云董事长朱保全所指出的“行业正从关联交易红利转向独立市场化发展”已成为共识。越秀服务的基础物业管理收入高增长、滨江服务的5S增值服务增长32%，以及永升服务第三方客户拓展带来的收入贡献，均表明企业正在通过扩大第三方业务、发展增值服务来降低对传统业务的依赖。尤其是万物云，通过AI应用、弹性定价等科技手段提升运营效率，同时积极去化抵债资产，展现出轻资产与科技赋能的双重路径。

然而，转型过程中也伴随着诸多挑战。毛利率普遍承压是当前行业面临的突出问题。滨江服务三大业务毛利率全线下降，永升服务利润大幅下滑，特发服务扣非净利润同比负增长，均反映出在市场化竞争加剧、人工成本上升的背景下，企业亟需通过精细化管理和技术手段提升运营效率。此外，应收账款增长较快（如滨江服务应收账款增速22.9%与营收增速基本持平），也可能对企业的现金流和财务健康带来潜在风险。

从区域和业务布局来看，企业差异化的战略选择正在塑造不同的发展路径。越秀服务凭借商业运营与基础物业的协同，保持了较高的增长稳定性；万物云通过科技赋能与去关联化，实现了盈利能力的快速反弹；滨江服务则通过5S增值服务的高增长和合同负债的积累，为未来业务持续性提供了保障；而永升服务尽管利润承压，但仍通过派息和第三方拓展传递出积极信号。

总体而言，2025年可能是物业行业收益结构的转折点。企业能否在市场化竞争中脱颖而出，取决于其是否能够有效平衡规模扩张与盈利能力、传统基础服务与创新增值服务、人工成本与科技替代之间的关系。对于其他物业企业而言，应重点关注以下方面：一是持续降低对关联交易的依赖，提升独立市场化拓展能力；二是通过科技应用优化运营效率，缓解成本压力；三是在增值服务领域寻找差异化突破口，但需警惕业务快速扩张中的盈利风险；四是加强现金流和应收账款管理，确保财务稳健性。

未来，物业行业的竞争将更侧重于服务质量、运营效率和创新能力的综合比拼，而那些能够快速适应变化、精准布局业务组合、并借助科技提升价值的企业，将在行业转型中占据先机。